Europas Immobilienmärkte - Wie Offene Immobilienfonds gezielt Marktchancen nutzen

Immopro24 sprach mit Florian Schoeller, Sprecher der Geschäftsführung der deutschen Ratingagentur Scope, über die Strategien der Offenen Immobilienfonds im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt.

Die Scope Group mit Sitz in Berlin und Frankfurt hat sich auf die systematische Recherche, Analyse und Bewertung von internationalen Kapitalanlagen und ihren Anbietern spezialisiert. Das Unternehmen setzt seinen Fokus auf das Rating von Geschlossenen Fonds, Offenen Immobilienfonds und Zertifikaten. Kunden der Scope Group sind Kredit- und Allfinanzinstitute sowie Vermögensverwalter und Anlageberater. Die Scope Group beschäftigt 35 Mitarbeiter.

Immopro24: Scope bewertet seit zwei Jahren Offene Immobilienfonds. Welche Trends konnten Sie beobachten?

Florian Schoeller: Wir unterscheiden die Zielmärkte Deutschland, Europa und global. Die schwerpunktmäßig in Deutschland investierenden Fonds nutzen derzeit die Chance, ihre Portfolios zu bereinigen. Alte Objekte mit hohen Leerständen werden gleich paketweise verkauft.

So hat beispielsweise die Deka Immobilien Investment GmbH im Oktober ihr Milliarden-Portfolio „Herkules“, bestehend aus 49 Büroimmobilien in sieben deutschen Großstädten, veräußert. Die DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG stieß das aus deutschen Büroimmobilien bestehende Paket „Nautilus“ für 860 Millionen Euro ab, und auch die DB Real Estate Investment GmbH ist gerade dabei, ein Deutschlandpaket in einer Größenordnung von circa zwei Milliarden Euro zu verkaufen.

Aufgrund von Portfolioaufschlägen wurden zum Teil gute Gewinne realisiert oder bei einigen Transaktionen deutliche Leerstandsreduktionen auf Fondsebene erreicht.

Immopro24: Wer sind die Käufer dieser Pakete?

Florian Schoeller: Käufer der Objekte sind internationale Investoren wie Fortress, Morgan Stanley, Oaktree Capital Management und Tishman Speyer. Bei ihnen sind deutsche Immobilien stark gefragt, denn im Ausland gilt der hiesige Markt als unterbewertet. Globale Kapitalanleger schätzen die Wachstums- und Restrukturierungs¬-
potenziale in Deutschland deutlich positiver ein als einheimische Investoren.

Immopro24: Wie verhalten sich die Fonds mit Schwerpunkt Europa?

Florian Schoeller: Europäische Objekte werden ebenso im großen Stil verkauft. Die Kapitalanlagegesellschaften nehmen auch hier aktuelle Marktchancen wahr. Die Gebäude, um die es hier geht, haben jedoch im Gegensatz zu vielen deutschen Immobilien in kurzer Zeit eine extrem hohe Wertsteigerung erfahren, die die Fonds über verschiedene Exit-Strategien realisieren. Die Offenen Immobilienfonds nutzen das derzeit hohe und überwiegend zinsgetriebene Kaufpreisniveau an den europäischen Märkten. Insbesondere Objekte in Paris und London werden mit hohen Gewinnen veräußert. Bei einigen Fonds ist die Performance durch Verkäufe in attraktiven Märkten deutlich gestiegen. Solche Renditeeffekte können im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements durchaus genutzt werden, wenn die Fondsstrategie und die Portfolioallokation dadurch nicht konterkariert werden.

Immopro24: Heißt das Ausverkauf bei Offenen Immobilienfonds?

Florian Schoeller: Nein, es wird auch gekauft. Fonds, die sich bisher auf den deutschen Immobilienmarkt konzentriert haben, erwerben hochwertige Immobilien in attraktiven Lagen im europäischen Ausland. Sie streben eine stärkere Diversifikation des Immobilienbestandes an. Investitionsschwerpunkte sind nach wie vor die Büro¬immo¬bilienmärkte von Paris und London. Investitionen werden je nach Fondsstrategie aber auch immer häufiger in Osteuropa wie z.B. in Polen, der Slowakei oder Tschechien getätigt.
Die Diversifikation folgt unterschiedlichen Strategien. Neben der Länderallokation werden Portfoliostrukturierungen nach Nutzungsarten und Standortkriterien vorgenommen. So werden zum Beispiel nicht mehr nur Immobilien in 1 A-Lagen erworben, sondern auch attraktive Objekte in B-Lagen.

Wir beobachten allerdings, dass die Fondsstrategie nicht immer den Ausschlag für eine Investition gibt. Oft ist vielmehr das aktuelle Angebot auf den jeweiligen Märkten entscheidend. In überbewerteten Märkten lassen sich nur schwer Objekte akquirieren, die den Investitionskriterien vollständig entsprechen.

Florian Schoeller - CEO - Scope Group