COMFORT Städtereport Ladenlokale Darmstadt

Die Sorgen der Darmstädter Stadtväter und Einzelhändler, das im Oktober 2009 eröffnete Shoppingcenter Loop5 in Weiterstadt lasse die Innenstadtumsätze einbrechen, schwinden deutlich. „Aktuell behauptet sich die Darmstädter Innenstadt gut gegen die Konkurrenz des vor zwei Jahren eröffneten Shoppingcenters Loop5 im benachbarten Weiterstadt, das auf rund 56.000 m² Verkaufsfläche immerhin über 170 Geschäfte bietet“, stellt Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, in einem aktuellen Darmstädter Städtereport fest. Es sei derzeit eher so, als tue sich das Loop5 schwer, die hoch gesteckten Erwartungen zu erfüllen. „Dem Vernehmen nach würden einige Mieter nach ihren Erfahrungen im Loop5 heute lieber in der Fußgängerzone Darmstadts eröffnen“, berichtet Kreutz.

Bedeutung der Stadt als Einzelhandelsstandort

Darmstadt ist als eines der neun Oberzentren des Landes Hessen auch Teil des wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebiets und gilt als Wissenschaftsstadt, der wirtschaftlich von IT, Biotechnologie, Mechatronik, kosmetischer Forschung und der Pharma-Branche geprägt ist. Der Einzelhandel profitiert von der hohen lokalen Kaufkraft ebenso wie von seinem großen Einzugsgebiet, das sich vorrangig in Richtung Südosten erstreckt.

Größter Arbeitgeber ist mit knapp 8.000 Beschäftigten die Pharma- und Chemie-Gruppe der Merck KGaA, die hier ihren Stammsitz hat. Seit dem Jahr 2005 hat auch T-Online seinen Firmensitz in Darmstadt. Die Telekom und ihre Töchter sind heute der zweitgrößte Arbeitgeber der Stadt. An den Hochschulen der Stadt sind mehr als 30.000 Studenten eingeschrieben. Die bekannteste und älteste ist die 1877 gegründete Technische Universität. Zahlreiche Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen siedelten sich im Laufe der Zeit an. Die Fraunhofer-Gesellschaft unterhält vier Institute sowie die Gesellschaft für Schwerionenforschung.

Die kompakte Darmstädter Innenstadt bietet auf einer Einzelhandelsfläche von rund 130.000 m² eine große Vielfalt an attraktiven Einkaufsmöglichkeiten. Und der Einzelhandel profitiert von der hohen lokalen Kaufkraft sowie der Anziehungskraft für ein großes Umland, die sich in der hohen Zentralitätskennziffer von 126 niederschlägt (GfK Gesellschaft für Konsumforschung). Darmstadt verfügt über ein flächendeckendes Einzelhandelskonzept, schriftlich festgehalten im Zentrenkonzept, welches die Ansiedlung von Einzelhandel in Innenstadt und Stadtteilen regelt sowie dem Gewerbegebietskonzept, welches die Ansiedlung von Einzelhandel in den Gewerbegebieten regelt. In dem Bereich der Innenstadt wurde eine Richtlinie für die Gestaltung von Sondernutzungen auf öffentlichen und städtischen Flächen beschlossen. Ziel der neuen Richtlinie ist die Sicherung der hohen Gestaltungs- und Nutzungsqualität der Innenstadt. Die Ansiedlung von Einzelhandel ist in allen Darmstädter Gewerbegebieten grundsätzlich erlaubt, sofern das Einzelhandelsgeschäft nicht großflächig ist und auch kein zentrenrelevantes Warensortiment anbietet. Die Ansiedlung eines Shopping-Centers wie Loop5 außerhalb der Stadt konnte hierdurch freilich nicht verhindert werden.

Charakterisierung der 1A-Lagen – neue Mieter und Entwicklungen

Schuchardstraße

* Verläuft zwischen dem Eingang des Luisencenters und der Ernst-Ludwig-Straße
* Konsumorientierte, kurze Fußgängerzone mit guter Frequenz
* Überwiegend kleinteiliger Einzelhandel
* Eingang ins gastronomisch geprägte City Carree
* neue Mieter: L`Occitane, Hunkemöller
* aktueller Mietpreis liegt bei 80 – 90 EUR/m²

Ernst-Ludwig-Straße

* Konsumorientierte Lage mit Galeria Kaufhof und großen lokalen Textilhäusern sowie Young Fashion Filialisten
* Eingang ins City Carree
* Durchgang zur Ludwigstraße (B-Lage) über die Ludwigs-Passage
* neuer Mieter: Claire`s
* aktueller Mietpreis liegt bei 90 – 95 EUR/m²

