Einzelhandelsimmobilien Deutschland: Weniger Großverkäufe, rückläufiges Transaktionsvolumen

Insgesamt hatten Einzelhandelsimmobilien in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres damit einen Anteil von 28 % am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen von 9,4 Mrd. €. Der Anteil von Portfolioverkäufen lag mit etwa 42 % (1,1 Mrd. €) leicht über dem Vorjahreswert von knapp 40 %. Ausländische Investoren sicherten sich deutsche Einzelhandelsimmobilien im Wert von gut 1 Mrd. €, was einem Marktanteil von rund 40 % entspricht.

Weniger großvolumige Verkäufe als vor 12 Monaten

Im laufenden Jahr lag die Zahl von großvolumigen Verkäufen über 100 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert aus dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Während in diesem Größensegment in den ersten sechs Monaten des Jahres 2011 ein Transaktionsvolumen von etwa 3,5 Mrd. € erzielt wurde, waren es im ersten Halbjahr 2012 nur rund 1,3 Mrd. €. Zu den größten Verkäufen in den Monaten Januar bis Juni zählten die Anteilsübernahme an der Europa-Passage in Hamburg durch Allianz Real Estate sowie der Kauf der Europa-Galerie in Saarbrücken durch Union Investment. Außerdem übernahm Unibail-Rodamco nicht nur 50 % des Ruhr-Parks in Bochum sondern kaufte sich auch mit über 90 % beim Projektentwickler mfi ein.

Einkaufszentren umsatzstärkstes Anlagevehikel

Bezogen auf das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres waren Einkaufszentren das mit weitem Abstand umsatzstärkstes Anlagevehikel. „Knapp 1,6 Milliarden Euro und damit über 60 % des in einzelhandelsgenutzte Immobilien angelegten Kapitals wurden in Einkaufszentren investiert“, so Andreas Trumpp. „Einzelhandelsimmobilien in innerstädtischen 1a-Lagen sowie Kauf- und Warenhäuser wechselten für gut eine halbe Milliarde Euro den Eigentümer“, führt er weiter aus. Fachmarktzentren und Fachmärkte konnten aufgrund des geringen Angebots vor allem von neu entwickelten Objekten sowie den unterschiedlichen Preis- und Renditevorstellungen von Verkäufern und Kaufinteressenten bei Bestandsobjekten trotz einer nach wie vor sehr hohen Nachfrage nach Objekten zwischen 10 und 50 Mio. € mit knapp 400 Mio. € nur etwa 15 % Marktanteil erreichen.

Immobilien AGs und Offene Immobilienfonds / Spezialfonds investieren am meisten

Bedingt durch den Einstieg von Unibail-Rodamco bei mfi lagen Immobilienaktiengesellschaften bezogen auf das Transaktionsvolumen Ende des ersten Halbjahres mit rund 756 Mio. € angelegtem Kapital an der Spitze der Investoren. Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds investierten etwa 568 Mio. € und folgten mit 22 % Marktanteil auf dem zweiten Platz. In Summe entfiel damit über die Hälfte des Transaktionsvolumens auf diese beiden Käufergruppen.

Spitzenrenditen zeigen sich stabil

„Die besonders bei sicherheitsorientierten Privatinvestoren und Family Offices beliebten Geschäftshäuser in 1A-Lage werden nach wie vor selten am Markt gehandelt und sind daher entsprechend teuer“, sagt Andreas Trumpp. Die Spitzenrenditen für diesen Objekttyp verharrten auf ihrem niedrigen Niveau und lagen Ende des ersten Halbjahres zwischen 3,75 % in München und 4,80 % in Berlin. Einkaufszentren erzielten je nach Standort Spitzenrenditen zwischen 5,20 % und 6,50 %, und Fachmarktzentren lagen um 6,50 %.

Ausblick: Hohe Nachfrage, geringes Angebot

„Das Transaktionsvolumen auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt wird 2012 unter dem Niveau des Vorjahres liegen, da das Angebot großvolumiger Verkäufe überschaubar bleibt“, resümiert Andreas Trumpp. Zwar ist ausreichend Nachfrage nach entsprechenden Objekten vorhanden, das Angebot im Premiumsegment aber ebenso beschränkt wie das von entwicklungsbedürftigen Einkaufszentren im value-add-Bereich. Vor allem in diesem Marktsegment machen sich aber die unterschiedlichen Preis- und Renditevorstellungen von Anbietern und Nachfragern bemerkbar. „Die Nachfrage nach Fachmarktzentren mit einem Volumen von 15 bis 50 Mio. € kann dagegen aufgrund des Mangels an neuen Objekten aktuell nicht befriedigt werden“, so Andreas Trumpp. „Hier erwarten wir deshalb auch leicht steigende Preise“. Kleinere Objekte unter 10 Mio. € werden dagegen im Preis stagnieren, da den Investoren im niedrigeren Preissegment zumeist der Aufwand für das Management der Objekte im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. Cashflow zu hoch erscheint.