Einzelhandelsimmobilen 2010: Sinkender Leerstand, weniger Flächen, höhere Mieten in Europa

„Europaweit sind während der Wirtschaftskrise aufgrund von Kreditrestriktionen und abflachender Nachfrage die Neuentwicklungen von Einzelhandelsflächen um rund 30 Prozent zurückgegangen. Das bedeutet, dass das bestehende Flächenangebot an guten Standorten spätestens 2011 absorbiert sein wird und Flächen dort knapp werden“, erläutert Dennis Börgel, Associate bei C&W Deutschland. „Andererseits besteht in vielen B-Lagen ein Flächenüberangebot, so dass wir hier weiterhin mit hohen Leerstandsraten und niedrigen Mieten konfrontiert sein werden.“

Nachfrage nach Flächen steigt

Für das kommende Jahr sagen die der C&W-Researchereinen leichten Anstieg der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen voraus. Einzelhandelsstandorte mit starken Fundamentaldaten werden bei der Flächenanmietung im Vordergrund stehen. „An diesen Standorten ist, auch vor dem Hintergrund einer für die nächsten zwei Jahre erwarteten reduzierten Entwicklungstätigkeit im Shopping-Center-Segment, eine Verknappung guter Flächen zu erwarten, mit der ein steigendes Mietpreisniveau verbunden sein dürfte“, erklärt Börgel. „Der Wettbewerb verschärft sich. Die A-Lage wird der Hort der Markterholung sein, wohingegen die B-Lage weiterhin durch einen Angebotsüberhang gekennzeichnet sein wird. Man kann hier durchaus von einer Bi-Polarisierung des Mietermarktes sprechen.“

Konjunkturentwicklung mit Vorsicht beobachten

Wie sich der europäische Einzelhandel entwickelt, hängt von der Konjunkturentwicklung ab: Wenngleich die „Wirtschaftsweisen“ in Deutschland jüngst in ihrem Jahresgutachten ein Wirtschaftswachstum von 3,7 Prozent für 2010 vorausgesagt haben und für das kommende Jahr 2,2 Prozent Wachstum prognostizierten, ist noch längst nicht in allen europäischen Ländern eine so deutliche Erholung wie in Deutschland zu verzeichnen. Handel und Investmentmärkte werden die wirtschaftliche Entwicklung weiterhin genau beobachten und nach Einschätzung der C&W-Researcher eher vorsichtig agieren.
„Letzteres werden die Banken sicherlich auch tun“, kommentiert Börgel, „jedoch dürfte sich vor dem Hintergrund stabilerer Wirtschaftsdaten die Kreditvergabe weiter beschleunigen. In Verbindung mit anhaltend niedrigem Zinsniveau könnten sich Projektentwickler wieder mit mehr Fremdkapital versorgen, was sich wiederum positiv auf das Angebot von neuen Flächen auswirken würde.“

Wachsender Kostendruck

Die Mieten von Einzelhandelsflächen befinden sich nach dem Preisrückgang 2008 und 2009 auf einem akzeptablen Niveau, doch steigende Kosten u. a. für Rohstoffe, Logistik und Transport drücken auf die Margen. So wird die Entwicklung und Stärke des Kostendrucks ebenso wie das Konsumentenvertrauen maßgeblich über den Einzelhandelserfolg 2011 entscheiden. „Wie ausgeprägt und nachhaltig das Konsumentenvertrauen ist, ist für den Erfolg des Einzelhandels von elementarer Bedeutung“, veranschaulicht Börgel. „In Deutschland wurde unlängst mit unter drei Prozent die niedrigste Arbeitslosenquote seit 18 Jahren verkündet und in vielen anderen europäischen Staaten haben sich die Quoten nach den Turbulenzen der Finanz- und Wirtschaftskrise auf stabilem Niveau eingependelt. Ob sich diese Stabilität jedoch fortsetzen wird, wenn die öffentlichen Haushalte weiter den Rotstift ansetzen, wird sich noch zeigen müssen.“

Wende: Anzahl der arbeitenden Bevölkerung in Europa sinkt

Wirtschaft- und Arbeitsmarkt sind eng mit der Entwicklung des Fachkräftemangels und nicht zuletzt auch mit der demographischen Entwicklung verbunden. 2011 wird voraussichtlich die Wende in der demographische Bevölkerungsentwicklung eingeläutet und erstmals wird die Zahl der arbeitenden Bevölkerung in Europa schrumpfen. „Wann und in welchem Umfang dies Auswirkungen auf die Konsumentennachfrage und damit die Entwicklung des Einzelhandels haben wird, lässt sich im Moment noch schwer vorhersagen“, erklärt Dennis Börgel, „zumal es hierfür keine Erfahrungswerte gibt, die man zu Rate ziehen kann.“

Der C&W-Berater resümiert: „Insgesamt hat sich der europäische Einzelhandel in der Krise durchaus robust gezeigt. In A-Lagen und Shopping-Centern sind Mietpreissteigerungen zu erwarten. Für 2011 ist mit einer weiteren Erholung des Einzelhandelsmarktes zu rechnen, jedoch müssen die makro- und mikroökonomischen Rahmenbedingungen stimmen, damit diese an Nachhaltigkeit gewinnen kann.“