Europäische Immobilienaktien 2010 - Bewertung und Aussichten

Auf der Suche nach Chancen

Der vollständige Zusammenbruch der Immobilienaktienmärkte im Jahre 2009 konnte vermieden werden, die Prognose lautet nun: Rückkehr zum Wachstum, auch wenn es nur schwach sein wird. Vorsichtiger Optimismus ist in diesem Zusammenhang angesagt, denn noch gibt es Stolperfallen. Die interessantesten Investitionschancen bieten sich freilich in China.

Die Geldbeschaffungskosten werden steigen

Nachdem sich die Wirtschaftszyklen recht schnell verändern, sind sich die meisten Verantwortlichen bei den Zentralbanken bewusst, welche Auswirkungen billiges Geld auf die Preisfindung und die Inflation haben kann. Nach den Rekord-Rallies der Märkte für Aktien und Unternehmensanleihen in der jüngsten Vergangenheit können sich die wenig über 0% liegenden Zinssätze eigentlich nur in eine Richtung bewegen: Nach oben. Hinzu kommt, dass die Schuldenlast nicht wesentlich reduziert werden konnte, sie wurde lediglich vom privaten auf den öffentlichen Sektor verschoben und wird in Form höherer Steuern getilgt werden müssen. Die Steuererhöhungen sind so offensichtlich, dass zum Beispiel unter den Politikern in Großbritannien kurzzeitig ein Streit entbrannt ist, wo die Steuern bei wem schneller erhöht werden können. Ob die Zinssätze und die Steuern allerdings tatsächlich steigen werden, ist schwer auszumachen, doch die Erwartung, dass dies geschehen wird, ist auch in den Consensus-Prognosen tief verankert.

Das schnelle Geld wurde bereits gemacht

Der Erwerb von Brixton durch Segro wird wahrscheinlich als beste und einzig wichtige Transaktion in die Geschichte der Finanzkrise eingehen, die jemals von einem REIT zu Notverkaufspreisen getätigt wurde. Geld wurde eingesammelt, die Aussichten sind durchaus günstig und der Wettbewerb um gute Produkte wird sich dynamisieren. Beachtenswert auch die jüngste £297 Mio. schwere Akquisition des Silverburn Shopping Centers durch Hammerson, bei einer Nettorendite von 6%, bei der rund 20 Mit-Bieter knapp geschlagen wurden.

Die Aktien- und Wertpapiermärkte sind wieder offen, aber wählerisch. Die von Eurocommercial vorgenommene Kapitalerhöhung zum Erwerb von Immobilienvermögen (’cash for assets’) und die Platzierung von Unternehmensanleihen durch Segro zeigen, dass gute Gesellschaften Kapital für klare, zielgerichtete Zwecke einsammeln können. Immofinanz erhielt daher eine Absage vom Markt, als das Unternehmen institutionelle Investoren um Kapital zur Finanzierung seiner undurchsichtigen Fusion mit Immoeast anging.

Insgesamt stellt sich der Markt zu Beginn des Jahres 2010 einigermaßen normal dar, die Preise für europäische Immobilienaktien sind ebenfalls angemessen. 4,2% Dividendenrendite, Wert mit ca. 5-10% Aufschlag auf den NAV, ein voraussichtliches Ertragswachstum im einstelligen Bereich, und wenige bis keine zu erwartenden Änderungen im Kurs-Gewinn-Verhältnis. Auch ist zu erwarten, dass die erfolgreiche Umsetzung des in vielen europäischen Märkten noch jungen REIT-Geschäftsmodells die wirklichen Gewinner hervorbringen wird. Es wird keine Notverkäufe von Spitzen-Assets geben und kein kritikloses Eingehen von hohen Investitionsrisiken. Mit guten Assets, guten Mitarbeitern und guten Bilanzen dürften Immobilienaktiengesellschaften jedoch in einer Welt, in der solide und hart gearbeitet werden muss, gute Erträge erzielen.