Energieausweis & Energiepass-Wissen

1. Allgemeines

Sie unterscheiden sich nicht. Beide Begriffe haben dieselbe Bedeutung. Der Begriff Energieausweis wird in erster Linie von der EU-Gebäuderichtlinie verwendet. In Deutschland ist der Ausdruck Energiepass seit längerem im Gebrauch, da bereits vor der Verabschiedung der EU-Richtlinie zahlreiche Haushalte mit Energiepässen ausgestattet wurden.

Jeder Energieausweis besteht aus 4 Seiten mit zusätzlich einer Seite für die Modernisierungsvorschläge. Die erste Seite enthält grundlegende Informationen zum Gebäude und zur Ausstellung des Ausweises. Auf der zweiten Seite werden die Berechnungen des Bedarfsausweises durchgeführt. Die 3. Seite stellt den errechneten Energieverbrauchswert des betrachteten Gebäudes in den Mittelpunkt. Angegeben wird der Wert in kWh je Quadratmeter für ein Jahr [kWh/(m².a)] und als Pfeil auf einer Farbskala zwischen 0 und >400 dargestellt. Durch die graphische Darstellung wird die Bedeutung des Wertes sofort erkennbar. Bei Nichtwohngebäuden findet eine zusätzliche Erfassung des Stromverbrauchs statt, der optisch auf einem zweiten Farbtacho dargestellt wird. Zudem werden in Abhängigkeit zur Nichtwohnungsart typische Normverbräuche vergleichend gegenübergestellt, um diese besser einstufen zu können. Die vierte Seite enthält allgemeine Erklärungen zum Energieausweis und die letzte Seite umfasst den Modernisierungsvorschlag für das Gebäude.

Unabhängig davon, ob ein Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis aus-gestellt wird, müssen dem Energieausweis für das Gebäude individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden, wenn kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes möglich sind. Sie ersetzen keine Energieberatung, geben dem Käufer oder Eigentümer allerdings wichtige Hinweise für Verbesserungsmöglichkeiten. Sind Modernisierungsempfehlungen nicht möglich, so ist dies vom Aussteller festzuhalten.

In Deutschland basiert der Energieausweis immer auf dem Energiebedarf bzw. dem Energieverbrauch des gesamten Gebäudes oder bei gemischt genutzten Gebäuden für nutzungsgleiche Gebäudeteile. Ziel des Energieausweises ist es, die wärmedämmenden Eigenschaften der Außenhülle und die Qualität der Heizungsanlage darzustellen. Dabei ergibt die Unterscheidung zwischen einzelnen Wohnungen innerhalb eines Gebäudes keinen Sinn. Da sich zwischen den Wohnungen keine beachtlichen Wärmewiderstände befinden, verteilt sich die Wärme im ganzen Gebäude. Mieter neben oder oberhalb von „gut beheizten“ Wohnungen müssen meist kaum die Heizung aufdrehen und haben es dennoch angenehm warm.

Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Energieausweise für Gebäude auszustellen bzw. der Energieverbrauch für das gesamte Gebäude zu ermitteln. Eine genaue Definition des Begriffs Gebäude gibt es in der EnEV nicht. Für die praktische Durchführung ist dies vom Vorteil, da sich für komplexe Gegebenheiten Interpretationsmöglichkeiten ergeben. Die Definition eines Gebäudes beschränkt sich auf die Mindestvoraussetzung eines Ausgangs sowie einen durchgehenden baulichen Verbund der wärmedämmenden Hülle (Dach, Außenwände). Sowohl ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Hauseingängen als auch eine Reihenhauszeile können dabei unter die Definition eines Gebäudes fallen. Im Gegensatz dazu gelten einzelne freistehende Wohngebäude mit der Versorgung einer gemeinsamen zentralen Heizungsanlage als Gebäude und müssen eigenständig mit jeweils einem Energieausweis ausgestattet werden. Bei Nichtwohngebäuden, bei denen durch fehlende dezentrale Messeinrichtungen der Energieverbrauch pro Gebäude nicht erfasst werden kann, darf von dieser Richtlinie abgewichen werden. Unter dieser Voraussetzung kann ein Energiepass pro Heizungsanlage erstellt werden.

