1A-Lage: Dortmunds Innenstadt vor heißem Jahr

Dortmund hatte zwar schon immer eine gut besuchte Innenstadt, doch in jüngster Zeit verändert man sich immer mehr zur veritablen Einkaufsmetropole. „Nicht nur am Wochenende kommen viele der Kunden auch den umliegenden Kreisen Unna, Soest, dem Märkischen und dem Hochsauerlandkreis zum Einkaufen bis nach Dortmund“, sagt Ulrich Schwätzler, Prokurist bei LÜHRMANN.
Der im Durchschnitt verhältnismäßig niedrige Einzelhandelsumsatz von 5.542 Euro je Dortmunder Einwohner (2010) wird somit durch ein hohes Besucheraufkommen kompensiert (Zentralitätskennziffer: 113). Im Jahr 2010 setzte der Einzelhandel damit insgesamt 3.238 Milliarden Euro um. Schwätzler: „Gerade für den filialisierten Einzelhandel ist Dortmund auch wegen der baulichen Substanz attraktiv. In den Top-Lagen finden sich viele moderne Ladenlokale mit gutem Zuschnitt, die den aktuellen Anforderungen des Einzelhandels gerecht werden.“

Neben dem Westenhellweg, dessen Toplage sich in dem Abschnitt zwischen Peek & Cloppenburg und Galeria Kaufhof befindet, sind auch Bereiche des Ostenhellweg gefragt. Ankermieter sind hier unter anderem TK Maxx, C&A und dm. Die hohe Attraktivität nimmt konkreten Einfluss auf die Mieten. Im Verlauf der letzten zehn Jahre stiegen diese in Spitzenlage um über 14 Prozent. Die Spitzenmieten für Ladenlokale der Größenordnung 80 bis 120 Quadratmeter Verkaufsfläche können in einzelnen Abschnitten des Westenhellwegs mittlerweile bis zu 195 Euro pro Quadratmeter betragen und sind damit zumindest im Ruhrgebiet außer Konkurrenz. In Essen werden etwa 100 Euro pro Quadratmeter erreicht, in Bochum und Duisburg können bis zu 70 Euro pro Quadratmeter fällig werden. Das ist erheblich weniger als auf Dortmunds Ostenhellweg. Hier werden ebenfalls noch Mieten von bis zu 120 Euro pro Quadratmeter gefordert. Dementsprechend ist auch die Wertentwicklung in der Dortmunder 1A-Lage positiv. „Im Investmentbereich herrscht eine starke Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt“, so Schwätzler. Der durchschnittliche Zugewinn der Eigentümerseite liegt bei rund 24 Prozent in zehn Jahren. „Doch nur wenige Objekte werden veräußert, die Anlagerendite ist gut, der Kaufpreisfaktor liegt weiterhin stabil bei 18,5 – je nach Struktur, Standort und Attraktivität der Immobilie“, weiß der LÜHRMANN-Prokurist.

Aktuelles: Fluktuation durch Thier-Galerie
Die Thier-Galerie sorgt für Bewegung am Markt. Vielen Filialisten, die schon seit längerer Zeit nach Ladenlokalen in der 1A-Lage suchten, bietet sich nun plötzlich die Gelegenheit endlich eine der begehrten Flächen zu ergattern. Zuletzt sicherte sich Rossmann eine über 1.000 Quadratmeter große Filiale am Westenhellweg 65. LÜHRMANN vermittelte dem Drogerieunternehmen die ehemals von Voswinkel genutzte Ladenfläche, da der Sportartikelanbieter in die Thier-Galerie zieht. Der Verkaufsraum wird bis zum Herbst 2011 umgebaut.
Mittlerweile eröffnet haben die beiden Vero Moda sowie Jack&Jones. Die Bestseller-Konzepte zogen in das frühere Ladenlokal des Young Fashion-Anbieters Pimkie am Westenhellweg 43 und nutzen hier und 500 Quadratmeter Verkaufsfläche.

Anschließend eröffnete das Beeline-Konzept I Am auf dem Westenhellweg 24. Der Modeschmuckanbieter übernahm im Winter die ehemalige Biba-Fläche.

Die Aachener Grundvermögen Kapitalanlagegesellschaft mbH hat zudem im letzten Jahr das Geschäftshaus am Westenhellweg 58 aus dem Bestand eines anderen institutionellen Investors erworben. Das Ladenlokal ist derzeit an Tom Tailor vermietet.

