In den vergangenen drei Monaten konnte mit der Anmietung von 9.500 Quadratmeter durch Hochtief nur ein großvolumiger Abschluss verzeichnet werden. Weitere Großabschlüsse stehen für das vierte Quartal an, so dass weiterhin von einem Jahresumsatz von über 400.000 Quadratmeter Bürofläche in Berlin ausgegangen werden kann.
Die Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um fünf Prozent auf 21,00 Euro pro Quadratmeter monatlich an. Das rückläufige Angebot an Premiumflächen und zugleich eine anziehende Nachfrage für dieses Segment führten zum Mietpreisanstieg.
Die Büroflächenpipeline bis Ende 2012 fällt mit rund 282.000 Quadratmeter maßvoll aus. „Das gilt insbesondere für die Berliner Toplagen. Ehemals als Bürogebäude konzipierte Projekte werden nun auf eine Wohnnutzung abgestellt. Eine Ausnahme stellt das von Frankonia Eurobau entwickelte Projekt Palais Behrens mit 12.500 Quadratmeter Bürofläche dar“, so Matthias Hauff, Head of Agency bei CB Richard Ellis in Berlin.
Das niedrige Fertigstellungsvolumen von bisher 42.000 Quadratmeter im Jahr 2010 sorgte für eine Atempause beim Anstieg des Büroflächenleerstands in Berlin. Zum Ende des dritten Quartals belief sich der Leerstand auf rund 1,70 Millionen Quadratmeter. Jedoch kann zum Jahresende 2010 von einem Anstieg des Büroflächenleerstands ausgegangen werden. Ausstehende spekulative Fertigstellungen und innerstädtische Umzüge von Großnutzern machen diese Leerstandsentwicklung wahrscheinlich. Aktuell beläuft sich die Leerstandsrate in Berlin auf 9,7 Prozent.
Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf (inklusive Umland) verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2010 einen Büroflächenumsatz in Höhe von 307.800 Quadratmeter. Verglichen mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum ist dies eine Steigerung von 76 Prozent. Insgesamt trugen sieben Abschlüsse über Flächen mit mehr als 5.000 Quadratmeter zu dem starken Ergebnis bei, darunter Vodafone mit 86.000 Quadratmeter. Im dritten Quartal wurden rund 75.300 Quadratmeter, verteilt auf 118 Abschlüsse, vermietet. Sechs dieser Abschlüsse entfielen auf Vermietungen mit mehr als 3.000 Quadratmeter Bürofläche.
Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf bei CBRE, stellt fest, dass sich „gerade Neubauflächen weiterhin hoher Beliebtheit erfreuen. Das Augenmerk liegt zunehmend wieder mehr auf Qualität als auf dem Mietpreis, wobei der Mieter am Markt natürlich weiterhin eine starke Verhandlungsposition gegenüber den Eigentümern hat“.
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete liegt, wie auch zur Jahresmitte, bei 23,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert ist dies eine Steigerung um 0,50 Euro. Dieser Wert wird in der City und auch wieder im Bankenviertel erreicht. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg auf 13,72 Euro pro Quadratmeter monatlich an (Jahresmitte: 13,45 Euro pro Quadratmeter monatlich). Das Volumen leerstehender Büroflächen in Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss ist stark angestiegen. „Alleine der Auszug von ThyssenKrupp aus dem prominenten Dreischeibenhaus hat auf einen Schlag zu gut 30.000 Quadratmeter Leerstand mehr geführt. Ein Leerstandsabbau ist auf längere Zeit nicht abzusehen“, so Breuer. Aktuell liegt die Leerstandsrate für das Marktgebiet bei 10,6 Prozent und somit 60 Basispunkte über dem Wert zum Ende des dritten Quartals 2009.
„Die Nachfrage hat an Dynamik gewonnen. Auch in Anbetracht der sich in Verhandlungen befindlichen potenziellen Vermietungen wird der Flächenumsatz zum Jahresende bei mindestens 350.000 Quadratmeter liegen. Aber auch die 400.000 Quadratmeter-Marke ist nicht unrealistisch“, so Breuer abschließend.
Mit einem Büroflächenumsatz von 371.000 Quadratmeter in den ersten neun Monaten des Jahres 2010 wurde in Frankfurt am Main der entsprechende Vorjahreswert um 25 Prozent übertroffen. Der Anteil von Eigennutzern am Büroflächenumsatz im Verlauf des bisherigen Jahres beträgt 35 Prozent. Die positive Umsatzentwicklung spiegelt die sich weiter verbessernden konjunkturellen Rahmenbedingungen für die Mainmetropole wider.
Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt bei CB Richard Ellis: „Konjunkturell bedingt sind derzeit sowohl eine bessere Stimmung als auch sich weiter verfestigende positive Aussichten auf der Nachfrageseite erkennbar. Vereinzelt sind erste Anfragen von Unternehmen mit Flächenexpansionsplänen zu verzeichnen. Nachgefragt werden vor allem hochwertige Bürogebäude mit einem modernen Standard.“
Die erzielbare Spitzenmiete liegt unverändert bei 38,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Die stabile Mietpreisentwicklung ist von der derzeitig zu beobachtenden Marktsituation geprägt. „Die Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen – wie der fast vollständig vermietete Opernturm zeigt – stößt auf ein sehr geringes Angebot an Neubaugebäuden mit gehobenem Standard in besten Lagen“, so Ape weiter.
