Einzelhandelsimmobilien Deutschland: Filialisten zieht es weiter in die Innenstädte

Der Filialisierungsgrad in den fünfzehn größten deutschen Städten hat sich seit 2006 in der überwiegenden Anzahl der untersuchten Einkaufstraßen erhöht. Im Durchschnitt wuchs der Filialanteil um fünf Prozentpunkte von 59,9 Prozent (2006) auf nunmehr 64,9 Prozent Anteil am innerstädtischen Einzelhandel in der besten Einkaufslage.

„Unbeeindruckt von den Konjunkturschwankungen der letzten Jahre expandieren die Filialunternehmen weiter in die Innenstädte. Wir vernehmen eine ununterbrochen hohe Nachfrage nach exklusiven 1A-Ladenlokalen in deutschen Fußgängerzonen. Die Expansionsbestrebungen sind jedoch durch genaueste Selektion gekennzeichnet, es gibt signifikante Unterschiede zwischen einzelnen Lagen, Städten und Regionen. In Verbindung mit der Mieterqualität und dem Branchenmix kann der Filialisierungsgrad daher bis zu einem gewissen Grad auch als Indikator für die Wettbewerbsfähigkeit eines Einkaufsstandortes gesehen werden“, sagtAchim Weitkamp, Geschäftsführender Gesellschafter bei LÜHRMANN. „Da die besten Ladenlokale den höchsten Umsatz versprechen, werden die wenigen Premiumflächen in den beliebtesten deutschen Fußgängerzonen auch zukünftig im Fokus der erfolgreichen nationalen und internationalen Filialunternehmen liegen“, so Weitkamp weiter.

Die größten Veränderungen gab es in der Innenstadt von Frankfurt am Main mit einer Zunahme von 16,3 Prozent auf 67,2 Prozent. Filialunternehmen wie die Inditex-Linie Zara Home und das Prada-Label MiuMiu eröffneten hier erst kürzlich ihre ersten Läden in Deutschland. Dahinter folgen Düsseldorf mit 13,1 Prozent Anstieg auf 69 Prozent sowie Dresden (11,2 Prozent Zuwachs in fünf Jahren) auf 68,5 Prozent. Berlin belegt mit einer anteiligen Filialzunahme von 9,6 Prozent auf 69,5 Prozent Platz fünf, gefolgt von Hamburg mit 9 Prozent (Platz 6 mit 66 Prozent). München belegt mit 7,5 Prozent Zunahme auf 53,7 Prozent den neunten Platz.

Drei der fünfzehn Innenstädte verzeichneten hingegen einen Rückzug der Filialisten. Während in Dortmund der Anteil um 4,9 Prozent auf 74,6 Prozent sank, verringerte sich der Filialisierungsgrad in Essen um 5,9 Prozent auf 68 Prozent. In Hannover gab es mit 11,1 Prozent auf 64,3 Prozent den größten Rückgang. Vor fünf Jahren belegten Dortmund, Hannover und Essen noch die ersten drei Plätze der am stärksten filialisierten Innenstädte.

Dortmund hat höchsten Prozentsatz an Filialisten, München den niedrigsten

Trotz des Rückgangs hat Dortmund mit seinen 74,6 Prozent weiterhin den insgesamt größten Filialistenanteil unter den 15 verglichenen deutschen Städten, gefolgt von Bremen (72 Prozent) und Nürnberg mit insgesamt 70,3 Prozent (2006: Plätze 4 und 5). Berlin belegt nun Platz 4 (2006: Platz 6), Hamburg Platz 9 (2006: Platz 8). Hannover fiel von Platz 2 auf Platz 10, Essen von Platz 3 auf Platz 7.

Wenn sich Filialunternehmen aus einer Innenstadt zurückziehen, ist das regelmäßig ein Zeichen für unzureichende Umsatzzahlen der ansässigen Einzelhändler. Ursachen hierfür sind etwa eine zu niedrige Passantenfrequenz in den betreffenden Einkaufsstraßen, ausgelöst durch einen Kaufkraftabfluss in umliegende Städte oder durch die zu niedrige Kaufkraft der Bevölkerung vor Ort. Das ist zumindest in Hannover nicht der Fall. Hier, aber auch in Dortmund und Essen, illustriert der Filialistenrückgang den möglichen Einfluss großer innerstädtischer Einkaufszentren auf die klassische 1A-Lage. In Essen und Hannover haben kürzlich Center eröffnet, in Dortmund wird das Großprojekt Thier-Galerie bald abgeschlossen sein.

Einzelhandelsexperte Weitkamp mahnt: „Wenn in einer Fußgängerzone von heute auf morgen eine dreistellige Anzahl an Ladenlokalen hinzukommt, dann entsteht in der Innenstadt automatisch eine Konkurrenzsituation zwischen Center und gewachsener Lage. Da die Unternehmen nur eine begrenzte Anzahl an Ladenlokalen je Standort betreiben, ist ein Centermieter gegebenenfalls ein Innenstadtmieter weniger – mit dementsprechenden Folgen für die Bestlage.“

Die geringsten Filialisierungsgrade unter Deutschlands Großstädten weisen Duisburg (Platz 13 mit 55,3 Prozent), Leipzig (54,7 Prozent) und München (Platz 15) auf. München ist allerdings ein Sonderfall. Die Innenstadt bietet ausreichend Fläche für ein heterogenes Angebotsspektrum bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Und das gilt gleichermaßen in den Prestigelagen wie in den ebenfalls gut frequentierten Nebenlagen. Traditionell starke und oftmals noch in Familienhand befindliche Einzelhändler bestehen mit ihren hochwertigen Angeboten direkt neben den Kollektionen internationaler Filialisten.

Monotonie sorgt für Frust

„Ein Abgleich der quantitativen Ergebnisse der Untersuchung mit den jeweiligen Entwicklungen vor Ort widerlegt überdies die Annahme, ein hoher Filialisierungsgrad gefährde gleichzeitig die Attraktivität einer Innenstadt. Wir beobachten in der Regel eine gegenteilige Entwicklung“, sagtAchim Weitkamp.

Da Filialunternehmen die Kaufkraft oftmals wie ein Magnet vor Ort halten, profitiert hiervon nicht nur der filialisierte Einzelhandel selbst, sondern auch die lokalen Händler, die Gastronomie und im Endeffekt der gesamte Standort. Selbst das äußere Erscheinungsbild der jeweiligen Innenstadt wird positiv beeinflusst. Aufwändige Renovierungsmaßnahmen oder Gebäudesanierungen erfolgen oftmals erst, wenn Immobilieneigentümer einen langfristigen Mietvertrag mit einem wirtschaftlich stabilen Filialbetrieb schließen und die Finanzierung somit über einen langen Zeitraum gewährleistet ist.

„Entscheidend für die Attraktivität eines Einkaufstandorts ist daher seltener die nackte Anzahl von Filialunternehmen, sondern die Kombination aus den verschiedenen Branchen und der Anbieterqualität. Ein zu großes einseitiges Angebot führt zu monotonen Innenstädten und die in der Innenstadt seltener werdenden Ramschläden viel eher für Frust beim Kunden.