COMFORT Research: Mietpreise für Ladenlokale in 1A-Lagen

Die Werte gelten für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen zwischen 80 und 120 qm. Die Untersuchung der Mietpreisbewegungen der größeren Ladenlokale zwischen 300 und 500 qm Verkaufsfläche ergab ein Plus von rund 0,2 Prozent gegenüber 2009.

Aus den vergleichsweise geringen Ausschlägen in 2009 und in 2010 schließt Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH und für die COMFORT-Gruppe bundesweit für die Koordination der Vermietung von Ladenlokalen zuständig, eigentlich nur Eines: Dass die 1A-Lagen auch vor dem Hintergrund von Banken- und Finanzkrise als stabil betrachtet werden müssen.

Im Verlauf der letzten fünf Jahre stiegen die Mieten für die kleineren Ladenlokale in den 1A-Lagen um rund 15 Prozent an. Die größeren Ladenlokale steigerten sich um mehr als 13 Prozent. Während sich die Werte für die Kaufkraft der Bevölkerung in den 170 von COMFORT untersuchten Städten seit 2006 kontinuierlich nach unten bewegen und mittlerweile von 101,0 auf 99,7 (Bundesdurchschnitt: 100, alle Werte: BBE, Köln) gesunken sind, steigt die Zentralität der Städte nach einem leichten Absinken in 2009 nunmehr ebenfalls wieder an und liegt in den untersuchten Städten durchschnittlich bei 130,7 (Bundesdurchschnitt: 100, alle Werte: BBE, Köln). Grundsätzlich, so Schalk, könne man davon ausgehen, dass eine hohe Zentralität, die bedeute, dass der Einzelhandel in der jeweiligen Stadt entsprechend Kaufkraft aus dem Umland abschöpfe, für national und international erfolgreiche Einzelhändler von größerer Bedeutung sein, als die reine Kaufkraft vor Ort, wenn diese nicht am Standort selbst ausgegeben würde.

„Zudem fällt die Entwicklung der Mieten regional natürlich sehr verschieden aus“, sagt Manfred A. Schalk. „Der Durchschnittswert hat ja eher einen statistischen Nutzen und gibt einen bundesweitern Trend an, der sich nicht zwangsläufig über alle Regionen und Bundesländer und Städte in gleicher Weise ziehen muss. In den 22 Städten mit den höchsten Mieten für Ladenlokale in den 1A-Lagen beispielsweise stiegen die Mieten im Bereich 80-120 qm in den ersten Monaten des laufenden Jahres um knapp 1,4 Prozent sowie im Bereich 300-500 qm um 2,1 Prozent an und liegen damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

Damit ist es auch im zweiten Jahr nach der Finanz-und Bankenkrise bei den Mietpreisen für Ladenlokale in den 1A-Lagen der deutschen Innenstädte nicht zu den von einigen Marktteilnehmern erwarteten Einbrüchen gekommen. Ein Umstand, über den Manfred A. Schalk weniger verwundert ist. Der Grund für die Stabilität des Vermietungsmarktes in den 1A-Lagen ist nach Schalks Angaben vor allen Dingen darin zu sehen, dass die national und international erfolgreichen Filialisten weiterhin in ihr Standortnetzwerk investieren, es kontinuierlich ausbauen und die langfristigen Expansionspläne konsequent weiterverfolgen. Freilich gelte es festzuhalten, dass es sich bei der sehr positiven Betrachtung und Bewertung der nachgefragten Einzelhandelslagen in den attraktiven Mikro- und Makrostandorten um einen kleinen, aber vor allem für den filialisierten Einzelhandel sehr wichtigen Ausschnitt bzw. Teilmarkt handelt. Anders sehe die Situation nämlich bei auslaufenden 1A-Lagen, B-Lagen und in Städten mit starker Konkurrenz für den innerstädtischen Einzelhandel aus – hier gehen die Mietpreise nach COMFORT-Beobachtungen entsprechend stark zurück.

