Differenzierte Entwicklungen in Deutschlands Bürozentren

Flächenumsatz
Bis Ende 2009 wurden in den sechs untersuchten deutschen Bürostandorten ca. 2,09 Mio. m² Bürofläche neu angemietet. Das Vorjahresergebnis wurde damit um ca. 28,6 % und der Mittelwert der vergangenen fünf Jahre um ca. 23,4 % unterschritten. Die Unsicherheiten auf Seiten der Büronutzer, die durch die Wirtschaftskrise ausgelöst wurden, sind nach wie vor spürbar. Viele Gesuche wurden zurückgestellt, da die Unternehmen weder ihre Auftragslage noch ihre personelle Entwicklung in den kommenden Monaten absehen können. Vielfach waren deshalb kurzfristige Mietvertragsverlängerungen in den bestehenden Flächen zu beobachten.

Wie sich bereits zum 3. Quartal herauskristallisiert hat, stellen die beiden bezogen auf den Flächenbestand nahezu gleich großen Städte Düsseldorf und Stuttgart im abgelaufenen Jahr 2009 die beiden Endpunkte der Spanne der Umsatzrückgänge dar. Während der Stuttgarter Büroflächenumsatz lediglich um 4,7 % im Vergleich zum Vorjahr nachgab, musste Düsseldorf die Halbierung des Ergebnisses aus dem Jahr 2008 auf jetzt 177.000 m² hinnehmen. Einen unterdurchschnittlichen Umsatzrückgang (-16,7 %) verzeichnete die Hauptstadt Berlin, wo 2009 insgesamt 461.000 m² Büroflächen neu vermietet wurden. Frankfurt (-27,8 % auf 358.300 m²), Hamburg (-28,2 % auf 395.000 m²) und München (-32,2 % auf 528.700 m²) lagen mit den jeweils festgestellten Flächenumsatzrückgängen vergleichsweise nahe am bundesweiten Durchschnitt.

Flächenleerstand
Bedingt durch Fertigstellungen und rückläufige Flächenumsätze stieg der Bestand an Leerstandsflächen in den sechs untersuchten Städten binnen Jahresfrist um 10,6 %. Alle sechs Standorte zusammengerechnet, stehen derzeit ca. 7,329 Mio. m² Bürofläche für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,4 %. In Frankfurt am Main sind aktuell mit ca. 1,962 Mio. m² die meisten Büroflächen innerhalb von drei Monaten bezugsfertig. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 16,5 %. Die einzige Stadt des analysierten Sextetts, die einen Rückgang des Leerstands zu verzeichnen hatte, war die baden-württembergische Landeshauptstadt Stuttgart. Dort standen im Vergleich zum Vorjahr knapp 8.000 m² Bürofläche weniger leer, was unter anderem auf das geringe Fertigstellungsvolumen in Verbindung mit hohen Vermietungsquoten zurückzuführen ist. 452.300 m² bezugsfertige Büroflächen stellen im deutschlandweiten Vergleich nicht nur die niedrigste absolute Zahl dar, sondern bilden mit 6,1 % auch die niedrigste Leerstandsquote ab.

Mietpreise
Während die Spitzenmiete in Frankfurt am Main im Jahresvergleich leicht um 1,4 % auf momentan 35,00 €/m² zulegen konnte, geriet sie in den meisten anderen Städten aufgrund geringerer Anmietungszahlen im hochpreisigen Segment unter Druck. Die Rückgänge fielen dabei mehr (Berlin: -12,6 % auf 20,10 €/m² und München: -7,5 % auf 29,50 €/m²) oder weniger (Düsseldorf: -6,0 % auf 23,50 €/m² und Hamburg: -2,9 % auf 23,30 €/m²) deutlich aus. Lediglich in Stuttgart verharrte die Spitzenmiete unverändert bei 18,00 €/m².

Bei der Durchschnittsmiete ergibt sich ein differenzierteres Bild. Während vor allem in Frankfurt am Main eine deutliche Zunahme der Durchschnittsmiete um 17,6 % auf 20,00 €/m² und in Düsseldorf um 6,7 % auf 14,30 €/m² festzustellen war, was auf einige hochpreisige Abschlüsse im jeweiligen Topsegment der Städte zurückzuführen ist, mussten insbesondere Berlin (-11,1 % auf 10,76 €/m²) und München (-6,5 % auf 14,64 €/m²) der zunehmenden Preissensibilität der Nachfrager Tribut zollen. Vergleichsweise stabil waren die Durchschnittsmieten in Hamburg (-2,2 % auf 13,20 €/m²) und Stuttgart (-0,3 % auf 11,82 €/m²). Hinsichtlich der gewährten Incentives zeigte sich eine differenzierte Entwicklung in den Teilmärkten der verschiedenen Städte, die vor allem von der jeweiligen lokalen Wettbewerbssituation abhing.

