AENGEVELT-RESEARCH zum polnischen Gewerbeinvestmentmarkt

Wie in den beiden Vorjahren erfreuten sich polnische Gewerbeimmobilien im Vergleich aller Länder Mitteleuropas auch im Jahr 2011 der höchsten Investorennachfrage und erzielten nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 2,5 Mrd. ein rd. 25% höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr (2010: rd. EUR 2 Mrd.). Im gesamten CEE-Raum ist nur in Russland mehr Kapital in gewerbliche Immobilieninvestments geflossen. Die Immobilienmärkte Ungarns und der südosteuropäischen Länder konnten dagegen aufgrund von volkswirtschaftlichen sowie politischen Problemen nur einen Bruchteil der Investitionsumsätze der Jahre 2006-2008 erwirtschaften. Dies hat wiederholt den als stabil und aussichtsreich eingestuften polnischen Immobilienmarkt begünstigt.

„Vor allem für risikoaverse Investoren werden die Länder Polen und Tschechien weiterhin die wichtigsten Zielmärkte im CEE-Raum sein“, beurteilt Dariusz Kunik, bei AENGEVELT IMMOBILIEN verantwortlich für den Bereich Central Eastern Europe (CEE), die zukünftige Entwicklung und ergänzt: „Die geringe Bautätigkeit der Jahre 2009-2011 wird auch im Jahr 2012 das Investment-Angebot knapp und die Renditen für Spitzenobjekte auf einem niedrigen Niveau halten.“

Gestiegene Transaktionsvolumina

• Das Transaktionsvolumen auf dem polnischen Markt für gewerbliche Immobilieninvestments lag im Jahr 2011 mit ca. EUR 2,5 Mrd. rund ein Viertel über dem Vorjahreswert (2010: rd. EUR 2 Mrd.).

• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wurden dabei mehr als 90% bzw. rd. EUR 2,3 Mrd. der Umsätze jeweils zur Hälfte in den beiden Asset-Klassen „Office“ und „Retail“ erzielt.

• Die Umsätze in der Asset-Klasse „Logistics“ speisten sich aus fünf Transaktionen und erreichten einen Wert von insgesamt EUR 150 Mio.

Prognose 2012

• 2012 ist nach Ansicht von Dariusz Kunik angesichts der regen internationalen Nachfrage eine Steigerung des Investmentumsatzes in Polen um weitere 25% möglich.
Voraussetzung ist laut Kunik indessen eine Angebotserweiterung marktgerechter Immobilien. So konnten nach seiner Beobachtung bereits 2011 einige Investoren ihre für Polen bestimmten Mittel aus Mangel an passenden Produkten bzw. aufgrund zu niedriger Bruttoanfangsrenditen nicht platzieren. Die Situation wird sich nach Einschätzung von Kunik spätestens 2013 ändern, wenn verstärkt neue Projekte auf den Markt kommen.

Investorengruppen

• Im Investmentsegment „Büroimmobilien“ gehörten wiederholt deutsche und österreichische Fonds zu den aktivsten Investoren. Dazu zählen u.a. IVG, RREEF, Allianz, DEKA, Union Investment und Immofinanz.

• Im Einzelhandelssegment waren dagegen überwiegend amerikanische und niederländische Kapitalanleger wie Blackstone und Atrium European Real Estate tätig.

• Verschwindend gering ist laut Dariusz Kunik dagegen der Anteil polnischer Investoren am Gesamtumsatz. Vielmehr waren polnische Unter-nehmen bzw. an der polnischen Wertpapierbörse gelistete Projektenwicklungsgesellschaften wie „Echo Investment“, „Globe Trade Center“, „Rank Progress“ und „Centrum Development & Investment“ im letzten Jahr häufig auf der Verkaufsseite aktiv.

Wichtige Investment-Deals 2011

• Zu den wichtigsten Transaktionen des Jahres 2011 zählt der Erwerb von 50% der Anteile an der „Galeria Mokotów“ durch Unibail Rodamco (ca. EUR 237 Mio.), der Erwerb des Einkaufszentrums „Magnolia Park“ in Wrocslaw durch den amerikanischen Private Equity Fonds Blackstone (rd. EUR 222,5 Mio.), die Akquisition der Warschauer Büroimmobilien „North Gate“ durch DEKA Immobilien (EUR 103 Mio.), „Focus Filtrowa“ durch RREEF (rd. EUR 117 Mio.) und „Park Postpu“ durch Immofinanz (rd. EUR 102 Mio.).

• Erwähnenswert ist für Kunik zudem das erste Engagement der „Qatar Investment Authority“ in Polen. Der Fonds aus dem Nahen Osten erwarb die Projektentwicklung des neuen Hauptsitzes des polnischen Telekommunikationsunternehmens „TP S.A“. Der Wert der Transaktion ist offiziell nicht genannt worden, nach Expertenschätzungen beträgt er zwischen EUR 90 und 115 Mio.

Renditeentwicklung

Im Verlauf des Jahres 2011 sanken die Renditen in den beiden Asset-Klassen „Office“ und „Retail“ nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH deutlich. Grund dafür ist die geringe Verfügbarkeit stark nachgefragter Core-Immobilien und Added-Value-Immobilien in guten Lagen.

