Tendencias en el mercado español y alemán de inmuebles comerciales e industriales

Entrevista con el Consejero de Económica y Comercio Sr. Alberto Sanz de la Embajada de España en Berlín respecto a “Tendencias en el mercado español y alemán de inmuebles comerciales e industriales”

Immopro24: Comparando a España con otros países europeos en particular, ¿qué la diferencia en relación al mercado inmobiliario y sobre todo, con respecto al mercado del inmueble de uso comercial e industrial?

Alberto Sanz: El sector inmobiliario español ha experimentado un período de gran crecimiento en los últimos años, superior al de la media europea, con mucha obra nueva y con rápidas subidas de precios. Tras un período de tanto crecimiento, es normal que se produzca un ajuste, que se está empezando a notar en los últimos meses.

Lo importante ahora es cómo se lleva a cabo este ajuste. Mi impresión es que pueden producirse caídas de precios, pero, en cualquier caso no serán muy intensas. Con una inflación del 3%, si se produjera una caída del 1-2% en los precios supone un ajuste real anual del 4-5%. Este sería un escenario de ajuste que más fácilmente sería asumible por todos.

Los locales de negocios siguen una coyuntura ligeramente separada del mercado de viviendas. Los precios y alquileres dependen más de la evolución económica y empresarial que el mercado de vivienda residencial. Hay que tener en cuenta que la economía española crece por encima de la media europea, al 3,5% durante los últimos 10 años. Las previsiones actuales apuntan a un menor crecimiento del PIB, y menor crecimiento del consumo. Esto debería notarse también en el segmento.



Immopro24: Cómo evalúa Usted el desarrollo del mercado de inmuebles comerciales e industriales en España, considerando especialmente la crisis actual de los mercados financieros? ¿Oportunidad, o riesgo para los inversores extranjeros?

Alberto Sanz: España cuenta con uno de los sistemas financieros más competitivos, modernos, flexibles y seguros de cuantos existen en la UE y en todo el mundo. La solvencia de los bancos es extraordinariamente alta porque el Banco de España ha sido muy exigente con los bancos en estos últimos años. Por todo ello hay gran margen de maniobra para afrontar períodos de desaceleración económica como el actual.

Los últimos datos de morosidad bancaria para el sector de la construcción reflejan, ciertamente un repunte desde mitad de 2007, pero el nivel de partida es muy reducido. Hace dos años, por ejemplo, antes de que se hablara de crisis, el nivel de morosidad que experimentaba la banca en el sector de la construcción era mayor que el existente a finales de 2007.

Hay que señalar también que en España no existe un mercado subprime, como en EE.UU. y que la exposición de la economía a estos instrumentos es prácticamente nula. No hay ningún banco español que haya tenido problemas en relación con este mercado.


Otra cuestión es determinar cómo afecta la restricción de crédito internacional al sistema financiero español. Algunas entidades tienen ahora que pagar más cxuando colocan sus títulos hipotecarios en los mercados financieros internacionales. Coincide esta circunstancia con la desaceleración en la demanda de crédito interno. Todo esto se traduce en mayores restricciones a la financiación hipotecaria para vivienda y en una mayor selección de proyectos por parte de los bancos.

Pero, insisto, en España no hay crisis hipotecaria, ni propia, ni importada.

A efectos prácticos, yo diría que la coyuntura actual ofrece mejores posibilidades de compra que la de hace dos o tres años. El comprador tiene más margen de negociación. Pero para quien va buscando una segunda vivienda para uso propio, la situación no es mala, mientras no haya prisa en la compra.

Los datos más recientes confirman esta valoración. Hasta noviembre de 2007, la entrada de capitales extranjeros en el mercado español ha crecido un 22%, respecto del mismo período del año anterior.


Immopro24: ¿Qué países de Europa están mayoritariamente representados en España con inversiones en el mercado inmobiliario?

