1A-Lage Bremen: Surfen auf der Primark-Welle

Die Frage ist eher, wie man altes bewahrt und zeitgleich neues willkommen heißt. Das führt zu einer Aufbruchstimmung in der gesamten Stadt. Der Tourismus, schon seit längerem ein bedeutender Wirtschaftsfaktor, hat in den letzten Jahren noch einmal zugelegt. Vor allem beim Tagestourismus kann Bremen punkten. Damit einhergehend erlebt auch der innerstädtische Einzelhandel erstmals seit Jahren wieder einen leichten Aufschwung, wie das auf innerstädtische 1A-Lagen spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in den aktuellen LÜHRMANN Citynews Bremen feststellt.

Die City profitiert hierbei unter anderem von einer Verkaufsform, die der Fußgängerzone bislang eher zu schaffen machte: dem Shoppingcenter. Während in Bremens Vergangenheit überproportional viele Einzelhandelsflächen in weit abgelegenen Einkaufsparks geschaffen wurden, geriet die Innenstadt zusehends ins Hintertreffen. Der Kunde goutierte Weserpark, Dodenhof & Co. und erschwerte damit den Innenstadthandel.


„Dass eine Centeranmietung mit zu Bremens Renaissance als Einkaufsstadt beitragen könnte, damit hätte wohl niemand gerechnet“, darauf weist LÜHRMANN-Prokurist Thomas Weking hin. „Mehr noch, als der Einzelhändler Primark Mitte 2008 angekündigte, in der eher moderat laufenden Waterfront seine erste Deutschland-Filiale zu eröffnen, war das Unternehmen bestenfalls ein paar Eingeweihten bekannt. Doch das hat sich grundlegend geändert, der Anbieter ist für Kunden aus ganz Norddeutschland zur regelrechten Attraktion geworden. Aus Hamburg, Hannover, Hildesheim oder Göttingen strömen sie zum Shoppen nach Bremen und verlassen die Stadt erst Stunden später, meistens schwer bepackt“, so der Einzelhandelsspezialist weiter.

Zwei Effekte lassen sich daraus ableiten. Während es die gesamte Stadt Bremen auf die Landkarte der überregional relevanten Shoppingstandorte hievte, bekommen Filialisten und Investoren eine neue Lust auf die Weser. Wenn schon ein einzelner Laden so viele Kunden zieht, wie erfolgsträchtig ist dann eine überaus hübsche Innenstadt mit echt hanseatischem Flair?

Thomas Weking: „Potential ist jedenfalls vorhanden, der absolute Einzelhandelsumsatz lag im Jahr 2010 mit rund 3,3 Milliarden Euro auf einem ordentlichen Niveau. Auch wenn der Umsatz pro Einwohner mit 6.100 Euro in 2010 erneut ungewöhnlich niedrig ausfiel und wieder lediglich Platz 147 unter 253 durch LÜHRMANN verglichenen deutschen Städten erreichte, herrscht Zuversicht in der innerstädtischen 1A-Lage. Die Spitzenmiete für Ladenlokale mit 80 bis 120 Quadratmeter großen Flächen stieg in den letzten zehn Jahren um rund 13 Prozent, derzeit liegt sie in den besten Lagen der Obernstraße und der Sögestraße bei 124 Euro pro Quadratmeter. Im deutschlandweiten LÜHRMANN-Ranking besetzt Bremen damit den Platz zwischen den attraktiven Einkaufsstädten Nürnberg und Münster.“

Aktuelles

Die Obernstraße und die parallel verlaufende Lloyd Passage bilden mit der querenden Sögestraße einen großen Fußgängerbereich, auf dem sich die bekannten Einzelhändler befinden. Klassische 1A-Lage ist die Obernstraße mit Ankermietern wie P&C, Karstadt oder New Yorker. Der Besatz funktioniert, in den letzten Monaten gab es hier keine relevanten Mieterwechsel.

„Traditionell nimmt die Attraktivität auf der Hutfilterstraße etwas ab. Allerdings hat die Lage in den letzten Jahren durch mehrere Neueröffnungen und interessante Projektentwicklungen einiges an Boden gut gemacht. Die Euroshops sind verschwunden und wurden durch renommierte Filialunternehmen ersetzt“, so der LÜHRMANN-Prokurist.

Zuletzt eröffnete der Herrenausstatter Hirmer in der Hutfilterstraße 1-5 ein Ladenlokal über zwei Etagen mit gut 500 Quadratmetern Verkaufsfläche. Das Münchner Unternehmen bietet auf den ehemaligen Flächen des Modehauses Finke nun Männermode in großen Größen an.

