COMFORT Städtereport Wolfsburg

Nach Kriegsende sorgten britische Aufträge für den Erhalt des Werkes, welches maßgeblich für den rasanten wirtschaftlichen Aufstieg der Stadt verantwortlich war. Und dieser Aufstieg ist enorm: Eine 2007 durchgeführte Studie des Schweizer Forschungsinstitutes Prognos AG bescheinigte der Stadt als Wirtschaftsstandort Platz 1 in Niedersachsen, in Norddeutschland Platz 2 hinter Hamburg und deutschlandweit Platz 22. Grundlage der Studie sind verschiedene Wirtschafts- und Strukturdaten. Vor allem in den Bereichen Dynamik, Arbeitsmarkt und wirtschaftliche Stärke konnte die Stadt punkten und viele Kommunen wie z.B. Köln, Berlin, Dortmund oder auch die Region Hannover hinter sich lassen.

Die wirtschaftliche Stärke in Wolfsburg wird nur durch die Tatsache getrübt, dass eine sehr ausgeprägte Monoindustrie für den Erfolg verantwortlich ist, stellen Günter Rudloff und Frank Reitzig, Geschäftsführer der COMFORT Hamburg GmbH, in einem aktuellen Städtereport des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Maklerunternehmens COMFORT, fest. Der mit Abstand größte Arbeitgeber ist die Volkswagen AG, mit ca. 50.000 Menschen in Verwaltung und Werk. Darüber hinaus haben sich zahlreiche Zulieferer angesiedelt, sodass die gesamte Wirtschaft der näheren Region stark auf die Automobilindustrie ausgerichtet ist. Mitte der 90er Jahre stellte der Autobauer 60 % aller Arbeitsplätze, während sich die Beschäftigungsrate im Dienstleistungssektor nur auf 22 % belief (Bundesdurchschnitt: ca. 50 %). Diese Ausrichtung stellt insbesondere in Krisenzeiten des Automobilsektors ein Risiko dar, weshalb schon seit geraumer Zeit Bestrebungen bestehen, sich von dieser Abhängigkeit zu lösen. Die hierzu 1999 gemeinsam von der Stadt und Volkswagen selbst gegründete Wolfsburg AG hat das Ziel, eine nachhaltige Wirtschafts- und Beschäftigungsperspektive zu entwickeln und den wirtschaftlichen Strukturwandel zu begleiten. Und in der Tat ist es in dieser Zeit gelungen, die Arbeitslosenquote zu halbieren und den Wirtschaftsstandort nachhaltig attraktiver zu gestalten.

Aus Einzelhandelssicht ist Wolfsburg trotz einer überdurchschnittlichen Kaufkraft, die von der BBE, Köln mit einer Kennziffer oberhalb von 106 angegeben wird, nicht unbedingt erste Wahl. Die Stadt schneidet im Vergleich mit anderen Städten schlechter ab. Im nahegelegenen Hildesheim beispielsweise werden trotz geringerer Einwohnerzahl Mieten in der 1A-Lage erzielt, die doppelt so hoch sind wie jene in Wolfsburg. Die Anziehungskraft der Wolfsburger Einzelhandelslandschaft ist gering und folgerichtig liegt die Zentralität mit einem Wert von 121,5 weit unter den Werten vieler umliegenden Städten wie z.B. Hannover (138,26), Braunschweig (154,31) oder Hildesheim (142,84). Die Gründe hierfür sind nach Angaben der Einzelhandelsexperten von COMFORT vielfältig.

Als 1A-Geschäftslage von Wolfsburg gilt die Porschestraße. Sie beginnt am sogenannten Nordkopf und verläuft schnurgerade südlich zum Südkopf. Nord- und Südkopf der langen Einkaufsmeile sind schwache Randbereiche, in dem die üblichen kleinteiligen, überwiegend regionalen Einzelhändler anzutreffen sind. Der Nordkopf ist das stärkere der beiden Enden, wenn auch weniger auf Grund des Einzelhandelsbesatzes, sondern vielmehr durch die Nähe zum Science Center Phaeno, dem Übergang zur Autostadt sowie das Designer Outlet Wolfsburg und dem Bahnhof. Der Südkopf ist nur einseitig für Einzelhandel nutzbar und durch öffentliche Bauten wie das Rathaus oder das Kunstmuseum geprägt. Am Ende der Porschestraße befindet sich das 1990 erbaute Südkopfcenter, das nur auf Grund eines großen Realmarktes im Untergeschoss noch Passanten anzieht, ansonsten ist der Leerstand der übrigen Einzelhandelsflächen und noch im größeren Maße der Büroflächen gravierend.

