aurelis: Ziele auch für 2009 voll erreicht

Nachdem bereits im Jahr 2008 trotz des schwierigen Marktumfeldes ein gutes Ergebnis erzielt und der Businessplan übertroffen wurde, blickt die aurelis Real Estate GmbH & Co. KG mit Sitz in Eschborn auch 2009 auf ein erfolgreiches Jahr zurück. Das Immobilienunternehmen, dessen Gesellschaftsan¬teile seit Dezember 2007 zu je 50 Prozent bei HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH und Redwood Grove International liegen, veräußerte rund 300 Grundstücke im Wert von
230 Mil¬lionen Euro. Der von der Flächengröße bedeutendste Verkauf in 2009 waren ca. 243.000 Quadratmeter in Berlin Pankow. Seit dem Einstieg der neuen Gesell¬schafter im Dezember 2007 hat aurelis rund 660 Grundstücke im Wert von 662 Millionen Euro veräußert. Bei der Vermietung erzielte aurelis trotz des Ver-kaufs von etwa zwei Millionen Quadratmeter Flächen in 2009 stabile Einnahmen von 92 Millionen Euro. Damit, so der Sprecher der Geschäftsführung, Dr. Joachim Wieland, habe man auch im zweiten Jahr der Krise das Verkaufsvolumen und die Profitabilität gegenüber der ursprünglichen Planung übertroffen. Dies sei möglich gewesen, weil man in den Vorjahren konzentriert daran gear¬beitet habe, Projekte wie das Frankfurter Europaviertel oder das Düsseldorfer Quartier Central plane-risch voranzutreiben. „Gleichzeitig haben wir unsere Vertriebsstrategie auf die Zusammenarbeit mit konservativ ausgerichteten, kapitalstarken Investoren kon-zentriert“, so Wieland. Durch gestraffte Prozesse habe man außerdem Entschei-dungswege verkürzt und könne Beschlüsse in den Gremien nun schneller fassen.


Hohes Interesse an Wohnbaufeldern

„2009 gab es für wohnwirtschaftlich genutzte Flächen ein großes Interesse. Mit unserem vielseitigen Portfolio können wir strategisch auf die Marktentwicklungen reagieren,“ erklärt Wieland. „Unsere Grundstücke weisen oftmals Nutzungsmi-schungen auf oder das Baurecht lässt Flexibilität zu. Das ermöglicht uns, bei der Entwicklung und im Vertrieb die Nutzungen vorzuziehen, die vom Markt nachge-fragt werden.“

Zudem sei es von Vorteil, wenn bei gemischten Quartieren mit der Entwicklung der Wohnbauflächen begonnen werde: „Das zieht Infrastruktur an den Standort, die Fläche ist bereits belebt – dann rücken auch Interessenten für Büro und Dienstleistung nach.“

Die Verkaufserlöse verteilen sich auf Wohnbauträger mit 53 Prozent und Gewer-beentwickler mit 17 Prozent. Auf Kommunen entfallen – zumeist für Gemeinbe-darfsflächen – neun Prozent, auf Mieter und Eigennutzer sechs Prozent und auf sonstige Erwerber wie die Deutsche Bahn AG 15 Prozent. Kommunen waren häufig an kleinen Flächen interessiert: Etwa 45 Flächen mit insgesamt ca. 311.000 Quadratmetern wurden von Städten und Gemeinden erworben.

Insgesamt beläuft sich das Portfolio des Unternehmens nun bundesweit auf ca. 21 Millionen Quadratmeter Grundstücksflächen, aufgeteilt auf rund 1.200 Liegen-schaften. Etwa 75 Prozent davon liegen in den Metropolregionen wie Hamburg, Rhein/Main, München, Nürnberg, Rhein-Ruhr oder Stuttgart. Über die Hälfte des Gesamtportfolios entfällt auf die beiden wirtschaftsstarken Bun¬desländer Bay¬ern und Baden-Württemberg.


aurelis treibt Schlüsselprojekte voran

Auch die Weiterentwicklung der Projekte des Unternehmens hin zur Marktreife und somit die Erhöhung der Werthaltigkeit stand 2009 im Fokus der Aktivitäten. Gemeinsam mit den Kommunen wurden zahlreiche Vereinbarungen getroffen und Verträge geschlossen, die in vielen Fällen die Voraussetzung für den Vertriebs-erfolg wurden oder eine wesentliche Grundlage für die baurechtliche Sicherung künftiger Vorhaben bildeten.