Zuvor wurde das ehemalige Kepa-Kaufhaus an der Hutfilterstraße 12-14 umfassend renoviert. Das Drogerieunternehmen dm, der Herrenmodespezialisten Bruns und die Accessoiresanbieter von Butler’s nutzen mittlerweile die ehemaligen Flächen des Schuhhändlers Deichmann, der zuvor auf die andere Seite der Hutfilterstraße gewechselt war.

Die Sögestraße ist neben der Obernstraße die weitere Top-Lage Bremens. Der Besatz ist mit Mietern wie dem Juwelier Wempe, Wormland oder Swarovski etwas hochwertiger. Erst kürzlich eröffnete der Wäscheanbieter Hunkemöller ein rund 250 Quadratmeter umfassendes Ladenlokal. Das zur holländischen Maxeda Gruppe gehörende Unternehmen zog in die ehemaligen Räumlichkeiten von Tally Weijl an der Sögestraße 48.

Den Eigentümer wechselte zuletzt das von der Galeria Kaufhof genutzte Geschäftshaus an der Papenstraße 5. Die DIC Asset AG erwarb die Immobilie aus den Händen eines Joint Venture aus Area Property Partners und Rida Development.

Projekte

Seit einigen Jahren schon beschäftigt sich die Stadt Bremen mit einer innerstädtischen Centerentwicklung rund um das Ansgariviertel. Um die Planungen ist es in letzter Zeit etwas ruhiger geworden, es steht bislang nicht einmal fest, ob es sich um ein zusammenhängendes Center oder um mehrere Geschäftshäuser handeln soll. Zuletzt bemerkte der städtische Beirat Mitte zum vorliegenden Planaufstellungsbeschluss, dass sich die Diskussion nicht nur auf die Entwicklung eines Einzelhandelobjektes beschränken solle, sondern auch die Aspekte Wohnen und Arbeiten mit einbeziehen müsse. Auch sollten sich die Gespräche nicht nur auf das Ansgariviertel, sondern auch auf weitere Bereiche der Innenstadt beziehen, etwa auf das Stephaniviertel, die Bahnhofsvorstadt und das Rembertiviertel.

„Generell gilt, dass ein moderates, gut integriertes innerstädtisches Center, welches auf die bestehenden Strukturen Rücksicht nimmt, kann die 1A-Lage durchaus positiv beeinflussen. Bremens Fußgängerzone könnte durch eine sinnvolle Flächenergänzung ihre Stellung im deutschlandweiten Metropolenvergleich weiter festigen und Boden gut machen“, heißt es aus dem Hause LÜHRMANN.

Prognose

Bremens Innenstadt lebt auf. Dieses Gefühl hat man seit einiger Zeit, wenn man über die 1A-Lage der Wesermetropole flaniert. Dazu trägt nicht zuletzt das Prestigeprojekt Überseestadt, aber auch der Primark-Boom bei. Beide bringen neuen Schwung und Kunden – auch in die Innenstadt. Die überregionale Anziehungskraft des angesagten Textilfilialisten wird jedoch wieder schwinden, spätestens wenn das britische Off-Price-Label seine Expansion weiter voran treibt und flächendeckend Häuser in Deutschland eröffnen. Spätestens dann wird sich zeigen, ob es dem Standort Bremen nachhaltig gelungen ist, die Kaufkraft an seine Innenstadt zu binden.

Dazu Einzelhandelsspezialist Weking: „Derzeit fehlt es der Innenstadt noch immer und vorrangig an großvolumigen Einzelhandelsflächen. Gespannt schauen daher potentielle Investoren und Mieter auf die Gespräche zum Ansgariviertel, denn die Realisierung könnte endlich zu den ersehnten Flächenergänzungen und damit zu einer weiteren Stärkung der gesamten Lage führen. Gleiches gilt auch für das Karstadt-Haus an der Ecke Obernstraße/Sögestraße, dessen Modernisierung längst überfällig scheint. Der Markt ist da, einer guten Nachfrage von Seiten der Käufer und Mieter steht jedoch ein zu geringes Angebot an Immobilien und Ladenlokalen gegenüber. Alle Beteiligten agieren noch immer zu träge. Erst wenn der Schulterschluss gelingt und vermehrt Projekte angegangen werden, besteht die realistische Chance, dass Bremen sein innerstädtisches Potential ausschöpft und im Wettbewerb der deutschen Großstädte punktet.“ Das bleibt jedoch eine Herausforderung für alle Seiten: die Stadt, die Mieter und gerade auch für die in Bremen noch sehr stark vertretenen privaten Immobilieneigentümer.