Europäische Büroimmobilienuhr Q4 2011

EUROPÄISCHE NUTZERMÄRKTE

Die Schuldenkrise in der Eurozone drückt die konjunkturellen Wachstumsaussichten überall in der Region weiterhin nach unten. Die Aktivitäten – Regierungswechsel, strenge Sparmaßnahmen und hochrangige Krisengipfel – haben die nach wie vor angespannte Lage der Kreditmärkte nicht lösen können, die Sorge um eine weitere Eskalation bleibt groß. Auch die jüngsten Herabstufungen der Kredit-Ratings großer europäischer Volkswirtschaften und des Europäischen Rettungsschirms (EFSF) werden einer schnellen Lösung wohl eher im Wege stehen.

Trotz dieser ernsten Probleme haben sich die wichtigsten Büromarkt-Indikatoren im letzten Quartal 2011 leicht verbessert – mit unterschiedlichen Entwicklungen in den Märkten. Nach wie vor ist die Performance in den deutschen und skandinavischen Städten erfreulich gut, während die Märkte im Zentrum der Krise weiter unter großem Druck stehen. „Die Stimmung bei den Unternehmen und den Investoren bleibt anfällig, Unsicherheit ist zu spüren. Zwar gibt es einzelne Büromarktindikatoren, die 2012 sogar zulegen könnten, insgesamt ist das Einmünden in eine Stagnation aber wahrscheinlich. Unter der Voraussetzung, dass sich bald tragfähige Antworten und Lösungen für die Krise in Europa finden werden, könnte sich zum Jahresende die Situation verbessern“, so CHRIS STAVELEY, Leiter EMEA Office and Industrial Capital Markets bei Jones Lang LaSalle.

NUR NOCH VIER MÄRKTE MIT MIETPREISSTEIGERUNG

Die Spitzenmieten waren im 4. Quartal im Großen und Ganzen unverändert. Der Europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) legte zwar noch einmal zu, aber lediglich um 0,4 %. Vier Index-Märkte zeigten Mietpreissteigerungen (Rotterdam +2,6 %, Berlin +2,4 %, Düsseldorf +2,1 %, Paris +1,3 %), während die Mieten in den zwei wichtigsten spanischen Märkten immer noch leicht rückläufig waren (Barcelona -1,3%, Madrid – 1,0%). Alle anderen Index-Städte zeigten im letzten Quartal 2011 eine stabile Entwicklung. Im Jahresvergleich ist für den Index immer noch ein Plus von 5,9% zu notieren. Die europäische Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle zeigt, wie die Spanne zwischen den dort 36 abgebildeten Märkten immer größer wird. 16 Märkte bewegen sich derzeit auf oder vor der 6-Uhr-Position („verlangsamter Mietpreisrückgang“), 11 weitere Märkte befinden sich im Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“, aber nur für Berlin traf ein Mietpreisanstieg auch im 4. Quartal zu. Neun Märkte sind es mittlerweile, die über der 9-Uhr-Position liegen („verlangsamtes Mietpreiswachstum), im Zyklus weit fortgeschritten befinden sich London, Paris, Zürich und Oslo.

2011 MIT EINEM LEICHTEN UMSATZPLUS

Mit einem Büroflächenumsatz von 2,9 Mio. m² blieb das Umsatzvolumen im 4. Quartal fast unverändert (- 2% gegenüber Q3). Im Jahresvergleich zeigte sich allerdings ein Rückgang von 9 %. Für das Gesamtjahr 2011 kann dennoch ein Plus von 5 % gegenüber 2010 notiert werden. Mit 11,2 Mio. m² liegt 2011 auf dem Niveau des 5-Jahresschnitts. Die Auswirkungen der Eurokrise auf die Büromärkte waren 2011 in einzelnen Märkten sicherlich deutlich zu spüren, unterm Strich war der Umsatz immer noch wachsend, vor allem aufgrund des starken 1. Halbjahres. Von den 24 Index-Städten verzeichneten 15 ein höheres Umsatzvolumen als 2010. Die beiden größten europäischen Märkte, Paris und London, mussten im 4. Quartal zwar beide eine sinkende Nachfrage hinnehmen. Während die französische Hauptstadt aber im 12-Monatsvergleich mit einem Umsatzplus von 15% abschloss, war der Rückgang für die britische Finanzmetropole mit 45% deutlich.

Erfreulich, zumal vor dem Hintergrund der Turbulenzen rund um Euro und Staatsverschuldung, mit bereits dämpfender Wirkung in einigen Ländern, hat die Netto-Absorption geringfügig zugenommen, allerdings gemessen an dem jährlichen Volumen von insgesamt 3,3 Mio. m² nur innerhalb des Quartals (+4,9 %). Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres schlägt ein Rückgang von 13 % zu Buche, für den Vergleich mit dem 10-Jahres-Durchschnitt ein Minus von 10 %. Da zu beobachten ist, dass die Nutzer von Büroflächen zunehmend nach flexibel nutzbaren Flächen suchen, die ihnen eine effiziente Nutzung erlauben, wird die Nettoabsorption langfristig unter ihrem historischen Niveau der letzten 10-20 Jahre bleiben.

