DIWG | STIWA Valuation: Durchschnittlicher Mietpreis für Elektrofachmärkte in Deutschland bei 10,78 Euro pro Quadratmeter

Allerdings gibt es durchaus auch weniger attraktive Objekte oder Mikrostandorte in den deutschen Immobilienhochburgen, bei denen Mieten unterhalb der 10 Euro-Marke erzielt werden. Mittelfristig ist aufgrund des kaum noch wachsenden Filialnetzes bei den Elektronikfachgeschäften sowie des hohen Konkurrenzdrucks durch den Onlinehandel damit zu rechnen, dass die Mietpreise unter Druck bleiben. Auch dürfte sich die Nachvermietung an weniger gefragten Standorten oder für ungünstig gelegene und zugeschnittene Flächen in Zukunft tendenziell schwieriger gestalten, was sich dann auch im Marktwert der Immobilie widerspiegelt.

Insgesamt hat sich der Markt für Elektronikartikel in den letzten 20 Jahren grundlegend verändert. Durch den starken Preisrückgang, insbesondere für Artikel aus den Bereichen Datenverarbeitung und Software sowie Telekommunikation, sind Elektronikprodukte heute für die Masse der Bevölkerung erschwinglich. Ermöglicht wurde diese Entwicklung auch durch die Veränderung der Handelslandschaft im Bereich der Elektronikfachmärkte. Mit der flächendeckenden Verbreitung großflächiger Fachmärkte wurden ehemals kaum erschwingliche Produkte durch große Einkaufsmengen der Handelsketten deutlich günstiger und fanden hierdurch massenhafte Verbreitung.

Bei einer Analyse der indexbasierten Einzelhandelspreise für Elektronikprodukte durch das Statistische Bundesamt über den Zeitraum 1991 bis 2011 (Jahr 2005 = 100) ist der starke Preisverfall augenfällig. Lag der Index für Produkte aus dem Bereich Datenverarbeitung und Software im Jahr 1991 noch bei einem Wert von 486,1 ist der Wert im Jahr 2011 auf 49,5 gesunken, was einem Rückgang um rund 90 Prozent entspricht. Im Bereich der Telekommunikationsgeräte war ein Rückgang um rund 85 Prozent zu verzeichnen, bei Geräten aus dem Bereich der Unterhaltungselektronik von rund 53 Prozent. Lediglich im Bereich der elektrischen Haushaltsgeräte, die im Vergleich auch schon vor dem Betrachtungszeitraum einen hohen Verbreitungsgrad hatten, fiel der Rückgang im Preisindex mit rund 16 Prozent deutlich geringer aus.

Insbesondere bei Elektronikfachgeschäften kommt dem Mietvertrag besondere Bedeutung zu, da die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien oftmals stark eingeschränkt ist. Dies trifft laut DIWG | STIWA Valuation nicht nur auf Immobilien auf der „grünen Wiese“ und in Gewerbegebieten zu, sondern auch auf Flächen in Einkaufszentren, bei denen Elektronikfachgeschäfte als Ankermieter fungieren. Aufgrund der Größe von oftmals mehreren tausend Quadratmetern lassen sich diese Flächen nach Auszug eines Elektronikfachgeschäftes nicht ohne Weiteres nachvermieten, da die Sortimentsstruktur innerhalb der Center genau aufeinander abgestimmt ist und sich bei branchenfremder Weitervermietung die Wettbewerbssituation im Center unter Umständen massiv verändern würde. Konkurrenzschutzklauseln in Mietverträgen können ein weiteres Hindernis bei der Nachvermietung sein. Da jedoch gleichzeitig die Auswahl potenzieller Nachmieter innerhalb der Branche stark eingeschränkt ist, sind langfristige Leerstände oftmals die Folge. Häufig bleibt in solchen Fällen nur ein Eingriff in die Ladenstruktur, das heißt Aufteilung der Fläche in mehrere Einheiten und Vermietung an branchenfremde Anbieter als Option bestehen. Dieses Problem betrifft in erster Linie großflächige Ladeneinheiten wie sie von Media Markt, Saturn und ProMarkt genutzt werden und gilt neben den Flächen in Einkaufszentren genauso auch periphere Standorte in Gewerbegebieten, Fachmarktzentren oder auf der so genannten „grünen Wiese“.

Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG | STIWA Valuation: „Kleinteiligere Flächen von Elektronikfachgeschäften, wie sie typischerweise von EP ElectronicPartner, Euronics oder Expert genutzt werden, sind von diesen Problemen weniger betroffen. Sie stellen aufgrund ihrer geringeren Größe auch für andere Einzelhändler interessante Flächen dar. Hier kann für Standorte in integrierten Lagen wie Innenstädte und Stadtteilzentren tendenziell eine bessere Drittverwendungsfähigkeit unterstellt werden als für periphere Standorte in Gewerbegebieten oder Fachmarktzentren.“