COMFORT Städtereport Lübeck

Lübeck ist in Bezug auf die Fläche die größte Stadt in Schleswig-Holstein und neben den weiteren Oberzentren Kiel und Flensburg einer der drei wichtigsten Einzelhandelsstandorte im Bundesland. Lübeck ist zudem das bedeutendste Wissenschafts-, Produktions- und Dienstleistungszentrum an der Ostsee und verfügt über den größten Fährhafen Europas.

Erfreulich ist die aktuelle Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt, der insbesondere Mitte der 2000er durch eine Strukturkrise ausgelöst, eine Arbeitslosenquote von mehr als 20 % aufwies. Mit aktuell rund 11 % liegt die Arbeitslosigkeit immer noch deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 7,1 %, jedoch ist die Lübecker Wirtschaft in der Lage, die strukturelle Arbeitslosigkeit kontinuierlich weiter abzubauen. Ferner hat der dauerhafte Aufschwung am Arbeitsmarkt positive Effekte auf die Kaufkraft, die sich konstant verbessert (97,4 Quelle GFK 2011). Ein weiterer Indikator für die sozio-ökonomische Stabilität ist die demographische Beruhigung. Nach Jahren der massiven Abwanderung, haben sich die Bewohner wieder vermehrt für einen Verbleib entschieden. Die demographische Entwicklung ist per Saldo zwar noch leicht negativ, geht aber in den Bereich der Stagnation.

Der Einzelhandel in der Lübecker Innenstadt profitiert in hohem Maße von der touristischen Anziehungskraft der Stadt. Rund zehn Millionen Tagesgäste besuchen die Hansestadt pro Jahr. Im vergangenen Jahr hatte Lübeck rund 1,335 Millionen Übernachtungen zu verzeichnen, was eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 5,9 % bedeutet. Die Übernachtungs- und Tagestouristen weisen für den Einzelhandel ein sehr beachtliches wirtschaftliches Potential von rund 190 Mio. EUR auf.

Charakterisierung der 1A und 1B - Einzelhandelslagen

Breite Straße

• Die absolute 1A-Lage ist die Breite Straße im Bereich zwischen Kohlmarkt und Beckergrube
• Sehr hohe Passantenfrequenz
• Klassische Konsum- und Flaniermeile mit den wichtigsten Textil- und Schuhkonzepten; Karstadt, TK Maxx, Görtz, Esprit, H&M, Zara, Deichmann,
S. Oliver u. a.
• Einkaufen in Verbindung mit Kulturerlebnis (Markt inklusive Rathaus, Marienkirche, Thomas Mann´s Buddenbrookhaus, Niederegger u.a.)
• Neue Mieter: Breite Str. 53, Hallhuber; Breite Str. 55, E-Plus
• Aktueller Mietpreis liegt bei rund 100,- EUR / m² (80-120 m²-Ladenlokal, ebenerdig)

Königstraße

• 1B-Lage mit gemischtem Besatz
• Die Einkaufslage wird von der Lübecker Bevölkerung gut angenommen, ist aber kein relevanter Standort für die überregionalen Highstreet-Filialisten
• Standort der Königspassage, welche aber inzwischen mit deutlichen Problemen wie akutem Leerstand und sehr wenig Frequenz zu kämpfen hat

Kohlmarkt / Holstenstraße

• Zentrale 1B-Lage, Einfallstor in den Innenstadtbereich über Holstentor
• P&C Standort (COMFORT-HH / Centrum-Entwicklung), Karstadt Sport u.a.
• Stark frequentierte Lage, da Drehscheibe der Passantenströme und verkehrlich durch diverse Buslinien von Bedeutung - Lage ist zentralster Innenstadtbereich

Hüxstraße

• Klassische B-Lage mit sehr hohem Anteil an Dienstleistungen (Gastronomie, Friseure, Kunstschmiede u.a.). Hier sind viele lokale Akteure ansässig
• Charmante Lage, in die sich auch viele Touristen lenken lassen

Sandstraße

• Die Sandstraße konnte sich bisher nicht als Verlängerung der Breiten Straße durchsetzen
• Das Haerder-Center bildet den Auftakt der Sandstraße, muss sich aber als Einzelhandelsstandort noch positionieren und durchsetzen

Entwicklung und Perspektiven:

Peripherie:

2013/2014 wird auf dem ehemaligen Areal von Villeroy & Boch, im Stadtteil Lübeck-Dänischburg, das IKEA Scandinavian Centre mit ca. 60.000 m² Verkaufsfläche entstehen. Das Vorhaben wird bestehen aus einem IKEA-Einrichtungshaus, House of Living von Villeroy & Boch, einem EKZ mit Fachmärkten aus unterschiedlichen Branchen und einem solitären Bau- und Gartenfachmarkt. Zudem erweitert der CITTI-Park, ein zwei-geschossiges Einkaufszentrum mit Fachmarkt-Atmosphäre, seine Verkaufsfläche um weitere 10.000 m² auf insgesamt rund 36.000 m². Insgesamt entstehen an beiden Standorten somit rund 30.000 m² Einzelhandelsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten und Konzepten, die ein Gegengewicht zur Innenstadt darstellen werden.

Durch diese neu entstehende Konkurrenz wird der Wirtschaftsstandort Lübeck vorerst eindeutig gestärkt. Es entstehen neue Arbeitsplätze, mehr Kaufkraft und auch die Zentralität der gesamten Stadtregion dürfte sich noch einmal erhöhen. Es bleibt jedoch abzuwarten, in welchem Umfang die Einzelhandelsagglomerationen an der Peripherie die Lübecker Innenstadt schwächen und Nachfrage in Bezug auf Konsumgüter und Mietflächen absorbieren.

Innenstadt:

Grundsätzlich können die Konsummöglichkeiten in Bezug auf Qualität und Quantität von Peripherie und Innenstadt nicht miteinander verglichen werden. Das Angebot in der Innenstadt ist insgesamt vielfältiger und heterogener, die Aufenthaltsqualität nicht synthetisch. Hier bewegt sich der Konsument innerhalb eines über Jahrhunderte gewachsenen Umfelds mit der Möglichkeit, unterschiedlichste Angebote in unterschiedlichen Lagequalitäten zu erleben. Hier kann sich der Kunde frei bewegen und die Laufrichtung bestimmen. In der UNESCO-Altstadt gibt es die Möglichkeit, in einem Café zu verweilen und historisch-kulturelle Atmosphäre zu atmen. Diese positiven Grundeigenschaften weiß auch der klassische Tourist richtig einzuordnen und wird den Aufenthalt in der Innenstadt präferieren. Es ist evident, dass dem Einzelhandel in der Innenstadt merkliche Konkurrenz entsteht, aber noch offen in welcher Größenordnung. Klar aber ist, dass die auf den Markt kommende Einzelhandelsmietfläche zu einer Umverteilung zu Lasten der Innenstadt führen wird.

Die Nachfrage auf Mieterseite ist insgesamt etwas abgeklungen. Dies ist einerseits auch auf die Schaffung moderner und hochleistungsfähiger Geschäftshäuser zurückzuführen, die ein Reservoir an vorhandenem Potenzial absorbiert haben, wobei diese Tatsache zeitlich betrachtet schon länger zurückliegt. Andererseits befindet sich die Nachfrage derzeit in der Warteschleife, um die Entwicklung mit dem IKEA-Vorhaben abzuwarten. Nach Jahren des Aufschwungs befindet sich die Mietpreisentwicklung nun in einem Konsolidierungsprozess. Das Thema wird zusätzlich durch die Peripherie befeuert und beeinflusst. Bereits zum jetzigen Zeitpunkt ist festzustellen, dass die Mieten für Einzelhandelsflächen leicht unter Druck geraten.

Die Nachfrage nach Anlageimmobilien in den guten Lagen von Lübeck ist konstant vorhanden. Unabhängig von der möglichen negativen Entwicklung durch die Aufrüstung in der Peripherie wird Lübeck als Einzelhandelsstandort geschätzt. Viele Immobilien befinden sich in privater Hand, sodass jährlich nur sehr wenige Objekte auf den Markt kommen. Diese Knappheit im Angebot hält den Preis auf konstantem Niveau. Aber auch bei diesem Thema wird zunehmend die Frage aufkommen, ob das derzeitig vertraglich verankerte Mietniveau nachhaltig ist. Die Kaufpreise werden voraussichtlich konform mit der Mietpreisentwicklung einhergehen.