Trends im spanischen und deutschen Gewerbeimmobilienmarkt

Interview mit dem Wirtschafts- und Handelsrat der spanischen Botschaft in Berlin, Herrn Alberto Sanz Serrano zu “Trends im spanischen und deutschen Gewerbeimmobilienmarkt”

Immopro24: Was unterscheidet Spanien im Besonderen im Vergleich zu anderen europäischen Ländern im Bezug auf den Immobilienmarkt und im Besonderen den Markt der Gewerbeimmobilien?

Herr Alberto Sanz: Der spanische Immobiliensektor hat in den vergangenen Jahren eine im Vergleich zum EU- Durchschnitt starke Wachstumsphase durchlebt, mit sehr hohem Neubauvolumen und zügigen Preiserhöhungen. Nach einer Periode ausgeprägten Wachstums ist es natürlich, dass sich eine Beruhigung einstellt, die in den letzten Monaten anfing, spürbar zu werden.

Wichtig in diesem Moment ist es zu erkennen, wie genau sich diese Anpassung vollzieht. Mein Eindruck ist, dass sich Preissenkungen einstellen können, die allerdings in keinem Fall intensiver Natur sein werden. Wenn sich diese Preisminderung mit 1-2% niederschlagen würde bei einer erwarteten Inflation von 3% entspräche dies einer realen Preisanpassung von 4-5% p.a. Dabei würde es sich um ein Anpassungsszenario handeln, mit dem alle Beteiligten leben könnten.

Die Gewerbeimmobilien folgen einer etwas versetzten Konjunkturlinie als die Wohnimmobilien. Die Kauf- und Mietpreise hängen hierbei anders als beim Wohnimmobilienmarkt vielmehr von der allgemeinen wirtschaftlichen und unternehmerischen Entwicklung ab.

Beachtenswert hierbei ist, dass sich Spaniens Wirtschaftswachstum mit 3,5% während der letzten 10 Jahre oberhalb des europäischen Durchschnitts bewegte. Die aktuellen Schätzungen gehen von einer geringeren Steigerung des BIP und des Konsums für die Zukunft aus. Dieser Umstand sollte dann auch in diesem Marktsegment spürbar sein.


Immopro24: Wie beurteilen Sie die Entwicklung im Jahre 2008 des Gewerbeimmobilienmarktes in Spanien, insbesondere unter Beachtung der derzeitigen Krise der Finanzmärkte? Chance oder Risiko für ausländische Investoren?

Herr Alberto Sanz: Spanien verfügt über eines der konkurrenzfähigsten, modernsten, flexibelsten und sichersten Finanzsysteme in der EU und im weltweiten Vergleich. Aufgrund der in den letzten Jahren sehr hohen Anforderungen der spanischen Notenbank Banco de España an die Bankenlandschaft, ist die Solvenz spanischer Banken außergewöhnlich hoch.
Aus diesen Gründen besteht ein sehr hohes Maß an Handlungsfähigkeit, um sich wirtschaftlichen Abschwungphasen wie der aktuellen stellen zu können.

Die letzten Bankdaten zu Zahlungsunfähigkeiten innerhalb der Baubranche lassen seit Mitte des Jahres 2007 einen Anstieg auf sehr niedrigem Niveau erkennen. Vor zwei Jahren beispielsweise, bevor man von einer Krise sprach, war das Niveau der Insolvenzen innerhalb der Baubranche grösser als das jetzige zum Ende des Jahres 2007.

In diesem Zusammenhang muss man auch betonen, dass es in Spanien keinen „Subprime-Markt“ wie in den USA gibt und dass die Berührung der Wirtschaft mit diesen Instrumenten praktisch null ist. Es gibt keine spanische Bank, die Probleme innerhalb dieses Marktbereiches gehabt hat.

Eine andere Frage, die es zu beantworten gilt, ist, inwiefern die internationale Einschränkung bei der Kreditvergabe das spanische Finanzsystem verändert. Einige Unternehmen haben nun bei Weitergabe ihrer Hypothekentitel an internationale Finanzmärkte einen höheren Aufwand zu tragen. Dieser Umstand trifft jetzt mit der Abschwächung der Binnennachfrage nach Fremdfinanzierung zusammen. Alles das überträgt sich nun in größere Hindernisse bei der Hypothekenfinanzierung von Wohneigentum und rigoroserer Projektauswahl durch die Banken.

Ich möchte aber sehr deutlich sagen, dass es in Spanien keine Hypothekenkrise gibt, weder eine selbstgemachte noch eine importierte.

Nach meiner Einschätzung ergeben sich in der Praxis bei dem vorliegenden Konjunkturzyklus jetzt bessere Kaufoptionen als vor zwei oder drei Jahren. Der Käufer hat mehr Verhandlungsspielraum. Für dienjenigen allerdings, die einen Zweitwohnsitz zur Eigennutzung suchen, ist die Situation solange nicht schlecht, solange keine Eile beim Kauf vorliegt.

Die aktuellsten Daten bestätigen diese Bewertung. Bis November 2007 ist der Kapitaleintritt ausländischer Investoren um 22% im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres gestiegen.


Immopro24: Welche Länder Europas sind am stärksten bei Investitionen in den Immobilienmarkt in Spanien vertreten?