Wohngebäude sind gemäß EnEV Gebäude, die nach ihrer Zweckdienlichkeit überwiegend zum Wohnen genutzt werden. Darunter fallen auch Wohnheime, Alten- und Pflegeheime. Aber auch eine Nichtwohnnutzung kann wie ein Wohngebäude behandelt werden, wenn die Art der Nutzung und die gebäudetechnische Ausstattung nicht wesentlich von einer Wohnnutzung abweichen z.B. freiberufliche Nutzung, die gewöhnlich in Wohnungen stattfindet oder freiberufsähnliche gewerbliche Nutzung. Alle Gebäude die im Sinne dieser Richtlinie nicht dieser Definition von Wohngebäuden entsprechen, sind Nichtwohngebäude. Sind in einem Gebäude sowohl Wohn- als auch Nichtwohnnutzung vorhanden (sog. gemischt genutzte Gebäude) und nimmt die gewerbliche Fläche einen Prozentanteil von 10 % bis 90 % ein, so sind zwei separate Energieausweise zu erstellen: Einer für den Wohnbereich und einer für den Bereich Nichtwohnen.

Der Energieausweis hat ausschließlich die Aufgabe, die Energieeffizienz des Gebäudes wiederzugeben. Die Heizkosten unterliegen einer Fülle von Faktoren, die vom Gebäudeeigentümer nicht beeinflusst werden können. Heizkosten stehen in Abhängigkeit zum individuellen Verbrauch oder zu unterschiedlichen klimatischen Bedingungen der einzelnen Jahre. Der Energieausweis hat einen rein informierenden Charakter und soll zukünftigen Nutzern vorhersagen, ob sie einen hohen oder niedrigen Energieverbrauch bei dem Gebäude zu erwarten haben.

Der Ausweis macht es möglich, Gebäude vor dem Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrages miteinander vergleichen zu können. Mit der Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes kann der zukünftige Mieter sich ein Bild über den energetischen Zustand und die zu erwartenden Energiekosten verschaffen. Eigentümer oder Gebäudebesitzer können im Gegensatz dazu mit der energetischen Qualität und den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für das Gebäude werben.

In Deutschland basiert die Einführung von Energieausweisen auf der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden - kurz genannt EU-Gebäuderichtlinie. Die Umsetzung der EU-Richtlinie in Deutschland wurde durch Änderungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt.

Ab dem Beginn der Ausweispflicht hat jeder neue Mieter oder Käufer einer Wohnung oder eines Hauses das Recht auf Vorlage eines gültigen Energieausweises durch den Verkäufer oder Vermieter. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen muss kein Ausweis zugänglich gemacht werden. Somit besteht der Anspruch auf einen Ausweis nur bei Neubau, Verkauf oder Neuvermietung. Aber auch in öffentlichen Gebäuden mit einer Nettogrundfläche von mehr als 1.000 m² und starker Besuchsfrequenz muss ein Ausweis im Eingangsbereich ausgehängt werden.

Das hängt davon ab, in wie vielen Häusern (Objekten) Ihre Wohneinheiten liegen. Besitzen Sie acht Wohnungen innerhalb eines Gebäudes, benötigen Sie lediglich einen Ausweis.

Nein, eine Zwangsversteigerung fällt nicht unter die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfassten Ausstellungsanlässe Neubau, Verkauf oder Neuvermietung. Somit muss bei einer Zwangsversteigerung kein Energieausweis vorgelegt werden.

Ein Energiepass ist über einen Zeitraum von 10 Jahren gültig. Kommt es in der Zwischenzeit zu Veränderungen durch eventuelle Sanierungen oder Modernisierungsmaßnahmen, sollte der Ausweis vor Ablauf der 10 Jahre neu erstellt werden. Vorteile gegenüber Käufern und Mietern können so auch transparent gemacht werden.

