COMFORT Städtreport Potsdam

Mit ihren Wasserlagen zwischen Schlossanlagen ist sie zum bevorzugten Wohnort der Reichen und Prominenten geworden. Innerhalb der letzten zehn Jahre hat sich die Bevölkerung zur Hälfte ausgetauscht und wächst kontinuierlich durch Zuzug. Potsdam zählt mit Jena zu den am stärksten prosperierenden Städten in den neuen Bundesländern. Die Einwohner Potsdams haben ein vergleichsweise hohes Pro-Kopf-Einkommen und die höchste Kaufkraft in Ostdeutschland. Dies berichtet Ronald Steinhagen, Geschäftsführer der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH, in seinem aktuellen COMFORT Städtereport, der sich mit der Situation des Einzelhandels in Potsdam beschäftigt.

Potsdam, sagt Steinhagen, ist in der Region Ost nach Berlin, Leipzig, Dresden, Erfurt und Rostock der wohl bedeutendste Einzelhandelsstandort. Und dies obwohl, wie Steinhagen einräumt, die Stadt angesichts der starken Sogkraft Berlins nur über eine eingeschränkte Zentralität von 84,1 (BBE Köln, 2009) verfügt. Mit einer Kaufkraftkennziffer von 95,5 in 2009 (BBE Köln) belegt Potsdam jedoch einen der vorderen Plätze in den neuen Bundesländern. Potsdam ist als größte Stadt im Land Brandenburg mit einem Durchschnittsalter von 41,7 Jahren zudem eine der jüngsten Landeshauptstädte Deutschlands und sie ist - entgegen dem Trend in der Region Ost - auch eine wachsende Stadt, wofür neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum ein stetiger Zuzug von Neubürgern verantwortlich ist. Langfristige Prognosen gehen davon aus, dass sich die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2020 auf rund 160.000 erhöhen wird.

Potsdam verfügt insgesamt über Verkaufsflächen in einer Größenordnung von rund 195.000 m², die sich überwiegend auf die Standorte Brandenburger Straße, Zentrum Babelsberg, Einkaufszentrum Stern-Center, Bahnhofspassagen und das Markt-Center an der Breite Straße verteilen.

Mit einer Verkaufsfläche von etwa 1,47 m² je Einwohner ist ein Wert erreicht, der im Vergleich zu anderen Oberzentren durchaus noch Zuwachs ermöglicht. Dieses Wachstum sollte jedoch schwerpunktmäßig im Zentrumsbereich Brandenburger Straße/ Friedrich-Ebert-Straße erfolgen, um das Gewicht der City gegenüber den nicht integrierten Handelsstandorten weiter zu stärken. Diese Meinung vertritt nicht nur Ronald Steinhagen, sondern auch die Verantwortlichen der Stadt Potsdam. Die Eröffnung des PORTA Möbelhauses direkt neben dem Stern-Center außerhalb der Innenstadt trug hierzu nicht eben bei. Da dieses Möbelcenter - wie viele andere Möbelcenter mittlerweile – auch ein innenstadtrelevantes Programm führt, hat seine Ansiedlung das Stern-Center naturgemäß gestärkt. Dies führt die in Potsdam als politische Willensbekundung ausgegebene Zentrumsstärkung freilich ad absurdum. Tatsächlich, sagt Steinhagen, spiele bei der Beurteilung des Einzelhandelsstandortes auch heute die Konkurrenz durch das Stern-Center mit rund 42.000 Quadratmetern Verkaufsfläche noch immer eine wichtige Rolle.

