Baden-Württemberg-Trend bei Wohnimmobilien leicht fallend; in Stuttgart tendenziell steigendes Preisniveau

"Der Immobilienmarkt in Baden-Württemberg wurde 2009", so Prof. Kippes, "stark von Immobilieninteressenten beeinflusst, die Geld in die relativ sichere Anlageform Immobilie umschichten wollen. Diese Umschichtungswelle in sichere Sachwerte ebbt derzeit nicht ab, sondern setzt sich ungebrochen fort." "Auslöser hierfür ist vielfach der Versuch", so der Vorstandsvorsitzender des IVD-Süd Erik Nothhelfer, "das Risiko anderer Anlagen zu vermeiden und auf Nummer sicher zu gehen." Hierfür bieten sich nicht zuletzt, so Erik Nothhelfer, die relativ krisensicheren Innenstadtlagen in Baden-Württemberg an.

Gedämpft wird das Marktgeschehen, so Prof. Stephan Kippes, durch die Situation am Arbeitsmarkt bzw. die Arbeitslosen- und Kurzabeiterzahlen. Der Wohnimmobilienmarkt in Baden-Württemberg, speziell aber auch der in Stuttgart, ist derzeit, so Prof. Stephan Kippes, allerdings im Vergleich zu anderen Regionen moderater von der Finanzmarktkrise betroffen, wenngleich teilweise Käufer auf Grund von Kurzarbeit bzw. Arbeitsplatzverlust ausfallen. Der Grund hierfür ist, dass der durch die Finanzmarktkrise ausgelöste Umschichtungseffekt von Finanzprodukten hin zur Immobilie relativ stark ausgeprägt ist.

Tendenziell gingen die Immobilienpreise im Landestrend bei Häusern je nach Objekttyp zwischen 1,6 % und 5,0% zurück; Neubauwohnungen tendierten mit ca. -3% schwächer. Damit konnten sich die Immobilienpreise, die sich in Baden-Württemberg im Deutschlandvergleich auf sehr hohem Niveau befinden, vor dem Hintergrund der Auswirkungen der Finanzmarktkrise in Relation zu anderen Regionen relativ gut behaupten.

Das Umsatzvolumen am Immobilienmarkt ist in Baden-Württemberg im Jahr 2009 deutlich zurückgegangen, wobei der IVD schon früher festgestellt hatte, dass sich die Umsatztätigkeit langfristig nicht an den Werten der historischen Rekordjahre 2006 und 2007 orientieren werde als die Investmentmärkte einen nie da gewesenen Boom erlebten, sondern an üblichen Größenordnungen wie sie etwa im Jahr 2005 realisiert wurden. Und in dieser Größenordnung liegt der Wert für 2009. Insofern handelt es sich um eine notwendige Normalisierung der Immobilienumsätze speziell im Investmentbereich.

Mit einem Minus von -13,3 % fällt der Rückgang der Immobilienumsätze 2009 jedoch etwas geringer aus als im Bundesdurchschnitt (knapp 16 %). Die Ursache dafür, dass sich Baden-Württemberg im Vergleich zu anderen Bundesländern trotz der Finanzmarktkrise relativ gut behaupten konnte, liegt darin, dass es hier deutlich weniger große Paketverkäufe als andernorts und auch keine Überhitzung der Immobilienpreise gab.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends in baden-württembergischen Metropolen:

Stuttgart
Der Wohnimmobilienmarkt ist in der Landeshauptstadt durch eine starke Nachfrage gekennzeichnet. Die Besonderheit des Stuttgarter Immobilienmarktes liegt in der topographisch einmaligen Lage der Stadt. Das kaum vorhandene Angebot insbesondere in begehrten Halbhöhenlagen führt zu einem konstanten Nachfrageüberhang. Diese Entwicklung umfasst die Bandbreite von Einfamilienhäusern bis hin zu Eigentumswohnungen des guten Wohnwerts. Besonderer Beliebtheit erfreuen sich Einfamilienhäuser in Halbhöhenlage sowie größere Eigentumswohnungen mit gutem und sehr gutem Wohnwert. In diesen Segmenten konnten leichte Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr festgestellt werden.

Die Preissensibilität hat bei den Kaufinteressenten stark zugenommen - sie sind weniger bereit, Kompromisse in Bezug auf Lage, Zuschnitt oder Ausstattung einzugehen. Auch das Thema "Energieeffizienz" gewinnt deutlich an Bedeutung.

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnung aus dem Bestand liegt in Stuttgart üblicherweise zwischen 1.300 €/m² und 4.600 €/m². Die Wohnung in einer Spitzenlage und bei der besten Ausstattung kann hierbei in Einzelfällen schon deutlich über 6.700 €/m² kosten. Die Höchstpreise für die Reihenhäuser und Doppelhaushälften im normalen Segment liegen bei 600.000 € und im überdurchschnittlichen Segment bis zu 1.100.000 €. Für freistehende Einfamilienhäusern in Spitzenlagen werden bis zu 3.050.000 € bezahlt.

Der IVD geht weiterhin in Stuttgart von einem jährlichen Fehlbestand von ca. 2.000 Wohnungen aus, was speziell an den fehlenden Bauplätzen durch die Kesselsituation liegt. Dadurch müssten in Stuttgart rechnerisch ca. 4.000 Bewohner aus der Stadt ins Umland ziehen, da es ihnen, obwohl sie dies wünschen, nicht gelingt, ihren Wohnbedarf in Stuttgart zu befriedigen. Zu erheblichen Angebotsengpässen kommt es vor allem bei preisgünstigen, familiengerechten Objekten. In der Zukunft kann weiterhin mit weiteren Anstiegen des Mietniveaus gerechnet werden.