„Die Premiumlagen jedoch zeichnen sich nicht nur durch überdurchschnittlich hohe Flächenleistung und Umsatzpotenzial aus. Sie bieten darüber hinaus die bestmögliche Plattform für Marken- und Stilbildung, um sich nachhaltig in den Köpfen der Verbraucher zu verankern“, erklärt Schalk. Somit ist eine Vielzahl von Filialisten in diesen Lagen aktiv und sorgt für einen dynamischen und lebendigen Markt. Neben langjährig eingeführten „klassischen“ und etablierten Einzelhändlern wie Hennes & Mauritz, C & A, New Yorker, Deichmann oder Tally Weijl sind auch eine Menge neuer Konzepte und Unternehmen unterwegs. So zum Beispiel die Schweizer Premium-Marke für Schuhe und Accessoires Navyboot oder die Amerikaner Michael Kors und Hollister. Oder die beiden neuen Konzepte der H & M-Gruppe Weekday und Monki. Oder das Niedrigst-Preiskonzept PRIMARK von der Insel, das Kontinentaleuropa und Deutschland ernsthaft ins Visier nimmt. Ebenso wie das anglo-amerikanische großflächige Off-Pice-Konzept TK Maxx, das auf breiter Front expandiert. Hinzu kommen einige großflächige neue Konzepte, die aktuell den deutschen Markt sondieren und einzelne Standorte bereits konkret unter die Lupe nehmen: Uniqlo aus Japan oder Forever 21 aus den USA. Aber auch die Hollister-Mutter Abercrombie & Fitch prüft die Expansionsmöglichkeiten auf dem deutschen Markt. Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl häufig kleinerer vertikaler Ketten, die ebenfalls auf der Suche nach geeigneten Standorten sind. Nicht zu vernachlässigen ist in diesem Zusammenhang der Nachfragedruck, der Wholesaler dazu treibt, retailfähige Sortimente auf- oder weiter auszubauen. Wer beispielsweise hinter die Zahlen entsprechender Anbieter aus dem Jahr 2009 blickt, wird schnell feststellen, dass häufig der Retail-Anteil massiv ausgebaut wurde und überproportional zu den Gesamtzahlen beigetragen hat. Beste Beispiele dafür sind Adidas, Gerry Weber, Tom Tailor aber auch Hugo Boss, Geox oder ESPRIT. Inwieweit ein Unternehmen über diese Flächenexpansion nachhaltig Erfolg hat, zeigt sich freilich häufig erst über eine längere Distanz.

Mit ausschlaggebend für das stabile Niveau bei den Ladenmieten in 1A-Lagen ist auch das vergleichsweise robuste Konsumklima. Nach den Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes hat der klassische Einzelhandel, also ohne Kfz-Handel, Brennstoffe und Apotheken, im Jahr 2009 nominal 1,6 Prozent weniger umgesetzt als im Vorjahr. Preisbereinigt betrug der Rückgang 1,9 Prozent. Damit lag der Umsatz bei 392,1 Milliarden Euro. Das waren 6,5 Milliarden Euro weniger als 2008.

Für den Einzelhandel verlief das Krisenjahr 2009 also glimpflicher als zunächst gedacht, was vor allen Dingen darauf zurück zu führen ist, dass sich der private Konsum als ein Stabilisator für die deutsche Wirtschaft erwiesen hat. Auch der Hauptverband des deutschen Einzelhandels sieht Licht am Ende des Tunnels. Die Lage bleibe zwar angespannt – ein Umsatzabsturz sei in diesem Jahr aber nicht zu erwarten. 2010 werde es "keinen weiteren Rückschlag" geben. Der Handel könne "seinen Vorjahresumsatz voraussichtlich halten". Preisbereinigt rechnet der HDE mit einem Minus von 0,5 Prozent.

„Interessant ist auch ein differenzierter Blick auf das Weihnachtsgeschäft 2009“, meint Manfred A. Schalk. Zwar setzte der Einzelhandel insgesamt hier weniger um als im Vorjahr, der Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren erzielte jedoch nominal ein Plus von 0,3% gegenüber dem Dezember 2008. Eben dieses Segment aber ist für die Beurteilung der Aussichten für die Mietpreise von Ladenlokalen in den innerstädtischen 1A-Lagen entscheidend.

Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes lag der Umsatz im Einzelhandel in Deutschland im Juni 2010 nominal um 3,8% und real um 3,1% höher als im Juni 2009. Allerdings hatte der Juni 2010 mit 26 Verkaufstagen auch einen Verkaufstag mehr als der Juni 2009. Im ersten Halbjahr 2010 setzte der deutsche Einzelhandel nominal 0,5% mehr, real aber 0,4% weniger um als im ersten Halbjahr 2009. Das Ergebnis liegt damit im Bereich der Prognose des HDE.

Spitzenreiter im Wettbewerb um die höchste Ladenmiete in Deutschland bleibt nach wie vor München. Für kleinere Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 qm an der Kaufinger oder der Neuhauser Straße sowie am Marienplatz werden rund 310 Euro/qm bezahlt. Berlin folgt vor Köln, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf auf dem zweiten Platz.