Einzelhandelsimmobilienmarkt Frankfurt: Ab durch die Decke

Wie der sprichwörtliche Tropfen auf dem heißen Stein ist der Effekt des MyZeil innerhalb kürzester Zeit verpufft. Mehr noch, das für den Frankfurter Markt an Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage so typische Ausreißverhalten einzelner Spitzenmieten in immer höhere Preisregionen geht munter weiter. Aber so ist das wohl mit den Marktgesetzen. Durch neue spannende Mieter und dank einer renovierten Infrastruktur kommen noch mehr Kunden. Die wiederum locken weitere attraktive Mieter, die sich jedoch an einem noch immer begrenzten Angebot an kleinen Läden die Zähne ausbeißen.

Und so werden schon wieder die nächsten wegweisenden Einzelhandelsprojekte geplant, begonnen oder stehen kurz vor der Fertigstellung. „Der Markt ist vorhanden, gerade Handelsmarken aus Übersee suchen nach attraktiven Ladenlokalen in Mainhattan“, sagtHendrik Poggemann, Geschäftsführer LÜHRMANN Frankfurt.

Kein Wunder, mit ihren rund 672.000 Einwohnern ist Frankfurt zwar lediglich die fünftgrößte Stadt Deutschlands, aber durch ihre Bedeutung für die internationale Finanzwelt besitzt sie eine herausragende weltweite Stellung. Frankfurt ist den meisten Menschen jenseits des großen Teichs ein Begriff. In den Wolkenkratzern des Finanzdistrikts finden sich ja auch über 200 Kreditinstitute, darunter bekannte Akteure wie die Europäische Zentralbank, die Deutsche Bank oder die Asian Development Bank. Und inmitten der Hochhäuser sitzt mit der altehrwürdigen Deutschen Börse zudem einer der wichtigsten Aktienhandelsplätze der Welt. Bis zu 280 Euro Miete kostet hier mittlerweile der Quadratmeter eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden Ladenlokals in der allerbesten Lage. „Das ist allerdings nur ein grober Richtwert. Einzelne Mieten lagen auch schon in der Vergangenheit weit über diesem Quadratmeterpreis“, soHendrik Poggemann. Insofern ist natürlich auch die durchschnittliche Wertentwicklung der innerstädtischen Immobilien in bester Lage positiv und liegt bei rund 26 Prozent in den letzten zehn Jahren. Dabei ist es im Übrigen nicht nur die weithin bekannte und in steter Regelmäßigkeit zu einer der umsatzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands gekürte Zeil, die im Fokus des Einzelhandels steht. Spätestens seit der Stilllegung der Hauptwache sind die bis vor einigen Jahren noch getrennten Lagen Zeil, Freßgass’, Kaiserstraße und Rossmarkt enger zusammengerückt und profitieren sichtlich voneinander. So erlebt etwa die Kaiserstraße derzeit eine kleine Renaissance. Als zentrale Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt ist sie nicht nur Spiegelbild der städtischen Vielfältigkeit, sondern gleichzeitig eines ihrer Entrées. Das erkennt zunehmend auch der Einzelhandel.

