Energetische Haussanierung - Viel Beratung, wenig Umsetzung

Von ca. 570.000 Mietwohnungen in München sind nur ca. 100.000 Wohnungen energetisch vollständig saniert (z. B. Vollwärmeschutz, Dachfassade, Kellerdecke, Heizungsanlage), weitere ca. 120.000 teilweise (z. B. durch neue Fenster). Ca. 350.000 Wohnungen sind unsaniert - 150.000 davon sind neueren Baujahrs ohne Sanierungsbedarf, die restlichen ca. 200.000 Wohnungen, meist aus den 50-iger bis 70-iger Jahren, können als sanierungsbedürftig gelten, so der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft bayerischer Immobilienverbände ABI (vormals ARGE genannt), Dipl.-Betriebswirt (FH) Sven Keussen, der auch stellvertretender Vorsitzende des IVD Süd ist. Daher darf eine sinnvolle energetische Gebäudesanierung dieses Bestandes nicht weiterhin durch Gesetzgeber und Rechtssprechung behindert werden.

Die Arbeitsgemeinschaft bayerischer Immobilienverbände (ABI) umfasst den BFW - Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Bayern e.V., Haus & Grund Bayern - Landesverband bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e. V., Immobilienverband Deutschland IVD - Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V. und den VdW Bayern - Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.V.

Diese eher dürftige Sanierungsquote bei den Münchner Wohnungen deckt sich mit den Erfahrungen der ABI. Einer stark und stetig steigenden Nachfrage nach Energieberatungen steht eine nur zögerliche Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen gegenüber. Führen bei selbst genutzten Wohnungen und Häusern noch zwei von drei Beratungen zu einer Ausführung der empfohlenen Maßnahmen, sinkt diese Quote bei vermieteten Wohnungen auf unter 30 %. „Dies ist eine erschütternd niedrige Quote, so Sven Keussen.

Vor Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen ist, so Keussen, nicht nur eine technische, sondern insbesondere bei vermieteten Wohnungen auch eine umfassende rechtliche Beratung erforderlich, u. a. über die Pflichten des Vermieters zur rechtzeitigen Ankündigung und Erläuterung der Maßnahme, der Duldungspflicht des Mieters und den Möglichkeiten einer Umlage der Modernisierungskosten.

Grundsätzlich liegen energetische Sanierungsmaßnahmen auch wesentlich im Interesse des Mieters da sich die Betriebskosten reduzieren und Mieter und Vermieter so gemeinsam einen Beitrag zum Umweltschutz leisten.

Dennoch stellt die Rechtsprechung hohe, zum Teil überzogene formalistische Anforderungen an die Ankündigung der Maßnahme. Der Mieter muss nicht nur über die Maßnahme als solche informiert werden (z. B. Einbau einer neuen Heizung), sondern nach Auffassung vieler Mietgerichte auch über sämtliche Modalitäten der Ausführung, so z.B. welche Leitungen an welchen Stellen verlegt werden. Schon kleine Formfehler können dazu führen, dass der Mieter dem Handwerker den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern darf oder die Modernisierungsumlage nicht oder nur mit zeitlicher Verzögerung bezahlen muss.

Häufig kündigt sich von Seiten der Mieter Widerstand gegen die energetische Sanierung an, z. B. durch ein Schreiben des Mieteranwalts oder Mietervereins, wonach die beabsichtigte Maßnahmen angeblich nicht effektiv genug oder zu teuer sind, der Mieter den Mietzuschlag nicht bezahlen kann oder will oder der Mieter bereits jetzt eine Mietminderung für die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten ankündigt.

Ursächlich ist wohl die Tatsache, dass zwar mehr als 90 % der Mieter Investitionen zur energetischen Sanierung des Gebäudebestandes für notwendig halten. Eine höhere Miete als Folge dieser Investitionen akzeptieren aber nur 5 % der Mieter. Dies ergab eine repräsentative Umfrage der GfK Marktforschung.

Kündigt sich gegen die beabsichtigte Sanierung Widerstand von Seiten der Mieter an, nehmen nach den Erfahrungen der ABI mehr als ¾ der Vermieter Abstand von den beabsichtigten Maßnahmen.

Der Grund: In der Regel wohnt der Vermieter nicht im Haus. Die Energieeinsparung käme daher ohnehin nur dem Mieter zu Gute. In München lassen sich darüber hinaus auch energetisch nicht oder nur teilweise sanierte Wohnungen gut vermieten.

Grundsätzlich kann der Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme, die den Wohnwert der Mietsache verbessert oder zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt, die jährliche Miete der betreffenden Wohnung um 11 % der Kosten erhöhen, die er anteilig für die Wohnung aufgewendet hat (§ 559 BGB).

Enthält der Mietvertrag jedoch eine Staffel- oder Indexmiete, kann der Vermieter die Kosten einer freiwillig durchgeführten energetischen Sanierung nicht auf die Miete umlegen. Eine Mieterhöhung ist dann dauerhaft während der gesamten Laufzeit der Vereinbarung ausgeschlossen (§§ 557 a Abs. 2 S. 2, 557 b Abs. 2 S. 2 BGB).

Dies ist immer häufiger der Fall, da Vermieter wegen der Kompliziertheit und Streitanfälligkeit von Mietspiegeln und Vergleichsmieten zunehmend Indexmieten vereinbaren. Die künftige Entwicklung der Miete richtet sich dann ausschließlich nach dem amtlichen und monatlich veröffentlichten Lebenshaltungskostenindex. Inzwischen wird bei mehr als 2/3 der Neuabschlüsse eine Indexmiete vereinbart. Der Nachteil: Der Vermieter kann keine Kosten für freiwillig durchgeführte energetische Sanierungen auf die Miete umlegen.

Sollen sinnvolle energetische Sanierungen nicht weiterhin durch die derzeitige Rechtslage behindert werden, sind - nach Ansicht der ABI - Änderungen in Gesetzgebung und Rechtsprechung erforderlich:
- Gesetzlicher Ausschluss von Mietminderungen während der Durchführung der energetischen Sanierungsmaßnahmen
- Zulässigkeit eines Modernisierungszuschlages auch bei Index- und Staffelmieten
- Reduzierung von überzogenen formellen Anforderungen an das Ankündigungsschreiben sowie an die Effizienz von energetischen Sanierungsmaßnahmen durch die Mietgerichte