Hertie: 8 Häuser verkauft, für 11 Objekte werden aktuell Kaufverträge verhandelt.

Immopro24 - Experteninterview mit Christoph Meyer, Mitglied der Geschäftsleitung von Atisreal und Leiter Retail-Investment

Immopro24:
Stellen Sie bitte kurz Ihr Unternehmen vor

Christoph Meyer:
Wir sind ein Immobiliendienstleister, der in Deutschland ansässig ist, aber auch in anderen, insbesondere europäischen Städten. Als 100 % Tochter der BNP Paribas Real Estate sind wir insbesondere spezialisiert auf gewerbliche Immobilien.


Immopro24:
Was unterscheidet Ihr Unternehmen von den Mitbewerbern am deutschen Markt?

Christoph Meyer:
Zunächst einmal sind wir personell das größte Unternehmen in Deutschland und umsatzmäßig, wie immer wieder veröffentlicht wird, das Erfolgreichste. Wir haben, wie allerdings auch manche andere, eine sehr starke internationale Einbindung. Was uns ebenfalls auszeichnet ist, dass wir über einen sehr starken Einzelhandelsimmobilienbereich verfügen, den wir bei uns Retail Services genannt haben. Retail Services ist eine Einheit, in der die Vermietung von Läden, der Verkauf von einzelnen Immobilien, beispielsweise Hertie, und das Management von Einkaufszentren, unter einem Dach geleistet wird.


Immopro24:
Wie kam es denn dazu, denn das ist ja eine echte Erfolgsstory, dass Ihr Unternehmen den Alleinvermarktungsauftrag für die Hertie-Objekte übernommen hat?

Christoph Meyer:
Es hing im Grunde an mir als Person. Ich habe mit Dawnay Day erstmalig zu einem Zeitpunkt gesprochen, als Dawnay Day gerade in Deutschland anfing und noch überhaupt kein Personal in Deutschland hatte. In der Schlussphase hatten sie dann über 120 Mitarbeiter. Nachdem ich die Dawnay Day Leute kennengelernt habe, hat man immer wieder mal angefragt, ob ich ihnen beratend bei Transaktionen helfen kann, ihnen meine Standortkenntnisse zur Verfügung stelle, etc. Als es dann dazu kam, dass man Hertie veräußern wollte, war es für sie dann relativ klar, sofort mich anzusprechen. Mein Team hat dann ein entsprechendes Konzept vorgelegt und die Immobilien durchbewertet. Danach konnten wir uns sehr schnell einigen und hatten den Auftrag.


Immopro24:
Wie ist der derzeitige Stand der Vermarktung?

Christoph Meyer:
Wir hatten 64 Häuser, von denen wir inzwischen 8 rechtskräftig verkauft haben. Zurzeit befinden sich 11 in der Exklusivität, d.h. hier gibt es konkret Investoren, die Häuer übernehmen wollen. Mit diesen Unternehmen verhandeln wir im Moment die Kaufverträge.


Immopro24
Das ist ein guter Stand

Christoph Meyer:
Ja, finden wir auch, insbesondere angesichts der Finanzkrise. Der Markt ist ziemlich fest und es bewegt sich relativ wenig. Dass wir hier mit Hertie soviel bewegen, ist schon gigantisch.


Immopro24:
An welchen Standorten sind die Objekte in der Vermarktung?

Christoph Meyer:
Es gibt ein paar Standorte in den großen Städten wie Hamburg, München, Köln. Die meisten Objekte befinden sich aber eher in kleineren Städten von fünfzig- bis hundertfünfzigtausend Einwohnern. Dort allerdings meistens am absolut besten Punkt der Stadt. Insofern haben diese Häuser, die im Schnitt über circa 6.000 m2 verfügen, in den jeweiligen Städten eine herausragende Bedeutung, vergleichbar mit der Bedeutung des KaDeWe für Berlin.


Immopro24:
Das wäre dann auch der USP der einzelnen Standorte.

Christoph Meyer:
Das ist der USP, der Standort. Die Investoren, die in diese Objekte investieren, sind üblicherweise Projektentwickler, die die jeweilige Lage nutzen wollen, in der sie bei einer Umstrukturierung dann auch neu vermieten können. Oder es sind Einzelhandelsunternehmen, wie beispielsweise Kaufland, die sich die Standorte sichern, um dort zukünftig wieder Geschäfte zu betreiben.


Immopro24:
Neben den gerade genannten Projektentwicklern und Betreibern, wer kommt als Käufergruppe noch in Frage?

Christoph Meyer:
Spezialisierte Entwickler, dass heißt die Großen aus der deutschen Shopping-Center-Branche. Wir sprechen da mit allen. Eines dieser großen Unternehmen hat auch eine Exklusivität für einen Standort. Auch weitere Standorte diskutieren wir mit diesem Unternehmen. Ansonsten sind es die genannten Gruppen.

Ich werde häufig gefragt, wie sich Objekte, die mit Hertie, einem angeschlagen Nutzer, mit inzwischen beidseitig gekündigten Mietverträgen, verkaufen lassen. Also quasi mit einer Kaufhauskette ohne Häuser als Mieter.

So kann man es dann eigentlich auch auf den Punkt bringen, dass man diese Häuser ausschließlich an Investoren verkaufen kann, die den Mieter Hertie nicht nutzen wollen, sondern mit einer neuen Idee an den Standort gehen und diese Idee umsetzen wollen.


Immopro24
Die Interessenten sind also in der Regel Investoren und gleichzeitig Betreiber.