Als 1A-Lagen in Darmstadt gelten nach Angaben der COMFORT-Expertenz die Schuchardstraße und die Ernst-Ludwig-Straße. Die ehemalige 1A-Lage Ludwigstraße konnte in der Vergangenheit den Negativtrend, der sich in Leerständen und der zunehmenden Anhäufung von Billigketten bemerkbar macht, nicht aufhalten. Die Elisabethenstraße bzw. der Ludwigsplatz dagegen entwickeln sich Kreutz‘ Angaben zufolge positiv. Zwar reiche es nicht, um von einer echten 1A-Lage zu sprechen, aber mehr und mehr mietpreisempfindliche Filialisten, wie beispielsweise Strauss Innovation oder Bestseller, hätten diese Lage mittlerweile für sich entdeckt. Das Textilhaus C&A, der Magnet Saturn, als auch Sport Hübner ziehen schon seit Jahren die Passanten von der Ernst-Ludwig-Straße über den Ludwigsplatz, der mit seiner gastronomischen Außenbestuhlung auch Verweilqualität beschert. Darüber hinaus verfügt Darmstadt noch über ein innerstädtisches Einkaufszentrum, das Luisencenter, welches direkt an die Fußgängerzone angebunden ist und gut angenommen wird.

Mietpreise in 1A-Lagen haben sich stabilisiert

Nach „der Attacke des Loop5 auf die Darmstädter Innenstadt“, wie es Jürgen Kreutz auf den Punkt bringt, ging die erzielbare Miete für Ladenflächen von 80 bis 120 m2 von durchschnittlich 100 Euro pro Quadratmeter auf 85 – 95 Euro zurück. Seit 2009 haben sich die Mieten jedoch wieder stabilisiert. In der Betrachtung der letzten fünf Jahre beträgt die Mietpreissteigerung immerhin noch 5,6 Prozent, weil der Mietpreis im Jahr 2006 nur 88 Euro betrug. Für Ladenlokale mit einer Größe zwischen 300 und 500 m² müssen Einzelhändler derzeit mit durchschnittlich 45 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Hier gaben die Mietpreise seit 2006 um 4,3 Prozent nach. Aufgrund der leicht anziehenden Nachfrage nach größeren Flächen hat sich der Mietpreis auch in diesem Segment stabilisiert.

Zur Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt hat die Modernisierung und der Ausbau des Markenportfolios der Galeria Kaufhof an der Rheinstraße / Ernst-Ludwig-Straße beigetragen. Wie der Immobilieninvestor Fortress mitteilte, soll auch die Markthalle durch ein neues Konzept wiederbelebt werden. In der Vergangenheit hatte die Halle aufgrund hoher Leerstände und mangelndem Managements immer wieder in der Kritik gestanden. Vor allen Dingen mehr Gastronomie ist nunmehr vorgesehen. Passiert ist bislang jedoch nichts, was sowohl auf Seiten der Mieter als auch der Stadt zu erheblichem Unmut führt.

Fazit und Perspektive

Die Erholung der 1A-Lagen bleibt nachhaltig

„Die Darmstädter 1A-Lage hat sich nachhaltig erholt“, ist sich Jürgen Kreutz sicher. „Auch wenn die Mieten 2009 logischerweise aufgrund des Loop5 zunächst ein wenig nachgegeben haben.“ Die Filialisten konzentrieren sich nach Beobachtungen von COMFORT auf die Top-Lagen in der Schuchard- und Ernst-Ludwig-Straße. Chancen für Immobilieninvestments in diesen Lagen sind nach wie vor rar und werden zu entsprechenden Preisen gehandelt. LaSalle hat zuletzt für einen Kunden das “Luisencenter” in Darmstadt von der Union Investment erworben. Der Kaufpreis für das in der Fußgängerzone am Luisenplatz gelegene Shoppingcenter betrug 104 Millionen Euro.

Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise bis zum 17 – 18fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei etwa 5,5 – 5,9 Prozent. Ein Umstand, sagt Jürgen Kreutz, den man als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments werten dürfe. Sicherheit werde unter Kapitalanlegern grundsätzlich durch niedrigere Renditen erkauft. Problematisch erscheint dagegen die Situation der Ludwigstraße, die schon lange vor Eröffnung des Loop5 in Weiterstadt und nun allemal nicht mehr zu den 1A-Lagen zähle.