CB Richard Ellis zum Investmentmarkt Deutschland Q3 2011

Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden laut CB Richard Ellis (CBRE) in den ersten drei Quartalen 2011 rund 16,8 Milliarden Euro und damit 37 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum investiert. Mit rund 5,7 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen mit 1,5 Prozent nur leicht oberhalb des Vorquartalswertes, jedoch stellt dies eines der stärksten dritten Quartale seit 2007 dar.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt behauptet sich in Zeiten von weiterhin ungelösten Staatsschuldenkrisen und Turbulenzen an den globalen Aktienmärkten zunehmend als sicherer Anlagehafen. Trotz der sich weltweit abschwächenden Konjunkturaussichten bleibt die deutsche Wirtschaft – wenngleich mit reduzierter Schlagzahl – auf Wachstumskurs. Vor allem der hiesige Arbeitsmarkt mit weiter rückläufigen Arbeitslosenzahlen und zuletzt wieder leicht gestiegenen Reallöhnen festigt Deutschlands Position als einer der wichtigsten Investmentmärkte weltweit, der verstärkt von international agierenden Investoren angesteuert wird. Das rege Interesse ausländischer Investoren spiegelt sich mit rund 6,5 Milliarden Euro in einem entsprechend hohen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen wider, der im dritten Quartal kumuliert bei 39 Prozent lag.“

Wie bereits in den ersten sechs Monaten standen auch im dritten Quartal großvolumige Einzelhandelsimmobilien im Fokus der nationalen wie internationalen Investoren. So sicherte sich die Allianz Real Estate einen 80-Prozent-Anteil an der Shopping-Center-Entwicklung Skyline Plaza in Frankfurt, während sich die Deutsche Euroshop zu 50 Prozent am Allee-Center in Magdeburg und die mfi Management für Immobilien AG mit 49 Prozent an den Pasing Arcaden beteiligte. Daneben erwarb ein Joint Venture aus Morgan Stanley Real Estate Investing und Redos Real Estate GmbH ein deutschlandweites Portfolio mit 18 Fachmärkten. Des Weiteren investierte die Natixis Capital Partners über ihr Vehikel Captiva Capital Partners III ELP in zwei Fachmarkt-Portfolios mit zusammen 38 Immobilien. Insgesamt entfielen auf die Assetklasse Einzelhandelsimmobilien rund 8,37 Milliarden Euro oder knapp 50 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Dies unterstreicht nachdrücklich das Investorenvertrauen in den deutschen Einzelhandel, der nicht nur von ausländischen Investoren, sondern auch vermehrt von internationalen Retailern favorisiert wird.

Daneben wurden mit insgesamt 5,63 Milliarden Euro (33,5 Prozent) wieder mehr in Büroimmobilien investiert. Im Wesentlichen trugen hier im dritten Quartal der Verkauf des Jupiter-Portfolios (ca. 736 Millionen Euro) an den kanadischen Dundee International REIT sowie der von CBRE begleitete Ankauf der Isartor City in München durch UBS Real Estate und der Verkauf des F 200 Büro- und Geschäftshaus in Berlin an Allianz Real Estate, bei dem CBRE auf Seiten des Verkäufers beratend tätig war.

Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen 669 Millionen Euro oder vier Prozent des Investmentvolumens. Sonstige Nutzungsarten verbuchten einen Anteil von acht Prozent oder 1,34 Milliarden Euro, darunter Hotelinvestments in Höhe von gut 750 Millionen Euro. Darüber hinaus wurden knapp 780 Millionen (4,6 Prozent) in Entwicklungsgrundstücke investiert.

Insgesamt entfielen in den ersten neun Monaten 2011 auf Einzeltransaktionen rund 13 Milliarden Euro oder gut 77 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Infolge einiger größerer Paketverkäufe von Einzelhandels- aber auch Büroimmobilien wurde bei Portfoliotransaktionen ein Investmentvolumen von 3,79 Milliarden Euro registriert.

