Einzelhandelsimmobilien Karlsruhe: Gute Aussichten

Karlsruhe, die nach Stuttgart und Mannheim drittgrößte Stadt in Baden-Württemberg, liegt idyllisch vom Rhein umschlängelt, direkt an der Grenze zu Rheinland-Pfalz. Fächerstadt, Residenz des Rechts, gemäß ihrer Bedeutung für die deutsche Jurisprudenz und entsprechend ihres Aufbaus hat Karlsruhe viele Namen. Weit weg von den tagespolitischen Entscheidungen der Landes- und Bundesregierungen sind hier die Sitze des Bundesgerichtshofs sowie des Bundesverfassungsgerichts. Gleichzeitig gleicht der Grundriss der Stadt einem Fächer. Erstaunlich, dass Karlsruhe trotz dessen keine lange historische Tradition vorweisen kann. Der Innenstadt fehlen offensichtlich die typisch mittelalterlichen Gässchen und andere architektonische Spuren einer älteren Vergangenheit. Aus der Vogelperspektive sind hingegen 32 Straßen und Alleen sichtbar, die sonnenstrahlförmig vom beeindruckenden Karlsruher Schloss fortgehen.

Der Legende nach begann alles Anfang des 18. Jahrhunderts mit einem Traum des Markgrafen Karl Wilhelm von Baden-Durlach bei einem Jagdausflug. Nach dessen Vorstellungen wurde daraufhin das Schloss mit den umliegenden Straßen und Alleen zunächst auf dem Reißbrett geschaffen und anschließend umgesetzt. Ein Viertel der 32 Straßen bildeten den Fächer und damit die eigentliche Stadt: Waldstraße, Herrenstraße, Ritterstraße, Lammstraße, Karl-Friedrich-Straße, Kreuzstraße, Adlerstraße, Kronenstraße und Waldhornstraße. Diese neun Boulevards trafen im Süden auf die aktuelle 1A-Lage, die Kaiserstraße, die heutzutage ihren stärksten Bereich im mittleren Abschnitt zwischen Ritterstraße und Waldstraße hat. Hier finden sich neben kleineren Ladenlokalen, vorrangig zeitgemäße, den Anforderungen des modernen Einzelhandels entsprechende Verkaufsflächen. Die Miete in der 1A-Lage liegt in der Spitze derzeit bei bis zu 115 Euro pro Quadratmeter für ein 80 bis 120 Quadratmeter umfassendes Ladenlokal mit einzelhandelsgerechter Ausstattung. Innerhalb der letzten zehn Jahre stiegen die Werte der besten innerstädtischen Gewerbeimmobilien um durchschnittlich 8,7 Prozent. Karlsruhe ist beliebt, die Innenstadt ist der prägende Einkaufstandort einer gesamten Region. Wenn überhaupt, kommen lediglich die jeweils über 70 Kilometer entfernten Städte Mannheim und Stuttgart als Mitbewerber in Betracht. Die Zentralitätskennziffer erreicht demgemäß einen guten Wert von rund 130 und liegt noch vor der Landeshauptstadt. Somit machte Karlsruhes gesamter Einzelhandel im Jahr 2010 auch rund 2 Milliarden Euro Umsatz.

Einen Strukturwandel erlebte die Innenstadt zuletzt durch die Eröffnung des innerstädtischen Shoppingcenters Ettlinger Tor im Jahr 2005. Die bis dahin vorrangig lineare Struktur der 1A-Lage wurde durchbrochen und zum Dreieck Marktplatz/Europaplatz/Ettlinger-Tor-Platz erweitert. Mit Erfolg, wie aktuelle Erhebungen zeigen. Seit der Eröffnung des Ettlinger Tors ist lediglich ein Mieter von der 1A-Lage ins Center gezogen. Ganze 65 Konzepte haben sich hingegen neu in Karlsruhe angesiedelt. Gleichzeitig nahm die Passantenfrequenz in der 100 Meter entfernten 1A-Lage seit der Eröffnung stetig zu. Umsatzsteigerungen sind überdies in der ganzen Stadt zu verzeichnen. Und auch in den nächsten Jahren soll es zu weiteren Veränderungen kommen. Für die derzeit noch auf der gesamten Einkaufstraße oberirdisch verlaufende Straßenbahn wird ein Tunnel unter der Kaiserstraße gebaut – und die Fußgängerzone damit zukünftig schienenfrei.