Vor diesem Hintergrund ist es wichtig die Angebotsseite auf dem Mietmarkt zu stärken. Hierbei ist festzustellen, dass der klassische "kleine" Kapitalanleger, der ein, zwei oder mehr Wohneinheiten als Kapitalanlage oder Altersvorsorge besitzt, sich deutlich ausgedünnt hat; in den letzten Jahren kehrte er jedoch verstärkt zurück.

Um mittelfristig ein nachfragegerechtes Angebot an Wohnraum im Ballungszentrum Stuttgart anbieten zu können ist es einerseits wichtig, die klassischen Bestandshalter, wie etwa große Versicherungen, wieder dazu zu bringen, ihre Bestände an Wohnungen zu halten und auszubauen. Auf der anderen Seite fordert der IVD weiterhin auch, den Einzelanleger wieder in vernünftigem Umfang steuerlich zu fördern.

Reutlingen
Die Angebots- und Nachfragesituation im Kaufmarkt für freistehende Einfamilienhäuser in Reutlingen ist weitgehend entspannt, was die Preise stabil hält. Im Bereich der Doppelhaushälften, vor allem neueren Datums, bzw. als energiesparenden Neubau ist daher für viele zukunftsorientierte junge Familien eine Alternative zu finden. Im Wohnungsbereich gibt es einen Angebotsüberhang, dennoch bleiben die Preise stabil.

Im Mietbereich ist die Situation weiter angespannt. Das relativ hohe Mietniveau geht mit dem Mangel an großzügigen, familiengerechten und bezahlbaren Wohnungen einher. Das Angebot an Einfamilienhäusern zur Miete ist sehr knapp, die Nachfrage kann kaum befriedigt werden.

Ulm
Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Ulm nach wie vor ungebrochen. Die Situation wird durch den anhaltenden Trend "zurück in die Stadt" noch weiter verschärft. Die hohe Nachfrage sorgt für entsprechend stabile Preisentwicklung.

Zu den beliebtesten Wohngebieten rund um den Ulmer Stadtkern gehören die Hanglagen von Michels-, Galgen und Safranberg. Auch Teilbereiche von Söflingen, der Ost- bzw. Weststadt sind sehr begehrt. Zu den attraktivsten Standorten der Altstadt gehören "Fischerviertel" und "auf dem Kreuz".

Heidelberg
Die Universitätsstadt Heidelberg ist ein sehr attraktiver Wohnstandort mit Zuzugsperspektiven. Die Nachfrage nach Kauf- und Mietwohnungen konzentriert sich auf die guten innerstädtischen Lagen wie Weststadt, Neuenheim und Handschuhsheim. Das Angebot insbesondere im Marktsegment Einfamilienhäuser ist jedoch kaum vorhanden, während in den Randlagen wie Ziegelhausen, Kirchheim usw. eine eher verhaltene Nachfrage besteht. Das Preisniveau im Wohnimmobilienbereich ist stabil bis leicht steigend.

Karlsruhe
Die Nachfrage im Gewerbebereich ist stark durch die Hightech-Industrie geprägt. Aufgrund dieser starken Hightech-Fokussierung wird Karlsruhe vielfach auch als Technologie-Region angesehen.

Im Wohnimmobilienbereich findet in Karlsruhe eine Bewegung vom Umland in die Stadt statt. Dies spiegelt sich in einer hohen Nachfrage nach Wohnraum wider, was zu einer stabilen bis leicht steigenden Tendenz bei den Immobilienpreisen führt.

Mannheim
Zu den gefragten Immobilienobjekten in Mannheim gehören Wohnhäuser sowie große Eigentumswohnungen. Das Angebot bei diesen Objekttypen ist jedoch knapp. In diesen Segmenten herrscht klarer Nachfrageüberhang. Das Angebot an 1- bis 2- Zimmerwohnungen ist dagegen groß, die Nachfrage ist aber eher verhalten.

Die Nachfrage bei den Mietobjekten konzentriert sich, ähnlich wie bei den Kaufobjekten, auf große familiengerechte Wohnungen, das Angebot ist aber sehr begrenzt. Das Mietpreisniveau ist tendenziell steigend.

Das Interesse bei Gewerbeimmobilien ist stark auf die Mannheimer innenstädtische Top-Lagen fokussiert. In den 1A Lagen werden hohe Preise erzielt, während in den Nebenkernlagen oft bei Vertragsabschlüssen deutliche Preiszugeständnisse gemacht werden.

Freiburg
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Freiburg ist nach wie vor sehr hoch. Bei den Kaufobjekten und hier insbesondere bei den kleineren Eigentumswohnungen konnte im vergangenen Jahr verstärkt die Nachfrage seitens privater Anleger aber auch Eigennutzer festgestellt werden. Das Angebot bei diesen Objekten dünnt sich zunehmend aus.

Der Mietmarkt in Freiburg ist ausgeglichen. Nachgefragt werden sowohl kleinere Wohnungen als auch große familiengerechte Objekte. Das Preisniveau ist leicht steigend.