Die Leerstandsrate erhöhte sich um 0,4 Prozentpunkte auf aktuell 17,2 Prozent. Das Leerstandsvolumen (ohne Untermietflächen) beläuft sich damit auf rund 1,99 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Die Fertigstellungen von Büroflächen stiegen im Vergleich zum zweiten Quartal 2010 um 122 Prozent. Mit 127.600 Quadratmeter sind die Fertigstellungen in den ersten neun Monaten gegenüber dem Vorjahreswert allerdings um knapp 22 Prozent zurückgegangen. Rund 22 Prozent des Fertigstellungsvolumens wurde im bisherigen Jahresverlauf auf spekulativer Basis entwickelt.
Der Flächenumsatz ist in Hamburg im Vorjahresvergleich um 21 Prozent auf rund 360.000 Quadratmeter gestiegen. Hauptgrund hierfür ist eine Optionsziehung des Investorenkonsortiums für das südliche Überseequartier der HafenCity, nach welcher die Stadt Hamburg eine Anmietung von rund 40.000 Quadratmeter Bürofläche garantiert.
Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg bei CB Richard Ellis, kommentiert dieses Ergebnis: „Selbst unter Ausblendung des Abschlusses der Stadt Hamburg läge die Umsatzsteigerung bei acht Prozent. Insofern spiegelt sich die aufgehellte Wirtschaftslage nun auch in höheren Büroflächenumsätzen wider.“ Jeder vierte Quadratmeter Bürofläche wurde im bisherigen Jahresverlauf in der City umgesetzt. Stärkste Branchen sind – nicht zuletzt durch den Abschluss der Stadt Hamburg – die „Öffentlichen Dienste“ mit einem Umsatzanteil von rund 20 Prozent vor den traditionell an Alster und Elbe umsatzstarken Handelsunternehmen mit elf Prozent.
Bei einem Leerstandsvolumen von rund 1,19 Millionen Quadratmeter lag dieses erstmals seit dem vierten Quartal 2008 wieder leicht unter dem Wert des Vorquartals. Somit ergibt sich aktuell eine Leerstandsquote von 9,1 Prozent. In den nächsten 12 Monaten wird ein spekulatives Fertigstellungsvolumen von lediglich 125.800 Quadratmeter erwartet – dies ist der niedrigste Wert seit dem dritten Quartal 2006. Demzufolge ist eine Abnahme des Büroflächenleerstands in Hamburg wieder wahrscheinlich. Die Spitzenmiete ist derzeit bei 22,50 Euro pro Quadratmeter monatlich für Top-Flächen der City erzielbar und somit im Vorjahresvergleich um 4,3 Prozent gesunken. Fischer: „Das zehnjährige Umsatzmittel von 443.000 Quadratmeter wird bis zum Jahresende 2010 übertroffen werden. Als Folge wieder wachsender Flächenumsätze und rückläufiger Leerstände rechnen wir mittelfristig mit stabilen bis leicht steigenden Spitzenmieten.“
Seit Jahresbeginn wurden in München rund 431.900 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Auch durch den Einfluss eines recht dynamischen dritten Quartals konnte der Vermietungsumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 Prozent gesteigert werden. Gegenüber dem Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre präsentiert sich das aktuelle Ergebnis jedoch noch um rund 14 Prozent schwächer.
Rainer Knapek, Head of Agency München bei CBRE: „Im Vergleich zum vergangenen Quartal wurden in München wieder deutlich mehr Büroflächen angemietet. Den Unternehmen wird zunehmend bewusst, dass die sinkenden Mieten mittlerweile die Talsohle erreicht haben. Somit führen bislang vertagte Entscheidungen wieder vermehrt zu Mietvertragsabschlüssen.“ Im Teilmarktvergleich entfiel das größte Vermietungsvolumen auf das „Umland Nord-Ost“ mit rund 18 Prozent am Gesamtumsatz. Es folgt das „Stadtgebiet Süd-West“ mit rund 12 Prozent vor der „Innenstadt Nord-West“ mit rund 11 Prozent. Im Branchenvergleich traten bislang die „Berater“ mit rund 13 Prozent Umsatzanteil als aktivster Wirtschaftszweig auf, vor „Verlage, Medien, Werbung“ mit rund 12 Prozent und „Sonstige Dienstleistungen“ mit rund 11 Prozent. Für den weiteren Jahresverlauf rechnet Knapek durchaus noch mit einer Steigerung der Marktdynamik: „Wir erwarten, dass Großgesuche, auch die so genannte Sondierungsnachfrage aufgrund der Opportunität im Markt wieder zunehmend in Vertragsabschlüssen münden. Unsere, zu Jahresbeginn getroffene Prognose von 550.000 Quadratmeter für 2010 sehen wir schon heute bestätigt. Eventuell ist ein Umsatz bis 600.000 Quadratmeter erreichbar.“
Trotz aktuell wieder leicht rückläufiger Fertigstellungszahlen hat sich der Leerstand im Vorjahresvergleich um rund 10 Prozent auf rund 1,47 Millionen Quadratmeter erhöht. Die Leerstandsrate für München beläuft sich aktuell auf 7,9 Prozent und markiert weiterhin den niedrigsten Wert unter den deutschen Top 5-Büromärkten. Bei anhaltend steigenden Vermietungszahlen ist es aber durchaus realistisch, dass der Büroflächenleerstand in München mittelfristig wieder sinkt. Bei der erzielbaren Spitzenmiete gab es zum Vorquartal keine Veränderung, im Vorjahresvergleich gab sie um rund fünf Prozent nach. Für erstklassig ausgestatte Büroflächen in Münchens Top-Lagen sind weiterhin 29,50 Euro pro Quadratmeter monatlich als realistischer Wert anzusehen.
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