Aktuelles

Nur wenige Haupteinkaufslagen in Deutschland verändern sich derzeit so stark wie die Frankfurter Zeil. Schon im letzten Jahr wurde bekannt, dass Primark in das ehemalige Woolworth-Gebäude an der Zeil 94 zieht und hier ab kommenden Herbst auf rund 4.000 Quadratmeter Verkaufsfläche vertreten sein wird. Bis dahin wird das Geschäftshaus umgebaut. Kurz zuvor eröffnet der zur Augsburger Leiser-Gruppe gehörende Schuhhändler Hako ein rund 1.800 Quadratmeter Verkaufsfläche umfassendes Ladenlokal an der Zeil 119, das bislang vom einstmals niederländischen Textilunternehmen Mexx genutzt wurde. Während Mexx den Standort Frankfurt verlässt, zieht Hako lediglich um. Der Schuhspezialist befand sich seit Generationen in dem zutreffend Hako-Haus genannten Geschäftshaus an der Zeil 123. Damit ist es nun vorbei, Hako ist raus und die Fläche schon wieder vermietet. Laut Medienberichten hat ein bekanntes Accessoires-Unternehmen, das unter anderem Uhren in Dosen verkauft, hier eine 1.000 Quadratmeter-Fläche angemietet. Mitte 2013 wolle man in dem dann renovierten Gebäude eröffnen. Gleichzeitig entstehen weitere Teilflächen. Schon umgezogen ist die Schuhmanufaktur Ludwig Reiter. Bislang am Luginsland ansässig, verlegte das Wiener Unternehmen seine Frankfurter-Filiale in die Rathenau-Passage am Rathenauplatz 1 und betreibt dort nun einen 80-Quadratmeter-Store. Neu am Roßmarkt ist Wellensteyn. Der Jackenanbieter aus Norderstedt bei Hamburg eröffnete im Herbst einen 350 Quadratmeter großen Store am Roßmarkt 15a. Hier war zuvor der exklusive Herrenausstatter Pal Zileri Mieter. An der Freßgass’ (Große Bockenheimer Straße 41) eröffnete etwa zur selben Zeit die erste Frankfurter Innenstadt-Dependance der Porsche Design Group dort, wo bisher unter anderem die Frankfurter Sparkasse eine Filiale hatte. Kurz vor Weihnachten schloss auch die Viktoria-Apotheke an der Großen Bockenheimer Straße, Ecke Kalbächer Gasse endgültig ihre Türen. Palmers hatte die Fläche schon vor einiger Zeit angemietet. Die Kaiserstraße hat erst kürzlich mit Muji und Rituals auf einen Streich gleich zwei neue Einzelhändler bekommen. Während das japanische Unternehmen Muji in der Hausnummer 12 einen Store mit rund 350 Quadratmeter Verkaufsfläche eröffnete, sicherte sich der Kosmetik-Filialist Rituals einen 110 Quadratmeter-Laden ebendort. Bislang wurden die Ladenlokale von einem Teppichhändler und einem Optiker genutzt. Schon wieder Geschichte ist das Gastronomie-Konzept Holyfields des ehemaligen McDonalds-Marketingvorstands Gerhard Schöps. Dieser hatte im November 2010 rund 500 Quadratmeter Verkaufsfläche im Junior-Haus zwischen Commerzbank und Steigenberger Hotel, Kaiserstraße 19-21, eröffnet. Im Sommer 2012 wird hier die BB-Bank (ehemals Badische Beamtenbank) mit einer Filiale einziehen. Im Dezember hatte überdies der Schweizer Bergsportspezialist Mammut einen Laden mit 240 Quadratmeter in der Fahrgasse 111 eröffnet.

Auch aus Investorensicht bleibt Frankfurt ein attraktives Pflaster. Allerdings kommen nahezu ausschließlich institutionelle Anleger zum Zug. So kaufte etwa die österreichische Raiffeisen Immobilien KG für den R 260 Fonds das Büro- und Geschäftshaus Goetheplatz 1 von einem von J.P. Morgan gemanagten Fonds. Das Erdgeschoss und neuerdings auch das 1. Obergeschoss sind an den Systemgastronomen Vapiano vermietet. Und auch die neu vermieteten Immobilien Zeil 119 sowie die Kaiserstraße 12 wurden verkauft. Hier waren die Investoren jeweils Projektentwickler.