Christoph Meyer:
Ja, Einzelhandelsunternehmen wie Kaufland, das sind ganz klar Investoren. Es gibt auch andere der großen Namen, mit denen wir zurzeit sprechen. Ich erwarte heute noch ein Angebot beispielsweise von der EDEKA. Dort treten diese Unternehmen als Investor auf, kaufen die Immobilie, bauen sie nach ihren Anforderungen um oder reißen sie gar ab, bauen sie neu und betreiben dann ihr Ladenlokal darin.


Immopro24:
Wir als Immopro24 sind europäisch angelegt. Aus diesem Grund interessiert uns welche Verkaufs-Aktivitäten Sie auf dem internationalen Paket betreiben?

Christoph Meyer:
Geschuldet der aktuellen Marktlage in Deutschland ist das Gros der Käufer aus Deutschland selbst. Es gibt internationale Shopping-Center-Betreiber, die sich interessieren aber noch nicht gekauft haben, aber ansonsten sind es im Wesentlichen deutsche Unternehmen. Das liegt, wie gesagt, am momentanen Markt. Wir können das bei allen Produkten beobachten, dass insbesondere der angelsächsische Investoren, die sich ja in den letzten 2 Jahren sehr stark engagiert haben, komplett ausfallen. Die Dänen waren sehr stark in den letzten 2 Jahren, auch die sind komplett ausgefallen. Es ist aber so, dass wir am Anfang dieser ganzen Geschichte, als noch nicht klar war, dass Hertie insolvent geht, zwei Häuser an eine spanische Investoren-Gruppe verkauft haben, die zur Bankengruppe Santander gehört, aber seit der Insolvenz sind es halt Projektentwickler, und das sind üblicherweise Leute, die sehr, sehr genaue Standortkenntnis, auch in den kleineren Städten, haben, dort den Bürgermeister kennen und wissen, dass sie mit ihrer Planung zum Erfolg kommen werden.


Immopro24:
Welches der angebotenen Häuser ist aus Ihrer Sicht das Highlight?

Christoph Meyer:
Von denen, die sich noch niemand gesichert hat, also auch noch keine Exklusivität besteht, halte ich Detmold für sehr interessant. Der Standort ist in bester Lage der Fußgängerzone, man kann hervorragend eine Neuaufteilung vornehmen. Es ist eine typische Hennes & Mauritz-Lage, die sich übrigens genau gegenüber befinden. Für derartige Unternehmen wie H&M, also Junge Mode, die sehr stark auf Passantenfrequenz angewiesen sind, ist dieser Standort absolut geeignet.

Ein anderer Standort, den ich auch sehr gut finde, ist Delmenhorst. In Delmenhorst ist es so, das ganz schnell, nachdem diese Filiale die Schließung verkündet hat, die Stadt gesagt hat, okay, wir haben hier Baurecht für den Standort und würden hier sofort ein Einkaufszentrum genehmigen. Insofern haben wir hier einen Fussgängerzonenstandort, der wirklich gut ist und bei dem gleichzeitig die volle Unterstützung der Stadt bereits jetzt avisiert ist.


Immopro24:
Von wieviel Verkaufsfläche kann man am Standort Delmenhorst ausgehen?

Christoph Meyer:
Ich sag mal, 10.000 m2 kann man ohne Probleme bekommen. Wenn man darüber hinaus etwas bewegen möchte, müsste man sich um die entsprechenden Befreiungen kümmern.


Immopro24:
Ein weiteres Thema sind natürlich die Angestellten von Hertie. Haben Sie dort als Vermarkter die Möglichkeit die Interessen der Mitarbeiter von Hertie vertreten?

Christoph Meyer:
Leider kann ich das nicht. Also, ich als Mensch, Christoph Meyer, denke sehr häufig an die Angestellten und ich habe bei Besichtigungen einige kennengelernt, namentlich Filialleiter, und sie begleiten meine besten Wünsche. Aber wie gesagt, verkaufen wir an Investoren, die neue Nutzungen haben wollen. Da kann man einfach kein Personal mit übergehen lassen. Das ist das Problem. Der Insolvenzverwalter hat auch die Kommunikation mit uns komplett eingestellt, weil er meint, andere Interessen zu verfolgen und dementsprechend haben wir da keine Chance.
Aus meiner Sicht ist es allerdings eine gute Sache. Wenn in einer kleinen Stadt so ein Haus schließt, wird eine ganze Menge Verkaufspersonal frei. Wenn dann in kurzer Zeit dort wieder ein neues Einzelhandelshaus entsteht, dann sucht dieses neue Einzelhandelshaus auch entsprechend Personal. Insofern sehe ich durchaus mittelfristig für viele Menschen eine neue Perspektive.


Immopro24:
Welche Anmerkungen haben Sie über die hier bereits behandelten Themen noch zu machen?

Christoph Meyer:
Was für mich noch ein wichtiger Punkt ist, es wird immer wieder von Investoren gefragt, ja der Hertie ist ja da noch drin, hab ich überhaupt eine Chance eine solche Umstrukturierung zu machen, wie ich sie mir vorstelle? Dazu ist ganz klar zu sagen: Ja. Hertie ist drin, aber die Mietverträge sind gekündigt. Mehrfach gekündigt, weil Hertie keine Miete gezahlt hat. Hertie hat in der Vergangenheit zwar diesen Kündigungen immer widersprochen. Jetzt, im Januar, hat Hertie allerdings bestätigt, dass Einigkeit darüber besteht, den Mietvertrag am 19. Januar zu beenden. Mit anderen Worten, man hat Zugriff auf die Immobilie, auch wenn Hertie jetzt noch dort ist.


Immopro24:
Vielen Dank für das Interview!

Christoph Meyer - Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Retail-Investment - Atisreal Holding GmbH