Büroinvestments

• Im Segment Büroimmobilien konzentrierte sich die Nachfrage unver-ändert auf Warschau, vor allem auf den „Central Business District“ (CBD). Hier sanken die Renditen innerhalb von 12 Monaten um ca. 25 bis 50 Basispunkte auf aktuell rd. 6,25%.
Hauptgrund ist zum einen die geringe Verfügbarkeit von hochwertigen Büroimmobilien und zum anderen das aus Sicht der Erwerber als günstig und nachhaltig eingestufte durchschnittliche Mietpreisniveau. Dieses liegt mit aktuell EUR 22,- bis 25,-/m² pro Monat immer noch ca. 20% unter den Durchschnittsmieten der Vorkrisenzeit.

• Im Warschauer Geschäftsviertel „Mokotów“ bewegen sich die Ren-diten zwischen 6,7% und 6,8%.
2011 zählten zu den wichtigsten Transaktionen im Stadtteil „Mokotów“ der Erwerb des „Marynarska Point II“ durch SEB, des „Park Postępu“ durch Immofinanz und des „Platinum Business Parks“ durch Allianz Real Estate.
Insgesamt steht der Stadtteil „Mokotów“ aufgrund der niedrigen Leerstandsquoten, der geringen Mietpreisschwankungen und somit einer hohen Wertstabilität nach wie vor hoch in der Gunst der Investoren.

• Der Rückgang der Renditen, die 2011 den niedrigsten Stand seit dem dritten Quartal 2008 erreichten, und die Produktknappheit führen dazu, dass sich Investoren mittlerweile bereits in einer sehr frühen Phase an zentral gelegenen Projektenwicklungen beteiligen bzw. verstärkt Immobilien mit Mehrwertpotential sowie Altbausanierungen nachfragen.

Einzelhandelsobjekte

• Im Einzelhandelssegment, in dem angelsächsische Investoren 2011 den Großteil der Nachfrage stellten, haben Transaktionen neben den Großstädten auch in Mittel- und Kleinstädten stattgefunden. So erwarb Blackstone u.a. ein Einkaufszentrum in Kodzko, einer Stadt mit ca. 30.000 Einwohnern im Südwesten Polens.

• Die Renditen für Top-Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen liegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH derzeit bei 6,25%.

Trends 2012

• „Vor allem für risikoaverse Investoren werden die Länder Polen und Tschechien weiterhin die wichtigsten Zielmärkte im CEE-Raum sein“, ist sich Dariusz Kunik sicher. Dabei werde die geringe Bautätigkeit der Jahre 2009-2011 auch im Jahr 2012 das Investment-Angebot knapp und die Renditen für Spitzenobjekte auf einem niedrigen Niveau halten. Die Situation wird sich im Jahr 2013 ändern, wenn verstärkt neue Projekte auf dem Markt kommen.

• Für das Jahr 2012 rechnet Kunik insgesamt mit einer Stabilisierung der Renditen.

• Bei Trophy-Büroimmobilien im CBD von Warschau können die Renditen indessen noch weiter auf Werte um 6% sinken. Allerdings stellt die 6%-Marke vorerst eine psychologische Grenze dar, die nach Ansicht von Kunik angesichts der vorherrschenden volks- und finanzwirtschaftlichen Risiken in den kommenden 12 Monaten mit großer Wahrscheinlichkeit nicht unterschritten wird.

• Dies gilt auch für Einzelhandelsinvestments: In einigen Städten ist die Sättigung mit Einzelhandelsflächen erreicht und zunehmend ein Verdrängungswettbewerb zu beobachten. Dies gilt vor allem in Katowice, Poznań und Opole. Entsprechend werden die höchsten Preise für Einkaufszentren gezahlt, die sich langfristig im Wettbewerb durchsetzen können.

• Darüber hinaus werden in der zweiten Hälfte des Jahres 2012 verstärkt Fachmarktzentren bzw. Retail Parks gehandelt. Kunik: „Dieses Einzelhandelsformat wird zunehmend als Alternative zum Einkaufszentrum gesehen und erfreut sich in Polen sowohl bei Projektentwicklern als auch Mietern und Kunden einer steigenden Beliebtheit.“ Vor allem in Klein- und Mittelstädten, die ein zu kleines Einzugsgebiet für größere Shopping Center bieten, befinden sich aktuell zahlreiche Fachmärkte im Bau. Die Transaktionsrenditen für diese Handelsimmobilien bewegen sich in Abhängigkeit vom Standort zwischen 8% und 9%. „Die relativ hohe Rendite in Verbindung mit dem geringen Managementaufwand machen solche Retail Parks zur attraktiven Anlagemöglichkeit für Kapitalanleger“, so die Einschätzung von Kunik.

• Die europäische Finanzkrise wird sicherlich auch Auswirkungen auf Länder haben, die nicht Mitglieder der Eurozone sind und damit auch auf Polen. Solange es aber zu keiner drastischen Verschärfung der Situation kommt, rechnet Dariusz Kunik mit einer stabilen Entwicklung des Investmentmarktes und konstanten Transaktionsumsätzen.

• Zu den größten Herausforderungen für Investoren und Projektenwickler zählt im Jahr 2012 – wie auch in Deutschland - die Verfügbarkeit von Fremdkapital. Die europäische Schuldenkrise verstärkt das Misstrauen der Banken untereinander und führt dazu, dass Banken zu-nehmend Geld niedrig verzinst bei der EZB deponieren, anstatt neue Kredite zu vergeben. „Entsprechend werden 2012 wie bereits im Jahr 2009 eigenkapitalstarke Investoren aus einer starken Position heraus agieren können“, ist sich Dariusz Kunik sicher.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP - Deutsche Immobilien-Partner.