Laufende Projekte: Entwicklungen gehen in die Endphase
Schlussspurt für die ECE-Entwicklung Thier-Galerie auf dem ehemaligen Gelände der gleichnamigen Brauerei zwischen Hohem Wall, Hövelstraße und Silberstraße, mit direkter Anbindung an den Westenhellweg über das ehemalige Berlet-Kaufhaus. Die Bauarbeiten schreiten derzeit schneller voran als geplant, die ECE verkündete kürzlich, schon im September eröffnen zu wollen. In dem 300 Millionen Euro-Projekt entstehen 33.000 Quadratmeter Verkaufsfläche für über 150 Einzelhändler, Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe. Über 90 Prozent der Ladenlokale sind mittlerweile vermietet, darunter befinden sich spannende Neuansiedlungen wie Tommy Hilfiger, Hollister oder Primark.

Das zweite Vorzeigeprojekt heißt Lensing-Carrée und entsteht direkt neben dem künftigen ECE-Einkaufszentrum. Am innerstädtischen Stammsitz der Ruhr-Nachrichten rollen derzeit die Bagger für ein neues Medien- und Geschäftshaus. In der Potgasse entsteht auf über 4.000 Quadratmetern ein viergeschossiges Medien- und Geschäftshaus mit erweiterten Flächen am Westenhellweg, die 1.800 Quadratmeter Einzelhandelsfläche bieten werden. Das Carrée soll unmittelbar nach der Thier-Galerie eröffnen, als Mieter stehen bislang das spanische Modelabel Desigual sowie der Schuhanbieter Görtz und Monsoon Accessorize fest.

Geklärt ist auch die Zukunft der ehemaligen Quelle-Immobilien am Westenhellweg 91-93 vis-à-vis der Großbaustelle. Die B&L Gruppe hat das vor zwei Jahren erworbene Gebäude komplett abgerissen und damit Platz für einen Neubau mit rund 1.600 Quadratmetern Einzelhandelsfläche geschaffen. Es sollen insgesamt zwei neue Ladenlokale entstehen, eines wurde kürzlich an den Modehändler Gina Tricot vermietet. Die Schweden wollen ebenfalls im kommenden Herbst eröffnen.
Das alte Karstadt-Technikhaus an der Kampstraße 1 soll ebenfalls revitalisiert werden. Angeblich plant der Eigentümer Investitionen im zweistelligen Millionenbereich für die gegenwärtig von Tedi und Kik genutzte Immobilie.

Aus infrastruktureller Sicht ist noch der parallel zum Westenhellweg entstehende Boulevard Kampstraße interessant. Bis 2016 wird die insgesamt über einen Kilometer lange Ost-West-Achse für rund 25 Millionen Euro renoviert und somit die gesamte Aufenthaltsqualität gesteigert.

Prognose: Westenhellweg gewinnt, Abschnitte des Ostenhellwegs verlieren
Egal wie gut der Sommer wird, Dortmunds innerstädtischem Einzelhandel steht in jedem Fall ein heißer Herbst bevor, wenn gleich drei aktuelle Projekte eröffnet werden. Für den Westenhellweg bedeuten die Entwicklungen einen weiteren Attraktivitätsschub. Zwar gehört die Einkaufsmeile schon jetzt zu den beliebtesten Einkaufsstraßen Deutschlands, doch wird das Niveau zukünftig noch weiter steigen. Das zeigten unter anderem auch die Vermietungen der letzten Monate, denn „sobald bekannt wurde, dass ein Filialist ins neue Center wechselt, rieb man sich in der langen Schlange der Interessenten für ein Ladenlokal am Westenhellweg die Hände“, sagt Ulrich Schwätzler.

Dementsprechend gut fällt auch die weitere Prognose für die innerstädtische Einkaufslage aus. Aufgrund einer konstant hohen Flächennachfrage wird die Dortmunder 1A-Lage das Center gut abfedern können. Lediglich die Randlagen des Ostenhellweg werden stärker unter Druck geraten. Insgesamt wird die Lage jedoch immer besser. Denn zugleich profitiert Dortmund auch von der Schwäche des einstigen Ruhrgebiet-Einkaufsflaggschiffs Essen. Seit einigen Jahren ist hier ein steter Abwärtstrend zu beobachten, daran konnte auch der neue Limbecker Platz bislang nichts ändern – der Platzhirsch im Revier ist mittlerweile schwarz-gelb.