Düsseldorf: Starkes drittes Quartal für Düsseldorfer Büroflächen

Die Vermietungsleistung resultiert aus circa 268 Vertragsabschlüssen. Damit erreicht der Düsseldorfer Büromarkt beinahe das Vorjahresergebnis von mehr als rund 259.000 Quadratmetern bei circa 243 Abschlüssen, das freilich durch die außergewöhnliche Anmietung durch Vodafone am Seestern geprägt war.

Vermietungsleistung von 215.000 Quadratmeter bis zum dritten Quartal

Wenn man bedenke, so Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG, in einem aktuellen Büromarktbericht des Unternehmens, dass sich das dritte Quartal eigentlich traditionell als das schwächste von vieren erweise, müsse dieses Ergebnis als extrem erfreulich gewertet werden. Es sei zu hoffen, dass sich die mittlerweile abzeichnende erneute Bankenkrise und deren Auswirkungen auf die Konjunktur in Grenzen halten werde und nicht wieder für den Attentismus sorge, der bereits in den beiden letzten Jahren viele Unternehmen davon abgehalten hatte, neue Flächen anzumieten.

Große Flächen wieder gesucht

Dabei wurde das gute Ergebnis im dritten Quartal auch durch einige Großvermietungen ermöglicht, die zuvor lange hatten auf sich warten lassen. Insbesondere am Seestern wurden viele Großflächen vermietet. Dabei konnten alleine im Heerdter Lohweg 35, dem sog. Albertusbogen, ca. 10.000 m² in den letzten Monaten vermietet werden. Weiter Anlass zur Hoffnung auf ein insgesamt sehr gutes Jahresergebnis geben die im Markt befindlichen Großgesuche. Denn wenngleich der Vermietungsmarkt in Düsseldorf in Summe weiterhin durch eine hohe Anzahl kleinteiliger Vermietungen geprägt ist, stiegen im dritten Quartal die Vermietungen oberhalb von 1.000 Quadratmeter deutlich an.

Spitzenmiete sinkt auf 23 €/m² mtl., Durchschnittsmiete auf 13,55 €/m² mtl.

Die Spitzenmiete in Düsseldorf sinkt nach ANTEON-Beobachtungen auf aktuell 23 €/m² mtl.; die Durchschnittsmiete auf 13,19 €/m² mtl. Im Vorjahr lagen die Werte bei 24 €/m² mtl., bzw. bei 14,45 €/m² mtl. Erzielt werden die Spitzenmieten traditionell, so auch im Jahr 2011, im Düsseldorfer Bankenviertel. Dabei sank die Durchschnittsmiete im Vergleich zum zweiten Quartal noch einmal, was vorrangig auf die vermehrte Anzahl an Großanmietungen zurückzuführen ist. Derzeit müsse konstatiert werden, dass eine zuletzt nicht wirklich euphorische Stimmung möglicherweise nun von der Angst vor einer neuerlichen Finanzkrise abgelöst werde.

Leerstand sinkt

Der Leerstand von Büroflächen in Düsseldorf hat sich nach ANTEON-Erhebungen durch die aktuellen Vermietungen auf etwa 878.000 m² verringert. Bei einem Büroflächenbestand von etwa 7,5 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 11,7 %.

Diese lag im Vorjahresquartal bei einem Bestand von nur 7,4 Millionen Quadratmetern noch bei 12,1 %. Diese leichte Erholung, erklärt Piekarski, könne jedoch nicht vom Problem des strukturellen Leerstandes in einigen Altbauten ablenken, die ohne massive Refurbishments kaum ernsthafte Chance auf Wiedervermietung mehr hätten.

Projektfertigstellungen

Auf der anderen Seite wurden im dritten Quartal nur wenige neue Projekte mit insgesamt 26.000 Quadratmetern Bürofläche fertig gestellt. Im ganzen ersten Halbjahr waren es nur 17.500 Quadratmeter. Bis zum Jahresende erwarten die ANTEON-Experten etwa. 35.000 Quadratmeter neue Flächen, von denen rund 85% bereits vorvermietet sind. Zum Vergleich: Im Jahr 2010 wurden insgesamt etwa 178.000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt. In Teilbereichen wie der Innenstadt und an der Königsallee fehlen große Flächen. Projektentwicklungen mit entsprechenden Flächen an diesen Standorten räumt Piekarski daher große Erfolgschancen ein. Im Jahr 2012 sollen voraussichtlich rund 180.000 Quadratmeter neue Flächen an den Markt kommen.

Teilmärkte

Als stärkster Teilmarkt präsentiert sich zum Ende des dritten Quartals 2011 über alle drei Quartale hinweg betrachtet der Kennedydamm mit einer Vermietungsleistung von mehr als 56.000 Quadratmeter. Dicht dahinter folgt der Teilmarkt City mit etwa 46.500 Quadratmeter. Auch der Teilmarkt Seestern, der aufgrund der Vodafone-Vermietung im Vorjahr naturgemäß die Nase vorn hatte, erreicht mit rund 25.600 Quadratmeter Vermietungsvolumen wieder ein beachtliches Ergebnis.

Fazit und Ausblick

Die Experten von ANTEON bleiben bei ihrer ursprünglichen Prognose eines Jahresumsatzes für das Jahr 2011 von etwa 300.000 m². Es sei nicht davon auszugehen, schätzt Heiko Piekarski, dass diejenigen, die derzeit Flächen suchen und nachfragen, sich in ihrem konkreten Interesse von konjunkturellen Unwägbarkeiten massiv beeinflussen ließen. Vielmehr sei damit zu rechnen, dass die Großgesuche, die sich im Markt befinden, das Umsatzergebnis stabilisieren werden und zudem mehr Spannung in die traditionelle Jahresendrally bringen.

Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der weitsichtigen Planung der Stadt sowohl für Unternehmen in Form von Gewerbeentwicklungen als auch für deren Mitarbeiter entwickle sich der Düsseldorfer Bürostandort weiterhin sehr positiv. „Dazu“, so Piekarski abschließend, „trägt auch die kontinuierlich steigende Attraktivität der Innenstadt beispielsweise mit der Entwicklung des Kö-Bogens und der dortigen Ansiedlung von Breuninger bei. Ähnlich positive Effekte seien von der Entwicklung des Kö-Bogens II und der Neugestaltung der Schadowstraße im hinteren Bereich zu erwarten.