Entscheidende Zäsur für die Einkaufsstraße und 1A-Lage Brandenburger Straße im positiven Sinne war nach Angaben Steinhagens die Eröffnung des Karstadt-Hauses im Jahr 2006. Im Zusammenhang mit der Insolvenz des Arcandor-Konzerns steht aber auch dieses Karstadt-Haus auf der Kippe. Unlängst wurde der Mietvertrag zum Jahresende gekündigt, was allerdings vom Insolvenzverwalter als eine “vorsorgliche Maßnahme“ beschrieben wurde. Auch findet sich der Standort nicht auf der aktuellen Schließungsliste des Konzerns. Die Passantenfrequenz hatte sich seit der Eröffnung stetig erhöht und einen beachtlichen Nachfrageschub insbesondere von Young Fashion-Filialbetrieben nach Ladenlokalen in dieser Lage ausgelöst. Dennoch kann die Brandenburger Straße vor allem im Wettbewerb mit dem in nicht integrierter peripherer Lage befindlichen Einkaufszentrum Stern-Center der ECE das Kundenpotenzial nach wie vor nicht entscheidend ausschöpfen, da neben dem Karstadt-Haus nur noch ein H&M-Modehaus sowie ein Kleinkaufhaus Strauss als Kundenmagneten fungieren. Die Firma Aktiv Schuh GmbH eröffnete im Mai 2009 einen Birkenstock-Shop mit rd. 100 m² Einzelhandelsfläche an der Brandenburger Straße 32. Den bedeutendsten Neuzugang auf der Fußgängerzone Brandenburger Straße konnte Potsdam mit der Eröffnung eines s. Oliver Flagship-Stores feiern. Auf über 500 m² Mietfläche präsentiert sich dieser attraktive Young-Fashion Anbieter in einem modernisierten Geschäftshaus. Die Vermietung begleitete COMFORT Berlin.

„Besonders hinderlich für die Ansiedlung weiterer Modehandelsbetriebe mit gewünschter Geschäftsfläche ab einer Größe von etwa 400 m² waren die aufgrund der barocken Stadtstruktur sehr restriktiven Denkmalschutzauflagen, die Projektentwicklungen für Einzelhandelsflächen dieser Größe häufig behinderten“, erklärt Steinhagen. Mittlerweile hat die Stadt das Problem erkannt und müht sich redlich, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass in der Innenstadt größere Ladeneinheiten ihren Platz finden.

Die Mieten in der Brandenburger Straße sind nach COMFORT-Beobachtungen tendenziell leicht gesunken. Für einen Laden mit einer Geschäftsfläche in der Größe zwischen 80 und 120 m² werden je nach Zuschnitt und Lage in der Fußgängerzone bis zu 80 EUR/m² monatlich bezahlt. Einheiten zwischen 300 und 500 m² erzielen bis 45 EUR/m². Diese Mieten werden laut Steinhagen im besten Bereich der Brandenburger Straße auf Höhe des Karstadt-Hauses zwischen Dortusstraße und Jäger Straße erzielt. Im Verlauf der letzten fünf Jahre stiegen die Mietpreise hier um mehr als 45 %. Ein Anstieg, der im Vergleich mit anderen ostdeutschen als überdurchschnittlich zu bezeichnen ist.

Zur Attraktivität der Potsdamer Innenstadt tragen laut Steinhagen aber auch die Friedrich-Ebert-Straße, an der sich mehr und mehr hochwertige Luxusanbieter angesiedelt haben und das holländische Viertel mit seinem attraktiven Ambiente und einem anziehenden Gastronomieangebot bei.

„Die Einkaufsstadt Potsdam wird sich auch weiter positiv entwickeln und neue Filialisten anziehen“, resümiert Steinhagen. Die Nachfrage nach Ladenflächen an der Brandenburger Straße bleibe außerordentlich hoch. Auch wenn die marktgerechte Nutzung der vorhandenen Flächen durch die bauliche Substanz und die Denkmalschutzauflagen an der ein oder anderen Stelle erschwert seien: Die Attraktivität der Innenstadt gewinne gegenüber der einst übermächtigen Shopping-Center-Konkurrenz zunehmend an Gewicht und veranlasse attraktive Mieter mehr und mehr, ihren Standort nicht mehr auf der grünen Wiese sondern in der City zu wählen.