Aktuelles
Das innerstädtische Konzept 1982 des Modediscounters Takko kommt nach Karlsruhe. Takko mietete hierzu rund 1.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche über zwei Ebenen in dem Projekt Kaiser Karree an der Kaiserstraße 72-74 (siehe unter Projekte). Eröffnung ist voraussichtlich im Herbst dieses Jahres.
Erst kürzlich hatte der Schuhanbieter Salamander sein Ladenlokal an der Kaiserstraße 199 bezogen. Auf der knapp 1.000 Quadratmeter umfassenden Fläche war bislang der Buchhändler Kaiser ansässig.
Das ehemalige, rund 400 Quadratmeter umfassende Ladenlokal des Schuhhändler Tack an der Kaiserstraße 118 nutzt mittlerweile Görtz 17.
Schon im letzten Jahr eröffnete ein Bestseller-Franchise-Partner den Vero Moda und Jack & Jones-Store an der Kaiserstraße 120. Die 550 Quadratmeter umfassende Verkaufsfläche über drei Etagen umfasst zudem die Konzepte Only und Pieces. Die Räumlichkeiten wurden bisher von Allerlei genutzt.
Verkleinert wurde indes die Fläche der Telekom an der Kaiserstraße 88. Hier zog das Konzept I am des Accessoire-Spezialisten Beeline ein.

Laufende Projekte
Am Karlsruher Marktplatz entsteht derzeit das Kaiser Karree. Wo früher das alte Volksbankgebäude des Architekten Erich Schelling stand, baut der Projektentwickler Newport derzeit eine gemischt genutzte Gewerbeimmobilie. Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss werden zwei Einzelhandelsflächen geschaffen, darüber ist eine Büronutzung vorgesehen. Insgesamt sind bis zu 6.000 Quadratmeter Nutzfläche vorgesehen. Die Fertigstellung ist für Dezember 2011 geplant, bislang steht lediglich 1982 als Mieter fest.
In der Endphase befindet sich der Umbau des ehemaligen Breuninger-Hauses an der Kaiserstraße 146-148. In die entstandenen 15.000 Quadtratemeter Gesamtfläche hat unter anderem der Elektronikanbieter Saturn einen weiteren Standort eröffnet.
Ebenfalls umgebaut wird derzeit das Geschäftshaus an der Kaiserstraße 169-171. In den zwei Ladenlokalen befanden sich bislang Salamander und die Douglas Parfümerie.
Gut sichtbar und mit weitreichenden Einschränkungen für Besucher und Anwohner wird seit Anfang 2010 der Stadtbahntunnel entwickelt. Das Projekt umfasst unter anderem eine zweigleisige Röhre in Ost-West-Richtung unter der Kaiserstraße zwischen Durlacher Tor und Mühlburger Tor mit einem Abzweig vom Marktplatz in Richtung Süden. Überdies werden die oberirdischen Straßenbahngleise in der Kaiserstraße zwischen Europaplatz, Kronenplatz und in der Karl-Friedrich-Straße zwischen Marktplatz und Vierortbad entfernt. Die Kosten des Gesamtprojekts wurden von der Stadt Karlsruhe zuletzt mit knapp unter 600 Millionen Euro angegeben. Die Arbeiten am Tunnel sollen bis zum Jahr 2016 abgeschlossen sein.

Prognose
Kurz gesagt, Karlsruhes Gegenwart ist gut, doch die Zukunft wird besser. Der Einkaufsstandort hat sich in jüngster Zeit wieder eindeutig positiv entwickelt, schon jetzt übersteigt die Nachfrage nach Mietflächen das bestehende Angebot. Und auch wenn die Einzelhändler und ihre Kunden in den kommenden Jahren Einschränkungen durch die Baustellensituation in Kauf nehmen müssen, wird die Innenstadt ihr aktuelles Niveau zunächst halten können. Dafür ist die Einkaufsstadt ausreichend stark und populär. Spätestens wenn die straßenbahnfreie Fußgängerzone als Flaniermeile mit Cafés, Live-Musik und Kunstaktionen in vollem Glanz erstrahlt, wird die 1A-Lage ihr ganzes Potential ausschöpfen und die Mieten werden weiter ansteigen.