Die aus Frankfurt stammende Orna und Arthur Wiener Liegenschaften & Projektentwicklung hat unterdessen die Immobilie Zeil 53 an der Konstablerwache gekauft. Bislang im Eigentum der Alten Leipziger Versicherung hat das Haus eine Gesamtmietfläche von rund 4.000 Quadratmeter, dessen Einzelhandelsanteil derzeit hauptsächlich von der Commerzbank genutzt wird. Der Investor will das Gebäude für rund 20 Millionen Euro sanieren. An der Freßgass’ (Große Bockenheimer Straße 45) investierte ein Frankfurter Immobilienunternehmen hingegen in eine ehemalige Commerzbank, die ebenfalls umgebaut werden soll.

Laufende Projekte

Neben den bekannten Entwicklungen auf der Zeil sowie dem Umbau des Commerzbank-Gebäudes an de Freßgass’, rollen die Bagger derzeit noch an einigen weiteren Orten der Innenstadt. So sollen noch in diesem Frühjahr die Bauarbeiten eingangs der Goethstraße beginnen. Hier entsteht die One Goetheplaza genannte Entwicklung des Joint Venture aus einem Fonds des luxemburgischen Private Equity Unternehmens Freo und des US-amerikanischen Area Fonds. Architekt des Projekts mit rund 6.700 Quadratmeter Büro- und etwa 4.900 Quadratmeter Einzelhandelsfläche ist der Frankfurter Professor Christoph Mäckler. Louis Vuitton steht bereits als Ankermieter fest. Die Gesamtkosten des Vorhabens, finanziert von der Landesbank Hessen-Thüringen sowie der Landesbank Berlin, liegen im dreistelligen Millionenbereich. Die Fertigstellung ist im Sommer 2013 geplant.

Die Hamburger Investmentgesellschaft Hansainvest hat unterdessen mit dem Frankfurter Architekt Holger Meyer von msm meyer schmitz-morkramer ein Büro- und Geschäftshaus am Frankfurter Rossmarkt 10 geplant. Die Bauarbeiten werden in Kürze mit dem Abriss des alten Gebäudes beginnen. Grundsteinlegung ist für den Beginn des zweiten Quartals geplant. Hier, an der Ecke Hauptwache und Rossmarkt, entsteht damit für 45 Millionen Euro ein komplett neues Gebäude mit rund 3.400 Quadratmetern Bürofläche und weiteren 2.500 Quadratmetern Einzelhandelsflächen. Eröffnung soll Ende kommenden Jahres sein.

Eher zurückhaltend wird derzeit das Baugeschehen im Europaviertel betrachtet, wo sich die ECE und die CA Immo Deutschland erst kürzlich die Allianz als Investor mit an Bord ihres 360 Millionen-Euro-Projekts geholt haben. Bis zum Weihnachtsgeschäft 2013 entstehen hier mit der Skyline Plaza rund 38.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche auf zwei Ebenen für rund 180 Geschäfte – eingebettet in das Großprojekt Europaviertel, ein neues innerstädtisches Quartier in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof, zur Frankfurter Messe und zum Bankenviertel. Neben dem Center entstehen weitere Büro-, Hotel-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien.

Prognose

Eine frische Infrastruktur, viele Projektentwicklungen, neue Mieter – der Einzelhandel in Frankfurts Innenstadt ist lebendig wie selten zuvor. Immobilienspezialist Poggemann: „Das zieht Kreise, viele Hochkaräter der internationalen Retailbranche wollen oder werden in Frankfurt eröffnen. Und noch immer werden Ladenflächen händeringend gesucht.“ Der Stadt tut das Interesse sichtlich gut, man entwickelt sich sinnvoll weiter. Immobilien werden optimiert oder Geschäftshäuser gleich ganz abgerissen und neu aufgebaut.

Mit Argusaugen blickt die innerstädtische Kaufmannschaft indes auf die Skyline Plaza im neuen Europaviertel. Der Frankfurter Einzelhandel hatte in den vergangenen Jahren ausdrücklich vor der Errichtung eines Einkaufszentrums an dieser Stelle gewarnt. Bislang hat die Innenstadt noch immer von den Centern profitiert, doch ob sich dieser Effekt endlos wiederholen lässt, wird sich zeigen müssen.