AENGEVELT-RESEARCH: zum Warschauer Markt für Büroflächen

Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wurde am War-schauer Büromarkt 2011 der Rekordumsatz des Vorjahres (2010: rd. 550.000 m²) mit ca. 650.000 m² (inkl. Mietvertragsverlängerungen) nochmals deutlich übertroffen.

Auch für 2012 geht Dariusz Kunik, bei AENGEVELT IMMOBILIEN verantwortlich für den Bereich Central Eastern Europe (CEE), von einem dynamischen Marktgeschehen aus: „In diesem Jahr laufen zahlreiche, in der Hochpreisphase der Jahre 2007/2008 abgeschlossene Büromietverträge mit Spitzenmieten von bis zu EUR 32,-/m² aus. Viele dieser Mieter werden zur deutlichen Betriebskostensenkung entweder in neue Objekte zu günstigeren Konditionen ziehen oder – bei einem Verbleib in ihren derzeitigen Mieträumen – eine Reduzierung der Mietpreise um bis zu 25% fordern.“

Prognose 2012

• Für 2012 prognostiziert AENGEVELT entsprechend einen erneut über-durchschnittlichen Büroflächenumsatz um 550.000 m².
Dabei gewinnen Vorvermietungen aufgrund der restriktiven Kreditvergabe durch die Banken weiter an Bedeutung. Dazu Dariusz Kunik: „Bereits 2011 entfiel am Warschauer Büromarkt ein Anteil von ca. 20% bzw. rd. 130.000 m² auf Vorvermietungen.“

• Hinsichtlich des Fertigstellungsvolumens prognostiziert Kunik nahezu eine Verdopplung auf rd. 230.000 m² neuer Bürofläche (2011: rd. 120.000 m²). Allerdings kann es je nach Entwicklung der Schuldenkrise auch zu Projektrückstellungen kommen, so dass zuverlässige Prognosen schwierig sind.

• Bei den Spitzenmieten rechnet Kunik 2012 mit einem Anstieg auf rd. EUR 27,-/m² (2011: rd. EUR 25,-/m²).

Büroflächenfertigstellung

Der Warschauer Büromarkt ist mit einem Bestand von aktuell ca. 3,55 Mio. m² moderner Bürofläche der mit Abstand wichtigste Teilbüromarkt des Landes. Im Gesamtjahr 2011 sind aufgrund der geringen Bautätigkeit nur 120.000 m² moderner Bürofläche neu auf den Markt gekommen. „Dies“, so Kunik, „ist der niedrigste Wert seit 2005.“

• Im „Central Business District“ (CBD) war das Neubauangebot an Büroflächen ähnlich wie in den Vorjahren sehr gering. 2011 wurden hier vor-rangig hochwertige Altbausanierungen fertiggestellt. Zu erwähnen sind vor allem die von AENGEVELT an Union Investment vermittelte „Lipinski-Passage“ sowie die Objekte „Nowy Dom Jabkowskich“ und „Mokotowska Square“.

• Im Jahr 2012 wird sich das Fertigstellungsvolumen nahezu auf rd. 230.000 m² verdoppeln. Dazu Dariusz Kunik: „Der Marktzyklus wird jedoch erst in den Jahren 2013 und 2014 seinen Höhepunkt mit ca. 400.000 bis 600.000 m² neuer Bürofläche pro Jahr erreichen.“

Warschauer Büromieten

• Die Büromieten im Zentrum von Warschau bewegen sich aktuell in einer Spanne von EUR 22,- bis 25,-/m² im Monat. Die Spitzenmiete stellt sich auf EUR 25,-/m², in Ausnahmefällen werden für kleinere Flächen in einigen exklusiven Warschauer Projekten bis zu EUR 27,-/m² im Monat erzielt. Für 2012 rechnet Dariusz Kunik im Bereich des CBD mit einem leichten Mietpreiswachstum.
Mit sinkenden Mietpreisen ist seiner Ansicht nach in den kommenden zwölf Monaten dagegen nicht zu rechnen.

• In den Stadtrandbezirken (Geschäftsviertel Mokotów) sind die Schwankungen der Mietpreise erfahrungsgemäß sehr gering. Seit 2005 bewegt sich die Durchschnittsmiete hier in einer Spanne von EUR 14,- bis 15,-/m² im Monat. Die Spitzenmiete liegt hier aktuell bei EUR 15,50/m² im Monat. Es ist nicht zu erwarten, dass sich diese Werte in den kommenden eins bis zwei Jahren nennenswert ändern werden.

Angebotsentwicklung

Grundsätzlich ist festzustellen, dass sich der Büromarkt in Warschau wie von AENGEVELT-RESEARCH zu Beginn 2011 prognostiziert zunehmend vom Mieter- zum Vermietermarkt wandelt.

• Dies wird durch die geringe Leerstandsquote im Zentrum von aktuell ca. 6,9% sowie von rd. 6,5% in den Geschäftsvierteln Wola, Mokotów und Al. Jerozolimskie bestätigt.

Entwicklung in den Regionalstädten

In fast allen großen Regionalstädten sanken ebenfalls die Leerstände. Vor allem die geringe Fertigstellungsquote im vergangenen Jahr und die gestiegene Nachfrage begünstigte diese Entwicklung.

• Die stärkste Büroflächennachfrage verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH dabei in Wrocaw, das mit einer Leerstandsquote von ca. 5,5% zudem den niedrigsten Wert der Regionalstädte aufweist.

• Die höchsten Büroflächenleerstände finden sich in Lódz (20%) und Katowice (16%), indessen auch hier mit sinkender Tendenz.

• Die Büromieten in modernen Büroimmobilien der wichtigsten Regionalmärkte liegen im Schmitt bei EUR 11,- bis 16,-/m² im Monat.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP - Deutsche Immobilien-Partner.