Deutscher Investmentmarkt für Wohnungsportfolios stabilisiert sich auf niedrigem Niveau

Allerdings bedeutet dies gegenüber den Boomjahren 2006 (95) und 2007 (99) einen deutlichen Einbruch.

Die Zahl der gehandelten Wohneinheiten ging auf den tiefsten Stand der letzten zehn Jahre zurück. So wurden im Jahre 2009 Portfoliotransaktionen mit mehr als 250 Einheiten über rund 51.000 Wohneinheiten und einem Volumen von ca. 2,6 Mrd. Euro abgeschlossen. Dies entspricht einem deutlichen Rückgang der in diesem Segment gehandelten Wohneinheiten um etwa 62 % gegenüber 2008. Aufgrund gestiegener Durchschnittspreise verringerte sich das Transaktionsvolumen mit rund 51 % allerdings weniger stark.

Ursächlich für diese Entwicklung ist das Ausbleiben von Großtransaktionen. Die Letzte fand im Juni 2008 mit dem Verkauf der LEG NRW mit rund 93.000 Wohneinheiten und einem Volumen von ca. 3,4 Mrd. Euro statt (inklusive Projektentwicklungsgeschäft). Demgegenüber war die größte Transaktion 2009 der Verkauf der DAWAG mit rund 6.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten an die Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH. Ohne Berücksichtigung der LEG-NRW-Transaktion hat das Transaktionsgeschäft damit leicht gegenüber dem Jahr 2008 zugelegt.

Dennoch bewegt sich der Markt nach wie vor auf niedrigem Niveau. „Ein derart verhaltenes Marktumfeld gab es zuletzt 2003. Bedingt durch das nach wie vor schwierige Finanzierungsumfeld für größere Portfoliotransaktionen und die damit gestiegenen Renditeerwartungen der Investoren, divergieren die Preiserwartungen zwischen potenziellen Käufern und Verkäufern immer noch stark“ kommentiert Dr. Martin Braun, Partner und Leiter des Bereichs Capital Markets von C&W in Deutschland die Entwicklung.

Aufgrund des geringen Transaktionsvolumens und der regionalen Verteilung der wenigen größeren Transaktionen - wie dem Verkauf der DAWAG mit umfangreichen Beständen in Hamburg, der Prima Wohnbauten GmbH mit rund 4.500 Einheiten in Berlin oder der Siemens Wohnungsgesellschaft mit etwa 3.900 Wohneinheiten in Bayern und Baden-Württemberg - sind die Durchschnittspreise im Jahr 2009 formal auf 780 Euro/m² angestiegen. Der durchschnittlich erzielte Multiplikator betrug rund das 12,7-Fache bezogen auf die zugrunde liegende Ist-Nettokaltmiete (2008 ohne Berücksichtigung LEG NRW: 731 Euro/m² und 13,8-fach).

„Diese Zahlen täuschen allerdings über die tatsächliche Situation hinweg“ führt Matthias Franz, Associate im Bereich C&W Corporate Finance Deutschland weiter aus. „Die Preisspreizung ist enorm. Während für Wohnportfolios einfacher Qualität in sekundären Lagen Multiplikatoren von teilweise weniger als zehn aufgerufen wurden, waren Investoren bereit, für qualitativ hochwertige Bestandsportfolios in den Wachstumsregionen Westdeutschlands Multiplikatoren von mehr als 16-fach zu zahlen.“
Überaus starkes Interesse, insbesondere von deutschen Versicherungen und geschlossenen Immobilienfonds, verzeichnet C&W darüber hinaus für hochwertige Wohnprojekte in den westdeutschen Topstandorten. „Angesichts der gestiegenen Risikoaversion der Investoren treffen neu entwickelte Wohnanlagen in guten Lagen mit ihrem granularen Cashflow, den zugrunde liegenden Gewährleistungsgarantien und dem damit einhergehenden niedrigen Downside-Risiko den Zahn der Zeit“ meint Dr. Martin Braun. „In diesem Segment wurden teilweise Nettoanfangsrenditen von unter 5,0 % realisiert.“

Die Aussichten für das Jahr 2010 beurteilt C&W verhalten positiv: So dürfte eine weitere Stabilisierung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und eine Erholung der Weltbörsen auch die Immobilieninvestmentmärkte im Jahr 2010 positiv beeinflussen. „Trotz der Übertreibungen, die es in den Boomjahren bei einigen der großen Wohnportfoliotransaktionen gegeben hat, zeigt sich der Nutzermarkt in Deutschland überaus stabil. Sollten die Inflationsraten in einem schwachen wirtschaftlichen Umfeld steigen, werden Wohnimmobilienbestände aufgrund des vergleichsweise geringen Risikos an Attraktivität eher noch zunehmen“ konstatiert Matthias Franz.