„Der Prozess vor dem eigentlichen Vertrieb ist oftmals entscheidend,“ betont Wieland. „Von den sorgfältigen Vorarbeiten hängt der langfristige Erfolg eines Projektes ab. Deshalb konzentrieren wir uns zunächst einmal darauf, den Stand¬ort zu analysieren und passgenaue Lösungen zu entwickeln. Wir müssen als Grundstückseigentümer die Anforderungen der Stadt, die Marktnachfrage, die Gegebenheiten des Standortes sowie die inhaltlichen und wirtschaftlichen Inte-ressen der Beteiligten im Rahmen des Planungsprozesses zusammenführen.“

So wurde für das Europaviertel West in Frankfurt am Main die sogenannte Plan-reife erwirkt. Der Satzungsbeschluss wird vor der Sommerpause 2010 erwartet. Damit besteht Rechtssicherheit für Verträge von aurelis mit Investoren. In der Folge konnte das Unternehmen das gesamte Quartier „In den Stadtgärten“ mit 46.000 Quadratmeter Grundstücksfläche an die P+B Europaviertel GmbH & Co. KG, Sankt Augustin, veräußern. Auf der Fläche ist eine hochwertige Wohnbebau-ung geplant. Die Stadt Frankfurt und aurelis schlossen außerdem städtebauliche Verträge für die Erschließung und zur Sicherung der sozialen Infrastruktur für den 670.000 Quadratmeter großen aurelis-Anteil des Europaviertels ab.

In Düsseldorf wurden für das Viertel Le Flair 38.600 Quadratmeter Bauland ver-kauft. Einen Teil der Fläche, die zur Gesamtentwicklung „Le Quartier Central“ in Derendorf gehört, erwarb die HOCHTIEF Projektentwicklung. Im Februar 2009 hatten aurelis und die Stadt Düsseldorf den städtebaulichen Vertrag unterzeich¬net, der die Finanzierung und Entwicklung der Infrastrukturmaßnahmen sichert. Im Anschluss wurde mit der Gesamterschließung des 360.000 Quadratmeter großen Areals und der Anlage der Stadtgärten begonnen. Die Wohnbaufelder im „Quartier Central“ sind nun komplett veräußert.

Das Stadtquartier „Am Hirschgarten“ in München wurde mit einem eigenen S-Bahn-Halt ausgestattet, an dessen Planung und Durchführung aurelis sich betei-ligte. Insgesamt verkaufte das Unternehmen im vergangenen Jahr 25.500 Quad-ratmeter Grundstücksfläche des Quartiers. Hier stehen zur Vermarktung nun ebenfalls die Gewerbeflächen an, da die Wohnbauflächen in 2009 vollständig verkauft wurden.

Weitere Vorarbeiten zur Entwicklung der Standorte wurden zum Beispiel in Duis-burg, Nürnberg und Freiburg vorangetrieben: Für das vornehmlich gewerblich genutzte Gebiet „Duisburger Freiheit“ stellten Stadt und aurelis den städtebauli¬chen Rahmenplan des Büros Foster + Partners vor. Die Planung, die neben Bü-ronutzungen auch einen großen Grünbereich in der Mitte des Areals vorsieht, wird zurzeit weiterentwickelt. Mit der Vereinbarung des mittlerweile zweiten städ-tebaulichen Vertrags zwischen der Stadt Nürnberg und aurelis begannen die Pla-nungen für ein Areal am nordwestlichen Innenstadtrand. Das Gelände soll zu-künftig für Wohnen und Gewerbe genutzt werden. Für das hochwertige Freiburger Büroquartier „Gare du Nord“ unterzeichneten die Stadt und aurelis einen städte-baulichen Vertrag. Im ersten Quartal 2010 soll außerdem der Erschließungsver-trag für einen ersten Teilbebauungsplan unterzeichnet werden. Nächster Schritt wird der Satzungsbeschluss durch den Gemeinderat im April 2010 sein. Damit wird der Weg frei gemacht für den Bau der Erschließung und die Entwicklung der ersten Baufelder.

