COMFORT Städtereport Lübeck

Die wasserumschlossene Altstadt mit ihren rund 1.800 denkmalgeschützten Häusern bietet dem Besucher nicht nur eine Aufenthaltsqualität, die in dieser urbanen Art seines Gleichen sucht, sondern bildet gleichzeitig den Kern einer höchst lebendigen Großstadt.

Die alte Hansestadt, die nicht umsonst zum UNESCO-Weltkulturerbe erklärt wurde, bietet heute mehr als nur Thomas Mann, Marzipan und das Holstentor. Lübeck ist das Wissenschafts-, Produktions- und Dienstleistungszentrum in der deutschen Ostseeregion und verfügt über den größten Fährhafen Europas, welcher gleichzeitig der drittgrößte Hafen Deutschlands ist. Jedoch zeigen Indizien wie die im bundesweiten Vergleich immer noch hohe Arbeitslosigkeit von 12,3 % und einer Kaufkraftkennziffer von nur 95,3 (BBE Köln, 2010) auch, dass der Strukturwandel Lübecks vom überholten, maritim geprägten Industriestandort hin zum modernen Dienstleistungs- und Wissenschaftszentrum noch nicht vollends bewältigt ist, wie Günter Rudloff und Frank Reitzig, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmen COMFORT Hamburg GmbH, in ihrem aktuellen COMFORT Städtereport feststellen, der sich intensiv mit der Situation des Einzelhandels in der Hansestadt auseinandersetzt.
Der Einzelhandel in der Lübecker Innenstadt profitiert in hohem Maße von der touristischen Anziehungskraft der Stadt. Rund zehn Millionen Tagesgäste besuchen die Hansestadt jedes Jahr. Im vergangenen Jahr hatte Lübeck rund 1,1 Millionen Übernachtungen zu verzeichnen, was eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 1,9 % bedeutet. Ein Großteil davon kommt aus dem skandinavischen Bereich, welcher durch die geplante Fehmarn-Belt-Querung weiter an Größe und Bedeutung zunehmen dürfte. Diese touristische Ausstrahlung gewinnt umso mehr an Bedeutung, als das die Einzelhandelsstandorte in Schleswig-Holstein zueinander in einem engen Wettbewerb stehen und gleichzeitig mit der Metropole Hamburg mit mehr als 1,7 Millionen Einwohnern und 2.500.000 m² Einzelhandelsfläche konkurrieren. „Lübeck hat sich gegenüber den anderen Oberzentren Schleswig-Holsteins in den letzten Jahren durchgesetzt und seinen Platz in der ersten Liga gefestigt“, sagt Günter Rudloff. Dieser Umstand spiegele sich auch in der weit über Bundesdurchschnitt liegenden Zentralität wider, die von der BBE Köln für das Jahr 2010 mit einer Kennziffer oberhalb von 147 angegeben wird.

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der Lübecker 1A-Lage ist nach COMFORT-Beobachtungen im Vergleich zu den letzten Jahren nicht mehr ganz so ausgeprägt. Dieses hat im Wesentlichen zwei Gründe:

1. Eine Reihe von Projektentwicklungen, an der die COMFORT Hamburg GmbH maßgeblich beteiligt war, hat zu einer Erweiterung der absoluten 1A-Lage geführt. Insbesondere in dem Bereich der Breiten Straße zwischen Karstadt und der Beckergrube wurden mehrere neue Geschäftshäuser und moderne Einzelhandelsflächen geschaffen. Auch durch den Neubau des Haerder-Centers konnten weitere moderne Einzelhandelsflächen in der Lübecker Innenstadt bereitgestellt werden.

2. Auf dem Vermietungsmarkt gab es einige Verunsicherungen, da in der Öffentlichkeit der Weggang einiger namhafter, internationaler Filialisten in der 1A-Lage kolportiert wurde. Mittlerweile hat sich die Situation auf dem Mietermarkt jedoch wieder beruhigt und nur das spanische DOB-Konzept Mango hat Lübeck verlassen.

„Die Befriedigung der Nachfrage durch die Schaffung moderner und hochleistungsfähiger Geschäftshäuser und die Verunsicherung der Einzelhändler haben letztlich dazu geführt, dass die Höchstmieten auf dem Lübecker Einzelhandelsmarkt im Vergleich zu den letzten Jahren nicht mehr weiter gewachsen sind“, ergänzt Frank Reitzig.

Ein weiterer Grund für die Stagnation der Mieten ist nach Angaben von Reitzig, dass die Mietpreise in den letzten fünf Jahren über 34 % gestiegen sind und diese Entwicklung damit deutlich über Bundesdurchschnitt lag. Nach dieser extremen Mietpreissteigerung setzte nun ein natürlicher Konsolidierungsprozess der Höchstmieten ein.

„Die Hansestadt Lübeck, die mit ihrer Altstadtinsel als UNESCO-Weltkulturerbe nicht nur eine schöne Silhouette hat, sondern auch über eine sehr hohe Aufenthaltsqualität verfügt, muss also weiterhin dafür sorgen, ihre Innenstadt zu stärken“, fordert Günter Rudloff. Insbesondere solle die Stadt die Ansiedlung von neuen Parkhäusern in der Innenstadt fördern, da die Parkplatzsituation für die Lübecker Innenstadt nach wie vor mangelhaft sei. Aktuell werden in Lübeck der vordere Teil der Sandstraße bis zum Klingenberg sowie der Kohlmarkt infrastrukturell an die Fußgängerzone der Breiten Straße angebunden. Dieser Bereich ist mittlerweile verkehrsberuhigt und darf nur noch vom öffentlichen Nahverkehr passiert werden. Seit Mitte März 2010 wird dieser Bereich jetzt auch gestalterisch mitunter durch einen neuen Straßenbelag an die Fußgängerzone angebunden. „Es bleibt abzuwarten, ob sich die Sandstraße zu einer 1A-Lage neben der Breiten Straße entwickeln wird, da der Ansiedlungstrend in der Vergangenheit in den hinteren Bereich der Breiten Straße zwischen Karstadt und Beckergrube ging. Wir sehen jedoch keine weitere Ausdehnung der 1A-Lage im hinteren Bereich aufgrund der natürlichen Straßenbegrenzung der Beckergrube“, meint Rudloff.