Der stärkste Bereich beginnt auf Höhe der Kleiststraße mit C&A und dem WKS Kaufhaus und endet mit H&M, Strauss Innovation sowie Drogerie Müller auf Höhe der Goethestraße. „Mit diesen Einzelhändlern sind auch bereits alle wesentlichen Filialisten genannt, die in der 1A-Lage anzutreffen sind“, beklagen Rudloff und Reitzig. Ein Grund dafür ist das im stärksten Abschnitt befindliche ECE-Center „City Galerie“ mit ca. 20.000 m² Verkaufsfläche und 90 Shops. Die Eröffnung 2001 hatte gravierende Auswirkungen auf die 1A-Lage, aus der seinerzeit viele Händler in das Center umzogen. Stadtgröße und Umsatzerwartung von Wolfsburg reichten nicht aus, Einzelhändler zu einer Doppelbelegung von Straße und Center zu bewegen, wie sonst an anderen Standorten durchaus üblich. Eine Konzentration der 1A-Lage auf den mittleren Bereich der Porschestraße um das Center herum verschärfte sich. Zuletzt verließ im Jahr 2008 Saturn als Großflächenmieter die immer schwächer werdende Lage am Nordkopf, nachdem man zuvor in der City Galerie auf ca. 3.600 m² eröffnet hatte.

„Die Sogkraft des Centers wurde aber auch durch städtebaulich nachteilige Aspekte der Porschestraße verstärkt“, erklärt Günter Rudloff weiter. Die Grundstücke in der Innenstadt sind im Wesentlichen im Eigentum der Stadt und über Erbbaurechte vergeben. Dies hemmt heute in hohem Maße die Investitionsbereitschaft der Erbbaurechtnehmer und das Ankaufsinteresse von Investoren. „Das Straßenbild der Porschestraße weist mit den zahlreichen Pavillons zudem Defizite auf“, wie Frank Reitzig ergänzt. „Es behindert die optische Übersicht, schränkt das ungehinderte Flanieren ein und mindert die visuelle Wahrnehmung einiger Schaufensterflächen.“

Die Auswirkungen des Centers wurden von den Stadtverantwortlichen erkannt. 2005 wurde der Masterplan Porschestraße ins Leben gerufen, der die zukünftige Baustruktur regeln und die Aufenthaltsqualität der Straße steigern soll. Mittlerweile ist ein Großteil der Bauarbeiten in der mittigen Porschestraße abgeschlossen: Rückbau einiger Pavillons, hochwertiger Natursteinbelag, Platanenalleen, Sitzgelegenheiten, einheitliches Beleuchtungskonzept und Überdachungen.

Die Maßnahmen tragen dazu bei, das Straßenbild aufzuwerten. Eine Rückkehr der Mieter auf die Straße ist allerdings bisher kaum erkennbar und so leidet die Straße weiterhin unter geringer Frequenz. Die Nachfrage nach Ladenflächen in der Porschestraße ist bei den Filialisten nach wie vor gering und die Mieten sind dementsprechend in den letzten Jahren unter Druck geraten. Ansiedlungswillige Einzelhändler müssen derzeit für kleine Ladenlokale von 80 – 120 m² rund 36,- €/m² und für mittlere Ladenlokale von 300 – 500 m² ca. 17,- €/m² kalkulieren, was nach COMFORT-Beobachtungen einen Rückgang von ca. 10 % bzw. 15 % für den Zeitraum 2005 – 2010 bedeutet. Das erklärt auch das Vordringen von Discountkonzepten in die Bestlage. So bezog das mittlerweile in die Insolvenz gerutschte Konzept MacGeiz eine umfangreich revitalisierte Ladenfläche in der Porschestraße 46 und Al Bundy Schuh Outlet mietete eine Fläche im Pavillon Porschestraße 34f-h. Die Aktivitäten kaufwilliger Investoren sind ähnlich der Vermietungsnachfrage sehr verhalten, zumal es im nahen Umfeld attraktivere Städte gibt. Die Erbbaurechtssituation schränkt zudem den Kundenkreis deutlich ein und die überwiegend kurzen Restlaufzeiten von ca. 40 Jahren stellen eine weitere Hürde dar.

