Europäischer Immobilieninvestmentmarkt besser als erwartet

Die europäischen Investmentmärkte haben das vergangene Jahr stärker beendet als erwartet. Im vierten Quartal ist das Investmentvolumen um 17,7 % auf 36,8 Mrd. Euro gestiegen, so dass für das Gesamtjahr ein Ergebnis von 126,2 Mrd. Euro vermeldet werden kann. Wie die internationalen Immobilienberater Cushman & Wakefield (C&W) jetzt veröffentlichten, waren ausländliche Investoren maßgebliche Treiber des Investmentgeschäfts. Ausländische Investoren haben ihr Investitionsvolumen um 16,2 % erhöht, während bei inländischen Investoren ein Plus von 3,6 % registriert wird. Der Marktanteil ausländischer Investoren belief sich 2011 auf 35,8 % (2010: 33,2 %).

Nach wie vor hat sich das Investmentinteresse auf die drei Core-Märkte Großbritannien, Deutschland und Frankreich fokussiert, in denen 61,4 % aller europäischen Immobilieninvestments stattfanden.
Jedoch wurden die größten Wachstumsraten in den Schwellenländern verzeichnet: Sieben der zehn stärksten Wachstumsmärkte 2011 befanden sich in Mittel- bzw. Osteuropa: Bulgarien, Estland, Slowakei, Tschechische Republik, Ungarn, Russland und Kroatien. Lediglich die drei westeuropäischen Länder Schweiz, Dänemark und Frankreich zählen zu den Top-Ten der höchsten Investment-Wachstumsraten. Zu den Verlierern zählten die sogenannten PIIGS Staaten. Während das Investmentvolumen in Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien insgesamt um 25,9 % sank, wurde in den anderen Ländern der Eurozone ein Volumenanstieg von 17,7 % registriert.


Industriesektor punktete am meisten

„Betrachtet man die Entwicklung der Investmentvolumen nach Segmenten, so ist ein Umsatzplus in allen Bereichen zu verzeichnen“, so erläutert Inga Schwarz, Leiterin des Researchs von C&W in Deutschland, "am stärksten punktete aber der Industriesektor. Hier registrieren wir ein Plus von 24,5 % und einen Marktanteil von 9,4 %. Es folgen Büroimmobilien (Volumenanstieg: 11 %, Marktanteil: 44 %) und Einzelhandelsimmobilien (Volumenanstieg: 3 %, Marktanteil: 32 %).“ Nichtsdestotrotz verweisen die Immobilienberater auf die gute Nachfrage im Retail-Segment. Nur das Fehlen geeigneter Investmentprodukte wie auch die erschwerten Finanzierungskonditionen für großvolumige Transaktionen standen einem weiteren Umsatzanstieg im Einzelhandelsbereich entgegen. Die Nachfrage überstieg wie im Vorjahr deutlich das Angebot. „Großbritannien hat sich die Marktführerschaft zurückerobert, die sich Deutschland im Laufe des Jahres 2011 kurzzeitig gesichert hatte. In der Gesamtjahresbetrachtung liegt Großbritannien im Einzelhandelssegment vor Deutschland.“


Investmentvolumen 2012: Zwischen 123 und 128 Mrd. Euro

Zum Jahresbeginn 2012 bestimmt die Nervosität der Marktteilnehmer das Geschehen auf den europäischen Märkten. Michael Rhydderch, Leiter der europäischen Capital Markets Group von C&W, stellt fest: „Die im Markt zu spürende Unsicherheit kann durchaus dämpfend auf die Entwicklung des Investmentgeschehens wirken. Doch gleichzeitig ist die Volatilität in anderen Anlageklassen ungleich höher und die Immobilienrenditen befinden sich aktuell auf einem attraktiven Niveau. Diese Konstellation wird insbesondere die Nachfrage nach sehr guten Objekten in den europäischen Kernmärkten 2012 weiter steigen lassen. Nicht zuletzt stellen wir jüngst fest, dass neues Kapital auf die europäischen Immobilienmärkte strömt und es einige Player von der Seitenlinie mitten ins Geschehen zieht. Vor diesem Hintergrund erwarten wir, dass sich das Investmentvolumen in den kommenden zwölf Monaten auf Vorjahresniveau bewegen wird. Ein Jahresumsatz zwischen 123 und 128 Mrd. Euro halten wir für realistisch.“


Finanzierungsengpässe bleiben auf der Tagesordnung

„Das große Thema im Markt ist aktuell das der Finanzierung – und das wird auch noch einige Zeit so bleiben“, ergänzt Schwarz. „Die restriktive Kreditvergabe wird anhalten und Finanzierungsengpässe auf der Tagesordnung bleiben. Refinanzierungen werden gleichwohl auf das Marktgeschehen einwirken. So manche Anschlussfinanzierung wird nicht erfolgen, was das Angebot an Anlageprodukten zwangsläufig steigen lassen wird. Hier werden sich ganz neue Chancen eröffnen. Auf der Nachfrageseiten stehen insbesondere große Pensionsfonds und Staatsfonds aus Nordamerika und dem fernen Osten bereit. In ihrem Fokus werden hochwertige Immobilien in den europäischen Kernmärkten stehen. Investoren mit Eigenkapital werden gleichwohl präsent sein, wie auch vermögende Privatinvestoren aus Europa, Asien und dem Nahen Osten. Eins ist sicher: Egal wie das Risikoprofil des einzelnen Investors aussieht, er wird sich im Detail mit seinem Zielmarkt und Segment auseinandersetzen müssen, um sein Investitionsziel erreichen zu können.“