Energieeffizienz wird zunehmend zum Qualitätsmerkmal und damit zum Vermarktungsargument

Immopro24.eu interviewte im Rahmen der Serie Experten-Exklusiv Herrn Jörg Nehls, Vorsitzender der Geschäftsführung DTZ Deutschland Holding GmbH, zur nächsten Herausforderung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland: die Gebäude - Energie - Performance und die Konsequenzen der Umsetzung von EnEv2009.

Immopro24: Auf welche rechtlichen Rahmenbedingungen muss sich die Immobilien-Branche ab Juli 2009 einstellen?

Jörg Nehls: Alle Eigentümer von Nicht-Wohngebäuden müssen ab Juli 2009 im Verkaufs- oder Vermietungsfall einen Energieausweis vorlegen. Für Wohngebäude wird der Pass bereits ab Juli 2008 bzw. Januar 2009 Pflicht, für alle Neubauten ist er schon obligatorisch. Bei Mischnutzungen - Wohnungen in Bürogebäuden oder Läden im Erdgeschoss von Wohnhäusern - werden zwei verschiedene Energieausweise ausgestellt: Für den bewohnten Bereich gelten die Wohnbau-Regeln, im gewerblich genutzten Bereich die Vorschriften für Nicht-Wohngebäude.


Immopro24: Was sind die „neuen Werte“ nachhaltiger Gebäude? Gibt es Trends, die bereits erkennbar umgesetzt werden?

Jörg Nehls: Steigende Preise für fossile Brennstoffe, die zunehmende Verknappung der Rohstoffe und die CO2-Problematik werden in Zukunft immer größeren Einfluss auf die Entscheidungen von Mietern und Investoren haben. Bei Neubauten geht der Trend ganz klar zu nachhaltigen Immobilien, die mit innovativen, Umwelt schonenden Baustoffen errichtet werden. Bei Bestandsimmobilien liegen die Schwerpunkte der energetischen Sanierung auf Maßnahmen zur Wärmedämmung, innovativen Heizungsanlagen, effizienten Elektrogeräten und Lüftungsanlagen sowie Beleuchtungssystemen.


Immopro24: Ist die Nachfrage nach angepassten Gewerbeimmobilien bereits jetzt erkennbar? Fragen die Interessenten explizit nach der Gebäude-Energie-Performance?

Jörg Nehls: Schon jetzt ist absehbar, dass sich Immobilien mit guter Energieperformance gegenüber ineffizienten Bestandsimmobilien am Markt durchsetzen werden. Sie werden kürzere Leerstandsperioden haben und weniger Mieterwechsel aufweisen. Damit ergibt sich langfristig ein höherer Ertrag. Noch steht diese Entwicklung am Anfang, es ist aber davon auszugehen, dass die Nachfrage nach energieoptimierten Gebäuden stark zunehmen wird. Dabei werden sich ebenso wie im privaten auch im gewerblichen Immobilienmarkt Zertifizierungen, Labels und „Green Buildings“ mit strengen Kriterien in Bezug auf Energieeffizienz durchsetzen.


Immopro24: Wie sieht es auf der Seite der Immobilienanbieter aus? Welchen Stellenwert nehmen hier gegenwärtig die energieeffizienten „grünen Immobilien“ ein? Sind aus Ihrer Sicht ausreichend geeignete Gewerbeobjekte am Markt?

Jörg Nehls: Bislang ist das Angebot an geeigneten Objekten begrenzt. Als „Green Buildings“ werden heute vor allem Prestigeobjekte wie Schulen oder Krankenhäuser konzipiert. Steigt die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden wie erwartet stark an, so werden Eigentümer und Investoren ihre Portfolios in Bezug auf die energetische Beschaffenheit der Flächen aber überprüfen müssen. Und sie müssen ausreichend Kapital bereitstellen, um die Energieverschwender umzurüsten und neu im Markt zu positionieren.


Immopro24: Wie ist Ihre Einschätzung zur Kostenerhöhung (Miete/Verkaufspreis) durch die Anpassung der Gebäude? Gibt der Markt diese Erhöhung her?

Jörg Nehls: Die Mietpreis- und Wertentwicklung energiesparender Immobilien wird positiver ausfallen als für herkömmliche Gebäude, die ansonsten dieselben Lage- und Qualitätsstandards zu bieten haben. Genau ist zum jetzigen Zeitpunkt zwar nicht zu beziffern, welchen Einfluss der Energieperformance auf den Gebäudewert haben wird, da bislang die empirischen Daten fehlen. Bei den Mieten gehen mehrere Studien aber davon aus, dass Nutzer bereit sind, für ein energieeffizientes Gebäude rund 10% mehr zu bezahlen. Weil die Mieter an der sogenannten 2. Miete sparen, erhalten die Eigentümer somit einen Spielraum für höhere Kaltmieten.


Immopro24: Welche Schwierigkeiten ergeben sich durch diese Aspekte für Vermieter/Verkäufer bei der Vermarktung ihrer Gewerbeimmobilien?

Jörg Nehls: Vermieter und Verkäufer werden sich an den Gedanken gewöhnen müssen, dass Lage und Ausstattung allein - bislang die wichtigsten Kriterien bei der Vermarktung - künftig keine positive Wertentwicklung mehr garantieren. Da Objekte mit schlechter energetischer Performance künftig schlechter vermarktet werden können, sollten die Eigentümer deshalb ausreichend Rücklagen für eine Sanierung zur Verfügung stellen. Gerade bei älteren Objekten verursachen derartige Sanierungen erhebliche Kosten, die nicht in jedem Fall wirtschaftlich sind. Somit können die Sanierungskosten die Performance des Objekts oder Portfolios kurzfristig erheblich beeinflussen.


Immopro24: Was wird mit älteren und nicht angepassten Gewerbeimmobilien passieren?

Jörg Nehls: Derartige Immobilien werden künftig als „zweitklassig“ gelten und müssen mit einem erheblichen Wertverfall rechnen. Investoren, die nicht auf Änderungen in der Nutzernachfrage im Hinblick auf Energieeffizienz reagieren, werden Schwierigkeiten bei der Veräußerung oder Vermietung bekommen. Mittelfristig rechnen wir bei diesen Objekten mit höheren Leerstandsquoten. Wer heute nicht nachhaltig denkt, hat in zehn Jahren Immobilien im Bestand, die nicht mehr zeitgemäß sind.


Immopro24: Wo sehen Sie die zukünftigen Chancen für die Vermarktung von Gewerbeimmobilien in Deutschland durch die Erhöhung des Stellenwertes der Gebäude-Energie-Performance?

Jörg Nehls: Die Einführung des Gebäudeenergiepasses wird die Marktmechanismen im nationalen wie europaweiten Immobilienhandel deutlich beeinflussen. Energieeffizienz wird zunehmend zum Qualitätsmerkmal und damit zum Vermarktungsargument. Unterstellt man eine durchschnittliche Lebensdauer der Immobilie von 20 bis 50 Jahren, so muss der Eigentümer Änderungen in der Nutzernachfrage schon heute vorwegnehmen. Grundsätzlich wird der Schub von nicht nachhaltigem zu nachhaltigem Wirtschaften eine der zentralen Wirtschaftskräfte des 21. Jahrhunderts sein.

Jörg Nehls - Vorsitzender der Geschäftsführung - DTZ Deutschland Holding GmbH