Branchen
Beratungsunternehmen stellten 2009 mit einem Flächenumsatz von 332.200 m² und einem Marktanteil von 15,9 % die aktivste Mieterbranche. Auf dem zweiten Platz folgte mit etwas Abstand und einem Flächenumsatz von 274.800 m² (Marktanteil 13,1 %) die Branche Information und Telekommunikation knapp vor Unternehmen aus der Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände, die 266.500 m² (12,7 %) der Büroflächen in den Top 6 in Deutschland anmieteten.
Die Branchenschwerpunkte in den einzelnen Städten sind unterschiedlich ausgeprägt. Berlin als Regierungssitz hat traditionell einen höheren Anteil der Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände. Zum Jahresende vereinte diese Branche rund ein Fünftel des Berliner Flächenumsatzes auf sich. Einen ähnlich hohen Anteil hatte diese Branche auch in Stuttgart. In Düsseldorf dominierten dagegen Beratungsunter-nehmen mit einem Marktanteil von einem knappen Drittel das Marktgeschehen. In München wurden 20,5 % des Flächenumsatzes ebenfalls durch Unternehmen dieser Branche getätigt. Die Branche Banken und Finanzen konnte sich in Frankfurt am Main mit einem Marktanteil von 23 % kurz vor Jahresende noch an den Unternehmen der Branche Tourismus und Verkehr vorbeischieben. Diese Branche hatte durch die Großanmietung der Deutschen Bahn AG bis Ende des 3. Quartals noch weit vorne gelegen. In Hamburg lagen die Beratungsunternehmen mit einem Marktanteil von 14,9 % knapp vor der Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände mit 14,3 %.

PropertyIndex
Unser PropertyIndex veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate.
Das Verhältnis dieser beiden Merkmale hat sich aufgrund des deutlichen Flächenumsatzrückgangs und der gleichzeitigen Zunahme des Flächenangebotes in allen Städten weiter verschlechtert. Den höchsten PropertyIndex weist wie schon im 3. Quartal Frankfurt am Main mit 5,5 auf. Am vergleichsweise günstigsten ist das Verhältnis zwischen Angebot und Umsatz mit einem Wert von 3,1 immer noch in Hamburg.

Fazit und Prognosen
Die Stimmung auf dem deutschen Büromarkt ist nach wie vor geprägt von Unsicherheit über die weitere konjunkturelle Entwicklung in Deutschland. Die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute sagen ein Wachstum des Bruttoinlandsproduktes in einer Größenordnung um 1,5 % voraus, und erwarten, dass erst mittelfristig das Niveau von vor der Krise erreicht werden kann. Des Weiteren werden nach Auslaufen von Kurzarbeitsregelungen die Arbeitslosenzahlen auch in den Dienstleistungsberufen und damit den Hauptnachfragern nach Büroflächen ansteigen. Die Neigung der Unternehmen nach langfristiger Bindung an einen neuen Mietvertrag wird dadurch nicht steigen.
Trotzdem geben einige Nachrichten auch Anlass zu Optimismus. Das ifo-Geschäftsklima zeigt als Frühindikator ebenso nach oben wie letzte Zahlen des Statistischen Bundesamtes, das eine deutlicher als erwartete Zunahme der deutschen Exporte für November 2009 ausweist. Alles in allem wird die deutsche Wirtschaft aber wohl 2010 und 2011 ohne große Dynamik bleiben.
Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass die Büromärkte erst zeitverzögert auf konjunkturelle Schwankungen reagieren erwarten wir für 2010 eine Seitwärtsbewegung in den untersuchten Büromärkten. Der Flächenumsatz in den Top 6 wird sich unter Berücksichtigung der aktuell bekannten Nachfrage zwischen 2,0 und 2,2 Mio. m² bewegen. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten werden tendenziell leicht und standortbezogen in Teilbereichen mit großer Wettbewerbssituation wahrscheinlich etwas deutlicher nachgeben. Die Leerstandsquoten werden aufgrund des Höhepunktes der sich noch im Bau befindlichen und teilweise noch unvermieteten Projektentwicklungen im Jahr 2010 noch einmal ansteigen.