Der Energiepass soll ausschließlich Gebäudenutzer informieren. In dem Energieeinspargesetz vom 07.09.2005 wurde das explizit festgehalten. Wichtig ist, dass der Vermieter darauf achtet, den Energiepass nicht als Bestandteil des Mietvertrages auszugeben. Dadurch könnten Mieter mögliche Rechtswirkungen ableiten. Kein Gebäudeeigentümer kann bei schlechten Kennwerten zu Modernisierungsmaßnahmen gezwungen werden. Grundsätzlich muss ein Energieausweis nur zugänglich gemacht werden. Selbst eine Kopie des Energiepasses ist nicht notwendig.

Alle Eigentümer einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) müssen die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises tragen.

Nein. Energiepässe, die vor dem Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung erstellt wurden, sind weiterhin gültig und können verwendet werden.

Spätestens wenn der potenzielle Käufer oder Mieter einen Energieausweis verlangt, hat der Verkäufer oder Vermieter ihm diesen unverzüglich zugänglich zu machen. Bei Neubau hat der Eigentümer die Pflicht, auf Verlangen der zuständigen Landesbehörde, den Energieausweis vorzulegen. Bei Außerachtlassung können Bußgelder von bis zu 15.000 € drohen.

Die neue Energieeinsparverordnung ist seit dem 01.10.2007 wirksam. Demnach sind ab dem 1. Juli 2008 für Wohngebäude bis Baujahr 1965 Energieausweise vorgeschrieben. Für jüngere Wohngebäude wurde als Stichtag der 01. Januar 2009, bei Nichtwohngebäuden der 01.07.2009 vorgeschrieben.

Nein! Nur Mieter, die nach den Einführungsterminen einziehen, haben das Recht auf Vorlage eines Energieausweises.

Nein. Eine gesetzliche Verpflichtung gibt es nicht.

Ab 1. Juli 2009 sind für Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von einer Vielzahl von Menschen regelmäßig aufgesucht werden, Energieausweise öffentlich an gut sichtbaren Stellen auszuhängen.

Grundsätzlich existieren zwei unterschiedliche Ausweistypen: Bedarfsausweis: Bei dem so genannten bedarfsorientierten Energieausweis wird der gesamte Wärmeverlust des Gebäudes analysiert. Hierbei werden verarbeitete Materialien analysiert sowie das Heizungssystem geprüft. Der Bedarfsausweis informiert über die Energieeffizienz des Gebäudes, unabhängig vom Verhalten einzelner Nutzer. Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Verfahren die Daten für den bedarfsorientierten Ausweis zu erfassen. Beim ausführlichen Verfahren werden vorhandene Daten zum Gebäude wie die Abmessungen der Bauteilflächen, der Aufbau der Wände und Decken aus Bauunterlagen ermittelt oder bei der Gebäudebegehung detailliert aufgenommen. Bei der vereinfachten Datenaufnahme wird dagegen mit tabellierten Pauschalwerten gearbeitet und einzelne Bauteile wie Gauben bis zu einer bestimmten Größe vernachlässigt. Verbrauchsausweis: Bei dem verbrauchsorientierten Energieausweis hingegen wird der tatsächliche Energieverbrauch je Quadratmeter festgestellt. Auf Basis der Heizkostenabrechnung wird hierbei der Energieverbrauch der letzten 3 Jahre ermittelt. Bei Energieausweisen für Nichtwohngebäude muss zusätzlich neben der Heizenergie auch der Stromanteil mit berücksichtigt werden.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt eine einheitliche Berech-nungsgrundlage für den bedarfs- und verbrauchsorientierten Energieausweis vor. Für die Berechnung des Bedarfskennwertes für Wohngebäude hat sich die verwendete Gebäudenutzfläche An durchgesetzt. Die Gebäudenutzfläche steht für die im beheizten Gebäudevolumen zur Verfügung stehende nutzbare Fläche. Die EnEV schreibt vor, dass diese aus dem beheizten Gebäudevolumen unter Beachtung einer üblichen Raumhöhe im Wohnungsbau abzüglich der von Innen- und Außenbauteilen beanspruchten Fläche ermittelt wird. Um die Ermittlung der Gebäudefläche einfach durchzuführen, hat die EnEV Umrechnungsfaktoren basierend auf der in der Wohnungswirtschaft üblichen Wohnfläche vorgesehen. Bei Wohngebäuden mit bis zu 2 Wohn-einheiten mit beheiztem Keller darf die Gebäudenutzfläche pauschal mit dem 1,35 –fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2- fachen Wert multipliziert werden. Bei Nichtwohngebäuden liegt die Nettogrundfläche aller Geschosse gemäß DIN 277 als Bezugsfläche zu Grunde. Um diese zu ermitteln, werden die Maße zwischen den Bauteilen (Wände o.ä.) in Höhe der Fußbodenoberkante angesetzt.