Herr Alberto Sanz: Briten und Deutsche spielen ohne Zweifel eine fundamentale Rolle. Ein großes Investvolumen wird auch über die Niederlande und Luxemburg kanalisiert. Die Immobilieninvestition der Vereinigten Staaten ist bemerkenswert, wenn auch deutlich mehr im Geschäfts- als im Privatbereich.


Immopro24: Was denken Sie, welchen Einfluss wird die Erweiterung des europäischen Binnenmarktes auf den spanischen Immobilienmarkt nehmen, welche Tendenzen sehen Sie?

Herr Alberto Sanz: Ich glaube nicht, dass dies direkt eine große Rolle spielen wird, da bereits vor der Erweiterung der Immobilienerwerb in Spanien für jedermann möglich war.

Ein anderer Aspekt in diesem Zusammenhang ist, ob diese Länder in Bezug auf die Gewinnung von Investitionen im Wohnungsbaubereich und Immobilienoperationen im Tourismusbereich mit Spanien in den Wettbewerb treten.

In diesem Sinne müsste man anmerken, dass einige Länder außerhalb der EU, wie beispielsweise Kroatien und die Türkei, sehr an Attraktivität unter den europäischen Touristen gewinnen. Allerdings steigt der Tourismus im Bereich Ferienimmobilien in Spanien weiterhin, bedingt durch die nach wie vor einzigartige Kombination von Immobilienangebot, Klima, Direktflüge und Qualitätsservice, den Spanien bietet.

Gestatten Sie mir bitte nun einige Fragen zu spanischen Investitionen in Deutschland.

Immopro24: Aktuell engagieren sich vermehrt spanische Immobilienunternehmen am deutschen Markt. Was genau macht den deutschen Immobilienmarkt attraktiv für spanische Unternehmen? Welchen Umfang hat diese Marktpräsenz bisher?

Herr Alberto Sanz: Es ist richtig, dass man in den letzten Jahren eine deutliche Zunahme der spanischen Immobilieninvestition in Deutschland feststellen konnte. Dieses Phänomen ist vergleichbar mit anderen europäischen Ländern. Ich glaube, dass diese Investitionsbewegung interne und externe Gründe hat. Nach der intensiven Steigerungsperiode des nationalen Immobilienmarktes in Spanien nehmen sehr viele Unternehmensgruppen eine Diversifizierung ihrer Risiken und damit auch einen Markteintritt im Ausland vor. Gleichzeitig verläuft der Immobilienzyklus in Deutschland sehr anders als in Spanien. Diese beiden Faktoren bilden die hohe Attraktivität, um in Deutschland zu investieren.

Im allgemeinen Imvestitionsbestand der Unternehmen müssen unterschiedliche Positionierungen im Bereich Risiko und Rentabilität vorhanden sein. Der deutsche Markt bietet möglicherweise geringere Margen bei der Wertentwicklung, dafür aber eine größere Stabilität, die ihn attraktiv innerhalb eines diversifizierten Investitionsbestand macht.


Immopro24: Wie schätzen Sie diese Entwicklung für das laufende Jahr 2008 ein? In welche Bereiche investieren spanische Immobilienunternehmen in Deutschland?

Herr Alberto Sanz: Die spanischen Immobilieninvestitionen in Deutschland sind sehr vielseitig. Ich würde möglicherweise das starke Engagement im Bereich Hotelinvestment und Gebäudesanierung und -restaurierung herausheben. Der Osten Deutschlands wird aufgrund seiner langfristig zu erwartenden Wertsteigerungen besonders bewertet. Im Bereich der Logistikimmobilien sind die Investitionen derzeit eher zurückhaltend, obwohl es sich hierbei um einen der am stärksten wachsenden Bereiche der letzten Jahre handelt.


Immopro24: Wie können klein- und mittelständische Unternehmen in Deutschland konkret von diesem spanischen Engagement profitieren?

Herr Alberto Sanz: Der spanische Investor, insbesonderen der Privatinvestor, benötigt lokale und spezialisierte Unterstützung, die ihm bei der Entscheidungsfindung und der Abwicklung seiner Investitionen begleitet. Im Allgemeinen trifft der spanische Investor seine Entscheidungen sehr schnell mit kurzen Besichtigungsreisen. Um sich einen Überblick über die bestehenden Investmentchancen verschaffen zu können, muss er in kurzer Zeit über viel Informationsmaterial verfügen können. Aus diesem Grund ist die örtliche Unterstützung durch flexible Berater, Immobilienmakler und -verwalter wichtig, die diesen integrierten Service anbieten können. Das Beherrschen der spanischen Sprache ist dabei ebenfalls wichtig.


Immopro24: Inwiefern halten sie ein spezialisiertes Gewerbeimmobilienportal wie Immpro24 für nationale sowie internationale Marktteilnehmer des Immobilienmarktes für sinnvoll?


Herr Alberto Sanz: Mir erscheint es als sehr gute Idee, europäische und nicht nationale Produkte anzubieten. Wenn auch der Immobilienmarkt notwendigerweise an jede einzelne Örtlichkeit gebunden ist, ist es sehr notwendig, dass Transparenz und Wettbewerb herrscht in allen damit zusammenhängenden Bereichen wie Vermarktung, Finanzierung oder juristische Belange.

Alberto Sanz Serrano - Wirtschafts- und Handelsrat - Spanische Botschaft Berlin