LEERSTANDSQUOTE ERSTMALIG SEIT MITTE 2009 UNTER DER 10%-MARKE

Vor dem Hintergrund der Umsatz- und Absorptionsentwicklungen und der insgesamt vergleichsweise moderater Fertigstellungsvolumina (43 % unter dem 10-Jahresschnitt) hat sich der Leerstand verringert. Die europäische Leerstandsquote ist zum ersten Mal seit dem 3. Quartal 2009 unter die 10 %-Marke gesunken und verzeichnete einen Rückgang um 20 Basispunkte (auf 9,9 %), auf Grundlage von abnehmenden Leerständen sowohl in Westeuropa (-20 bps auf 9,4%) als auch in Mittel- und Osteuropa (-60 bps auf 14,4 %). Von den 24 Index-Städten zeigten 15 eine rückläufige Entwicklung. In Westeuropa war der Rückgang bei den Leerständen maßgeblich zurückzuführen auf die Entwicklungen in den Büromärkten wie London (-50 bsp auf 5,8%), den deutschen Index-Städten mit Ausnahme von Frankfurt sowie Amsterdam (-100 bps auf 16,1%) und Stockholm (- 80 bps auf 9,7%). Die Veränderungen in Mittel- und Osteuropa wurden größtenteils von Moskau und Budapest beeinflusst. „2012 dürfte sich die Leerstandsquote weiter auf dem aktuellen Niveau bewegen, auch wenn es zu vermietungsschwächeren Märkten im Laufe des Jahres kommen kann. Nicht zuletzt hängt das damit zusammen, dass Unternehmen im Falle eines steigenden Bedarfs ihre Bestandsflächen erst wieder dichter belegen oder untervermietete Flächen nutzen“, so BILL PAGE, Leiter EMEA Office Research bei Jones Lang LaSalle. Diese Art der Flächennutzung wirkt sich zunächst nicht auf den Leerstand aus. Da 2012 Expansionen kein entscheidendes Thema sein werden, sich die Absorption also nicht erhöhen wird, ist mit keinen bemerkenswerten Änderungen bei der Leerstandsquote zu rechnen.

Die Fertigstellungspipeline für 2012 sieht europaweit 4,3 Mio. m² vor – ein Volumen, das deutlich höher ist als im Vorjahr, aber immer noch 40 % unter dem 5-Jahresschnitt liegt. Auch für die Jahre danach ist eine relativ hohe Zunahme in der Statistik vermerkt. „Allerdings ist noch nicht abzusehen, in welchem Umfang Projekte, die derzeit nur auf dem Reißbrett bestehen, angesichts unsicherer Märkte verschoben oder gar gestrichen werden“, so BILL PAGE. Projekte mit Fertigstellungstermin 2012/ 2013, die bereits im Bau sind, weisen einen hohen Vermietungsstand auf.

KAPITALWERTE AUF DEN EUROPÄISCHEN BÜROIMMOBILIENMÄRKTEN

Die Direktinvestitionen in europäische Gewerbeimmobilien erwiesen sich auch im letzten Quartal des vergangenen Jahres als robust und legten mit etwa 35-36 Mrd. Euro gegenüber dem 3. Quartal noch einmal um 23% zu. Insgesamt bewegte sich das Transaktionsvolumen für 2011 europaweit über 115 Mrd. Euro, entsprechend einem Zuwachs von 13 % gegenüber 2010.

Die anhaltende Vorliebe der Investoren für Core-Märkte und Märkte mit im Vergleich zu anderen Ländern robusteren konjunkturellen Rahmendaten haben Skandinavien (+33%), Deutschland (+28%), Frankreich (+26%), Russland (+81%) und Polen (+33%) ein stärkeres Wachstum beschert.

LEICHT STEIGENDE SPITZENMIETEN UND SINKENDE RENDITEN SORGEN IM JAHRESVERLAUF FÜR EIN PLUS BEI KAPITALWERTEN

Die gewichtete europäische Rendite für Büroimmobilien ist marginal (2 bsp) gestiegen. Von den 24 Index-Städten verzeichneten im 4. Quartal fünf eine Veränderung der Renditen.

Bei weitgehend stabilen Mieten und Renditen bewegten sich die Spitzenkapitalwerte für Büroimmobilien aggregiert über das 4. Quartal auf dem Niveau des Vorquartals (+ 0,1%), im Jahresvergleich schlägt ein Plus von + 6,6% zu Buche.

„Solange der Fokus der Investoren auf Core-Assets gerichtet ist und die Kreditmärkte angespannt sind, dürften die Spitzenrenditen für Büroimmobilien unverändert bleiben, während die Renditen in anderen Marktsegmenten nachgeben werden“, so CHRIS STAVELEY.

Die Banken werden gezwungen sein, ihre Eigenkapital-Puffer zu verstärken, um sich gegen die Abwertungen und Ausfallrisiken bei ihrem bestehenden Engagement in Staatsanleihen abzusichern. Die Basel III-Richtlinien tun ihr übriges. Darüber hinaus ist mit Immobilien-Verkäufen durch die Banken zu rechnen, die das immobile Risiko minimieren wollen – durch Zurückhaltung bei Finanzierungen und Refinanzierungen einerseits, aber auch durch direkte Desinvestments andererseits.

Ein Kapitalwertwachstum wird auf die Märkte beschränkt sein, die bessere konjunkturelle Bedingungen und Vermietungsmärkte mit Mietpreiswachstum bieten.

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.