Das erste innerstädtische Designer Outlet Center Deutschlands, das Designer Outlet Wolfsburg (DOW) eröffnete 2007 am nördlichen Ende der Porschestraße. Auf ca. 10.000 m² wird Designerware zu Outletpreisen angeboten. Nach Auskunft der Betreibergesellschaft OCI laufen die Geschäfte sehr erfolgreich und man will in diesem Jahr die Fläche durch die genehmigte Erweiterung fast verdoppeln. Zumindest an den Werktagen weist das DOW allerdings eine geringe Passantenfrequenz auf. Wenn auch das Sortiment durchaus als Ergänzung zum üblichen Innenstadtsortiment gesehen werden kann, zieht es dennoch Kaufkraft aus der Wolfsburger 1A-Lage heraus. Die Betreiber des Outlet Centers erwarten ein Einzugsgebiet von rund 200 km und gehen von ca. 1,5 Mio. jährlichen Besuchern aus. Das DOW ist zwar innerstädtisch, aber nicht an den Kern der Porschestraße angebunden und verfügt über eigene Parkplätze. „Es ist daher anzunehmen, dass die Innenstadt kaum an den von außerhalb angereisten Tagesbesuchern des DOW profitieren wird“, erklärt Reitzig. Das sieht der Wolfsburger Einzelhandelsverband genauso, der eine bittere Erfahrung mit dem Bau der Autostadt und dem Phaeno machte: Von den jährlich mehr als zwei Mio. anreisenden Besuchern ergaben sich für den innerstädtischen Einzelhandel keine positiven Effekte.

„Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Investitionsbereitschaft der Besitzer weiter verstärkt werden muss, um nach dem Aufpolieren des öffentlichen Raums nun auch hochwertige und attraktive Ladeneinheiten zu schaffen“, resümiert Günter Rudloff. Zu erkennen sind solche Bemühungen an den Beispielen des Umbaus der Porschestraße 48-50 (Rossmann, Dejavu Mode, Vodafone) oder der umfangreichen Fassaden- und Flächenneugestaltung des WKS Kaufhauses in der Porschestraße 34, das mittlerweile seit 56 Jahren an dem Standort vertreten ist und eine der wenigen Großflächen in der Bestlage darstellt. Die Einzelhandelslandschaft in Wolfsburg ist nicht stark genug, um eine derart lange 1A-Lage und das Center qualitativ befriedigend zu belegen. Von daher wird sich der 1A-Bereich der Porschestraße langfristig nicht ausweiten. So ist z.B. mit dem Umbau der ehemaligen Schlemmerhalle des Hertie-Hauses im nördlichen Bereich der Porschestraße zu einer Markthalle mit insgesamt ca. 1.700 m² Fläche sicherlich ein architektonisch ansprechendes Gebäude geschaffen worden. Aufgrund der schwachen Lage bleibt es aber abzuwarten, ob die Mieter dort gute Geschäfte machen werden. Zur Eröffnung Ende 2009 waren nur ca. 50 % der Flächen vermietet und wenige Monate danach gab es negative Stimmen über Perspektivlosigkeit und falschen Branchenmix. Erste Mieter haben die Halle bereits wieder verlassen und derzeit sind nicht vermietete Hallenteile abgesperrt, um das Konzept zu überarbeiten und Flächen für neue Mieter herzurichten.

„Die wirtschaftlichen Kennzahlen sind grundsätzlich positiv, sodass dies eine Basis für die Stadt sein sollte, ihre Bemühungen zum Erhalt und Ausbau der Einzelhandelslandschaft im Kern der Porschestraße fortzuführen und mit der Unterstützung engagierter Eigentümer einen nachhaltigen Mieterbesatz zu schaffen. Das wird keine leichte und schnell zu lösende Aufgabe sein, aber nicht jede Stadt verfügt auch über ein derart engagiertes und aktives Stadtmarketing wie Wolfsburg“, sagt Rudloff abschließend.