Aufgrund einiger großvolumiger Deals (Metro-Portfolio, CentrO sowie die erwähnten Fachmarktportfolio-Transaktionen) dominierte auf Käuferseite in den ersten drei Quartalen 2011 mit über 3,8 Milliarden Euro (23 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens) die Investorengruppe der Asset-/Fondsmanager. Daneben zeichneten Offene Immobilienfonds und Spezialfonds für über drei Milliarden Euro (18 Prozent) verantwortlich. Auf die Gruppe der Privatinvestoren entfielen über 2,1 Milliarden Euro (13 Prozent), die direkt in hiesige Gewerbeimmobilien auf der Suche nach Substanzerhalt investierten. Daneben betrug der Anteil geschlossener Vehikel gut 12 Prozent oder zwei Milliarden Euro. Unter anderem durch den Erwerb des Jupiter-Portfolios durch Dundee International REIT summierte sich der Anteil gelisteter Vehikel auf 11 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens oder gut 1,8 Milliarden Euro.

In den fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden bis dato insgesamt 7,15 Milliarden Euro an Transaktionen und somit 34 Prozent mehr als im Vorjahresvergleich registriert. Insgesamt entfallen 39 Prozent des gesamten bundesweiten Investmentumsatzes auf die fünf Top-Standorte. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2 Milliarden Euro (+ 97 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum) belegt Frankfurt den ersten Platz vor München mit 1,54 Milliarden Euro (+ 37 Prozent) und Hamburg mit 1,53 Milliarden Euro (+ 55 Prozent). In Berlin wurden 1,43 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert – ein Rückgang um 18 Prozent, der sich im Wesentlich durch die großvolumigen Shopping-Center-Transaktionen Alexa und Boulevard Berlin sowie den Verkauf des Sony Center im Vorjahreszeitraum erklärt. In Düsseldorf (inkl. Umland mit dem Verkauf des Rheinpark-Centers) wurde der Investmentumsatz um 12 Prozent auf 664 Millionen Euro gesteigert.

Weiterhin dominiert auf Seiten der Investoren eine sicherheitsorientierte Anlagestrategie mit Fokus auf Core- und Core Plus-Immobilien. Dementsprechend haben sich die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen angesichts der anhaltend hohen Nachfrage auf dem Niveau des Vorquartals behauptet. Im Jahresvergleich liegen die Renditen in den einzelnen Nutzungsarten dagegen zwischen 0,1 (High Street Retail) und 0,5 Prozent-Punkte (Logistik) unter dem Vorjahreswert. Aktuell liegt die Rendite für Prime-Büroimmobilien in den fünf Investmentzentren zwischen 4,80 (München) und 5,20 Prozent (Berlin). Der Run auf erstklassige Shopping-Center in den A-Standorten macht sich im Jahresvergleich in einem Rückgang um 0,15 Prozent-Punkte auf 5,10 Prozent bemerkbar. Vergleichbare Anlageprodukte in B-Standorten gaben auf Jahressicht um 0,25 Prozentpunkte auf nunmehr 6,00 Prozent nach. Daneben verzeichneten Fachmarktzentren weiter sinkende Renditen auf aktuell 6,00 Prozent (-0,25 Prozentpunkte).



Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Deutschland etabliert sich mehr und mehr als sicherer Anlagehafen, sei es für Bundesanleihen – die zum Quartalsschluss bei 1,88 Prozent rentierten – oder eben für erstklassige, langfristig voll vermietete Gewerbeimmobilien, die je nach Assetklasse mit einem Spread in Höhe von 3,09 Prozentpunkten bei Büroimmobilien bis zu aktuell 4,87 Prozentpunkte aufwarten. Für das Schlussquartal sind wir angesichts der hohen Nachfrage sowie der sich anbahnenden Transaktionen mit teilweise hohen Losgrößen recht optimistisch und gehen davon aus, dass für das Gesamtjahr 2011 mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von deutlich über 20 Milliarden Euro zu rechnen ist.“