Im vergangen Jahr gab es keine wesentlichen Änderungen auf dem Lübecker Einzelhandelsmarkt, konstatieren die beiden Einzelhandelsexperten der COMFORT. Die letzte große Neuerung in der Innenstadt war die Eröffnung des Haerder-Centers an der Sandstraße/Ecke Wahmstraße. Als integriertes innerstädtisches Einkaufscenter ist es mittlerweile angenommen, hat aber noch mit diversen Leerständen zu kämpfen. Reitzig: „In der absoluten 1A-Lage, der Breiten Straße, gab es keine wesentlichen Veränderungen, wenn man davon absieht, dass C&A sein Avanti-Konzept eingestellt hat und dort mit einem herkömmlichen C&A eingezogen ist. Auch in der guten Lübecker Lauflage, der Königstraße, ist nur erwähnenswert, dass die sehr notleidende Königspassage nach dem Weggang der Görgens-Gruppe einen neuen Ankermieter gefunden hat. Die Hamm-Reno Gruppe bietet dort auf zwei Etagen ihr gesamtes Schuhsortiment an. Die Königstraße als Lübecker Einzelhandelslage ist weiterhin als sehr stabil zu bezeichnen und wird auch von der Bevölkerung gut angenommen.“

„In den letzten sechs Jahren hat allein die COMFORT Hamburg GmbH im Zusammenwirken mit der CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH sechs Projektentwicklungen mit einem Projektvolumen von insgesamt rund 100 Millionen Euro in Lübecks A-Lage realisiert“, ergänzt Günter Rudloff. Dabei entstanden nicht weniger als 19.600 m² Verkaufsfläche. Zu diesen Entwicklungen zählen neben dem Peek & Cloppenburg-Haus am Markt 1 auch die Geschäftshäuser Breite Straße 39-43 mit den Mietern Zara, Woolworth und Buddelei, die Breite Straße 47-53 mit den Mietern Hennes & Mauritz, Ihr Platz und Roland Schuhe als auch die Breite Straße 37 mit dem international agierenden dänischen Modehändler Bestseller, der auf 900 m² seine Linien Vero Moda und Jack & Jones anbietet. Zusätzlich hat die COMFORT Hamburg mit der Vermietung der Breite Straße 29 an die Firma MEXX diesen Bereich der Fußgängerzone gestärkt.

Die letzte Projektentwicklung, welche die COMFORT Hamburg GmbH gemeinsam mit der CENTRUM Grundstücksgesellschaft initiiert hat, ist die Breite Straße 36-42/Ecke Beckergrube. Das neue Geschäftshaus auf dem ehemaligen Lübecker Landesbank-Gelände fällt besonders durch seine sehr auffällig gestaltete Fassade auf. Die drei leistungsorientierten Einzelhändler Esprit, s. Oliver und REWE konnten als Mieter gewonnen werden. Damit ist der hintere Bereich der Breiten Straße endgültig zur absoluten 1A-Lage geworden.

Mit größten Bedenken betrachten die Einzelhandelsexperten der COMFORT die aktuelle Entwicklung an den peripheren Einzelhandelsstandorten. In Dänischburg sollen rund 60.000 m² Verkaufsfläche mit der geplanten Realisierung des Scandinavien-Centers entstehen. Neben IKEA sind ein „House of Living“ sowie Fachmärkte geplant. Auch der CITTI-Park plant eine Erweiterung seiner Fläche um 10.000 qm. Dort sollen neue Fachgeschäfte eröffnen, unter anderem für Bekleidung, Spielwaren und Sportartikel. In Genin-Süd sollen rund 70.000 qm hinzukommen. Hiervon entfallen zwar knapp 50.000 m² allein auf das Möbelhaus XXXLutz, ca. 10.000 m² sind für den Bereich Bau & Garten sowie ca. 8.000 m² für Sport & Spiel vorgesehen. Geplant sind jedoch auch mindestens 2.000 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente. „Dieser massive Flächenanbau birgt die offensichtliche Gefahr einer deutlichen Umverteilungswirkung im Verhältnis Innenstadt zu Außenstadt“, sagen Rudloff und Reitzig übereinstimmend. Aber gerade dieses Verhältnis von über 30 % innerstädtischen Anteil an der einzelhandelsrelevanten Lübecker Gesamtverkaufsfläche sei es, welches Lübeck in der jüngsten Vergangenheit den Aufstieg in die erste Liga beschert habe. „Wird hier nicht seitens der Politik das Ruder „Pro Innenstadt“ herumgerissen, besteht die akute Gefahr, dass Lübeck wieder in ein Dilemma wie am Ende der 90iger Jahre zurückverfallen wird und der bestehende deutliche Abstand zu den konkurrierenden umliegenden Standorten empfindlich schrumpft“, warnt Rudloff abschließend.