Mietportfolio sichert Risikostreuung

aurelis erzielte 2009 mit durchschnittlich 4.500 Mietverträgen rund 92 Millionen Euro Nettomieterträge. Dies sei, so Wieland, besonders bemerkenswert, da im Jahr 2009 gleichzeitig Flächen von insgesamt über zwei Millionen Quadratmetern veräußert worden seien. Die entfallenden Volumina auch künftig auszugleichen, um den Miet-Cashflow stabil zu halten, ist ein wichtiges strategisches Ziel des Asset Managements von aurelis. Darüber hinaus ist es 2009 gelungen, auslau-fende Mietverträge im Wert von rund fünf Millionen Euro durch Neu- und An-schlussvermietungen im Wert von nahezu sieben Millionen Euro zu überkom¬pen-sieren.

Etwa 40 Prozent seines Mietergebnisses erwirtschaftet aurelis mit der Deutschen Bahn und anderen Konzernen sowie ca. 60 Prozent mit mittel¬ständischen Un-ternehmen, Einzelpersonen oder öffentlichen Institutionen.

30 Prozent der Mieterträge entfallen auf Bürovermietungen, zum Großteil an die Deutsche Bahn AG. 32 Prozent kommen aus Lager- und Logistiknutzungen – hier sind Speditionen sowie Eigennutzer vertreten. Die übrigen 38 Prozent ver¬teilen sich auf Handel, industrielle Nutzungen, Infrastrukturbetriebe, Parkraumbe¬wirt-schaftung und andere Nutzer.

Joachim Wieland: „Unser Ziel ist es, diese Streuung aufrecht zu erhalten, um die Auswirkungen von konjunkturellen Zyklen einzelner Nutzungen oder Branchen weitgehend zu reduzieren und den Miet-Cashflow stabil zu halten. Für unsere Pre-mium-Mieter mit sehr langfristigen Mietverträgen wie die Deutsche Bahn AG entwickeln wir Konzepte zur Mieterzufriedenheit und -bindung.“

52 Prozent der Mieteinnahmen fließen aus ca. 3,9 Millionen Quadratmeter Frei-flächen und 48 Prozent aus ca. 0,8 Millionen Quad¬ratmeter (Nutzfläche) Gebäu-devermietungen. Der Leerstand beträgt etwa 1,2 Millionen Quadratmeter und biete erhebliches Potenzial, so Wieland. Bei der derzeitigen Nutzungssituation der Grundstücke stellt der vermietbare Leerstand eine Quote von knapp 13 Prozent dar.

aurelis erhob für ihre Flächen im Januar 2010 einen durch¬schnittlichen Mietzins von 0,71 Euro netto pro Quadratmeter Freifläche und für Gebäude einen durch-schnittlichen Quadratmeterpreis von 4,15 Euro netto.

Seit Anfang 2009 betreut die HOCHTIEF Property Management GmbH bundes-weit die Liegenschaften von aurelis. Das Unternehmen hat sich in einem offenen Wettbewerb mit einem innovativen Vertragsmodell durchgesetzt, das die Vergü-tung an klar messbaren Leistungskriterien orientiert.

Investitionen ins Portfolio

Das Unternehmen hat im Jahr 2009 rund 46 Millionen Euro in die Aufwertung ihres Portfolios investiert. Darunter fallen Aufwendungen für die Verkehrser¬schließung der Entwicklungsprojekte, die Beteiligung an sozialer Infrastruktur so¬wie die Revitalisierung eigener Bestandsobjekte.

Zu den Bestandsobjekten gehört beispielsweise das 8.300 Quad¬ratmeter große, denkmalgeschützte Gebäude-Ensemble am Alten Zollhof in Frei¬burg, bestehend aus einem Gründerzeit-Kopfbau und zwei ehemaligen Güterhallen, das mit einem Investitionsvolumen von rund 13 Millionen Euro moderni¬siert wurde. In Duisburg revitalisierte aurelis für über zwei Millionen Euro das ehemalige Ämter¬gebäude am Hauptbahnhof. Die 3.500 Quadratmeter Mietfläche sind voll vermie¬tet. Auf 750 Quadratmeter hat aurelis ihr Regionalbüro West eingerichtet, das im vergan¬genen Jahr seinen Standort von Köln nach Duisburg verlagerte. Damit hat das Büro seinen Sitz dort eingenommen, wo der Schwerpunkt des Portfolios in Nord¬rhein-Westfalen liegt. Weitere Bestandsobjekte in Heilbronn, Karlsruhe und Köln wurden modernisiert oder in Abstimmung mit künftigen Mietern entwickelt.
Positives Resümee