Alberto Sanz: Británicos y alemanes, sin duda tienen un papel fundamental. Mucha inversión se canaliza también a través de los Países Bajos y Luxemburgo. La inversión inmobiliaria de EE.UU. es muy considerable aunque está, obviamente, más ligada a las operaciones empresariales que a la de particulares.



Immopro24: ¿Qué influencia tendrá, según su opinión, la expansión polítca del mercado interno europeo sobre el mercado inmobiliario español? ¿Qué tendencias observa Usted?

Alberto Sanz: De forma directa, no creo que la influencia sea muy elevada, porque antes de la ampliación cualquiera podía comprar una vivienda en España. Otra cosa es, si estos países pueden competir con España a la hora de captar inversión residencial u operaciones inmobiliarias para el sector turístico. En este sentido, habría que señalar que algunos países de fuera de la UE como Croacia y Turquía están ganando mucho atractivo para turistas europeos. Pero el turismo de segunda residencia en España sigue aumentando, porque España sigue ofreciendo una combinación única de inmuebles, clima, vuelos directos y calidad en los servicios que precisan en España.


Permítame ahora hacerle algunas preguntas sobre inversiones españolas en Alemania

Immopro24: Actualmente, una cantidad creciente de empresas inmobiliarias españolas se involucran en el mercado alemán. ¿Qué es, exactamente, lo que hace al mercado inmobiliario alemán atractivo para las empresas españolas? ¿Cuál sería hasta ahora el volumen de esta presencia en el mercado?

Alberto Sanz: Es cierto que en los últimos años se ha notado un aumento considerable de la inversión inmobiliaria de España en Alemania. Este fenómeno es común a otras países europeos. Creo que esta inversión viene condicionada por aspectos internos y externos. Tras el intenso período de crecimiento inmobiliario, muchos grupos se plantean diversificar riesgos y salir al exterior. Por otro, el ciclo inmobiliario alemán se encuentra en una posición muy diferenciada de la que se vive en España. Estos dos factores constituyen un atractivo para invertir en Alemania.

En toda cartera de inversiones tiene que haber distintos posicionamientos en cuanto al riesgo y rentabilidad. El mercado alemán, ofrece tal vez, menores márgenes de revalorización, pero una mayor estabilidad, lo que lo hace atractivo en una cartera de inversiones diversificada.



Immopro24: ¿Cómo estima que será su desarrollo para el corriente año 2008? ¿En qué sectores invierten las empresas inmobiliarias españolas en Alemania?

Alberto Sanz: Las inversiones inmobiliarias españolas en Alemania son muy diversas. Destacaría, tal vez, la importante entrada de inversiones hoteleras y las operaciones de restauración de inmuebles. El Este de Alemania es valorado muy especialmente, por sus mayores perspectivas de revalorización a largo plazo. Hay poca inversión en el sector de la logística, que, sin embargo, es uno de los que más crecimiento viene registrando en los últimos años.



Immopro24: ¿Cómo pueden las pequeñas y medianas empresas alemanas sacar provecho de esta presencia en Alemania?

Alberto Sanz: El inversor español, especialmente el particular, necesita apoyo local muy especializado, que le ayude en su toma de decisiones y en la gestión de sus inversiones. Generalmente el inversor español toma decisiones muy rápidamente, con viajes de prospección muy rápidos. Precisa reunir información en muy poco tiempo para hacerse una idea de las oportunidades que puedan existir. Por eso es importante apoyo local, en forma de empresas consultoras, agentes y administradores muy flexibles, que le puedan dar un servicio integrado. El conocimiento de español es también muy importante.


Immopro24: ¿Hasta qué punto considera Usted que un portal para inmuebles comerciales e industriales como immopro24 es importante para los participantes del mercado inmobiliario, tanto nacionales como internacionales?

Alberto Sanz: Me parece muy buena idea ofrecer productos que sean europeos, no nacionales. A pesar de que el mercado inmobiliario está necesariamente vinculado a cada localidad, es muy necesario que exista transparencia y competencia en todos los servicios que le rodean, comerciales, financieros o legales.

Alberto Sanz - Consejero de Económica y Comercio - Embajada de España en Berlín