Deutscher Investmentmarkt für Logistikimmobilien mit Prädikat „stabil“

Dieser Rückgang – trotz einer höheren Anzahl von Investments – ist dem großen Halverton-Portfoliokauf im vergangenen Jahr durch Hansteen geschuldet, der aufgrund seiner Größe mit 330 Mio. Euro alle Analyseparameter beeinflusst hat. Sein Volumen war fast doppelt so hoch wie der deutsche Anteil an einem Portfolio im laufenden Jahr. Dieser deutsche Anteil am ING Industrial Funds (IIF) beim Verkauf an das Konsortium um die australische Goodman Gruppe fließt als bislang größte Transaktion in die Statistik ein. Keine weitere Transaktion lag über 50 Mio. Euro.

Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien in Deutschland (H1 2011: 11,3 Mrd. Euro) liegt der Anteil der Logistik-/Industrieimmobilien bei 5 %.

Sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite bestimmen zwei Player das Bild im ersten Halbjahr: die Asset / Fund Manager dominierten dabei auf beiden Seiten mit jeweils um die 50 %. Entwickler folgen mit jeweils 20 %. Offene Publikumsfonds traten im ersten Halbjahr 2011 als Käufer nicht in Erscheinung, nur ein Verkauf schlägt auf ihrer Seite zu Buche. „Anders als in 2010 bestimmten nicht die institutionellen deutschen Investoren den Markt. Die von diesen Anlegern nachgefragten CoreProdukte stehen nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung“, so Simon Beyer, Leiter Industrial Investment Jones Lang LaSalle Deutschland.

Zur Jahresmitte haben ausländische Investoren mit 320 Mio. Euro mehr Kapital investiert als einheimische Anleger. Von den drei größten Transaktionen, die für rund 48 % des Gesamttransaktionsvolumens stehen, sind zwei durch internationale Investoren realisiert worden. „Internationale Investoren sind insbesondere angezogen von der anhaltend guten wirtschaftlichen Konjunktur in Deutschland und der Stabilität, die eine Anlage in Deutschland verspricht“, so Beyer. Und weiter: „Mit den einheimischen Investoren stehen sie im Wettbewerb um Objekte mit langfristigen Mietverträgen an etablierten Logistikstandorten. Im Gegensatz zu den deutschen Playern konzentrieren sich internationale Investoren aber nicht nur auf das Premium-Segment Neubau, sondern akzeptieren auch ältere Objekte mit attraktiven Renditen.“

Erstklassige Logistikobjekte mit langfristigen Mietverträgen in besten Lagen der sechs Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Stuttgart und München bleiben knapp bei anhaltend hoher Nachfrage. Insgesamt dominiert der Anteil der den Profilen Core und Core + zuzurechnenden Objekte mit 75% deutlich die anderen Profile. In vier der sechs Märkte sind in der Folge die NettoAnfangsrenditen – nach einer kurzen Stabilisierungsphase im vergangenen Jahr – zur Jahresmitte 2011 leicht zurück gegangen (- 25 bps). Der Durchschnittswert für die sechs Regionen liegt bei 7 %.

„Ich bin optimistisch, dass die in der Pipeline vorhandenen Deals in den kommenden sechs Monaten auch realisiert werden. Das Ergebnis wird sich zwar deutlich unter dem Transaktionsniveau der letzten fünf Jahre von durchschnittlich 1,7 Mrd. Euro bewegen, die 1 Mrd. Euro-Marke wird aber wie im letzten Jahr wieder getoppt. Auch ein Prädikat „stabil“ spricht ja für einen gesunden Markt“, so Beyer.