Die Ziele, die aurelis 2008 in den Fokus gestellt hat, sieht das Unternehmen im Rückblick auf 2009 erreicht:

- aurelis hat planmäßig den Kredit abgelöst, den die beiden Gesellschafter HOCHTIEF Projektentwicklung und Redwood Grove International zum Zeitpunkt des Erwerbs der Gesellschaft abgeschlossen hatten. Der Kredit beläuft sich Ende 2009 auf ca. 900 Millionen Euro. Die Finanzierung wurde ohne Rückgriff auf die beiden Anteilseigner vereinbart.
- Die Großprojekte haben durch intensive planerische Vorarbeiten Fort-schritte erreicht, die bereits zu Vertriebserfolgen führten.
- aurelis investiert in die Werthaltigkeit ihres Portfolios. Refurbishment-Maß-nahmen wurden abgeschlossen und mit langfristi¬gen Mietverträgen ver-knüpft.
- Die Potenziale im Asset Management wurden identifiziert und teilweise schon genutzt. Die Investitionen, die aurelis zur Aufwertung ihres Miet-portfolios vorgenommen hat, führten zu Mietsteigerungen.
- Entscheidungswege wurden verkürzt und vereinfacht. Beschlüsse – bei-spielsweise zu Verkäufen oder Vermietungen – werden in der Regel in-nerhalb weniger Tage ge¬fasst.
- Durch eine Verbesserung der Prozesse und Systeme wurde eine größere Transparenz des Portfolios erreicht.
- Der Personalbestand bei aurelis ist 2009 mit durchschnittlich 150 Mitarbei-tern gegenüber durchschnittlich 140 Mitarbeitern im Jahr 2008 moderat aufgestockt worden. Ziel ist es, mit zusätzlichem Personal die Aktivitäten in Vertrieb und Vermietung weiter zu intensivieren sowie die Kompetenz in den Bereichen Projektmanagement und Baudurchführung zu erhöhen.

Ausblick auf 2010

Auch für 2010 erwartet aurelis eine angespannte Marktsituation. Dem will das Unternehmen begegnen, indem es vor allem im Segment der Büro- und Dienst-leistungsflächen für die späteren Kunden Vorarbeiten leistet. „Wir geben für un¬sere Projekte Machbarkeitsstudien in Auftrag. Wir entwickeln Planungskonzepte für Bürogebäude und lassen Entwürfe erarbeiten“, führt Joachim Wieland aus. Damit bekämen Mieter und Eigennutzer eine präzisere Vorstellung über das End¬produkt auf den aurelis-Flächen. Wieland ist optimistisch: „Es wird auch in diesem Jahr Unternehmen geben, die an einer Verlagerung ihres Standortes interessiert sind. Auf unseren innenstadtnahen Flächen können wir wettbewerbsfähige Ange¬bote unterbreiten. Denn aurelis ist nicht im Hochpreissegment aktiv.“

Wieland geht hingegen auch 2010 von einer guten Nachfrage nach Wohnbauflä-chen aus. Für dieses Marktsegment würden an Standorten wie Frankfurt, Mün-chen, Hamburg und Nürnberg weitere Projekte bis zur Vermarktung entwickelt.

Insgesamt erwartet das Unternehmen 2010 ein Verkaufs- und Vermietungsvolu-men, das in etwa auf Höhe des Vorjahresniveaus liegt. Geplant seien Investitio¬nen in Höhe von ca. 80 Millionen Euro. Diese Investitionen, die aurelis wie auch in den Vorjahren aus eigener Kraft finanzieren wird, fließen in die Herstellung von Infrastruktur und Erschließung der aurelis-Grundstücke sowie in die Erhöhung der Qualität des Mietportfolios bei Abschluss langfristiger Mietverträge.