Die Energieeinsparverordnung trifft ausschließlich auf Gebäude zu, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. Deshalb sind keine Energieausweise notwendig, wenn ungeheizte oder ungekühlte Gebäude oder Räume verkauft und vermietet werden (z.B. Tiefgaragenplätze, Lagerräume). Für die folgenden Gebäude ist die Ausweispflicht ebenfalls nicht zutreffend: - Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als 4 Monaten im Jahr bestimmt sind, - Kirchen - unter Denkmalschutz stehende Gebäude - Ferienhäusern und Ferienwohnungen - Abrissgebäude - bei rein formellen Verkäufen von Gebäuden, z.B. innerhalb eines Konzerns oder innerhalb der Familie

Bei Nichtwohngebäuden gibt es die Wahlmöglichkeit zwischen dem ver-brauchs- und bedarfsorientierten Energieausweis. Bei Wohngebäuden ist die Wahlmöglichkeit ab dem 01.10.2008 eingeschränkt. Seit dem 01.10.2008 dürfen für Wohngebäude - die weniger als 5 Wohnungen haben, - für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und - die nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 einhalten, keine verbrauchsorientierten Energiepässe mehr ausgestellt werden. Für alle anderen Wohngebäude besteht weiterhin die freie Wahlmöglichkeit. Die Wahlfreiheit kann insofern begrenzt sein, dass es technische Einschränkungen gibt, die die Erstellung von verbrauchsorientierten Energieausweisen erschweren oder nicht ermöglichen. Beispielsweise müssen die Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude vorhanden sein. Der verbrauchsorientierte Ausweis kann nicht erstellt werden, wenn Verbrauchsdaten z.B. aus der Abrechnung eines Energielieferanten für Wohnungen fehlen. Zudem müssen die Verbrauchsdaten von 3 aufeinander folgenden Abrechnungsperioden für die Erstellung des verbrauchsorientierten Ausweises vorhanden sein.

Die Energieeinsparverordnung gibt vor, dass für Wohn- und Nichtwohngebäude Absolventen von Studiengängen in den Bereichen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik und für Wohngebäude auch Innenarchitekten, Handwerksmeister und Techniker zugelassen sind, wenn zusätzlich eine der folgenden 4 Bedingungen erfüllen: 1. Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder mindestens zweijährige Berufserfahrung im bau- und anlagentechnischen Tätigkeitsbereich 2. Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens gemäß Anhang 11 der EnEV 3. Bauvorlageberechtigung 4. Vereidigter Sachverständiger im Bereich des energiesparenden Bauens Für den Neubau gelten die Bestimmungen der Bundesländer.

Die EnEV legt nur fest, wer zur Ausstellung von Energieausweisen für Gebäude berechtigt ist. Verwandtschaftsverhältnisse werden bei der Ausstellung nicht berücksichtigt. Dennoch muss der Aussteller aufgrund der Verpflichtung zur sachgemäßen Anwendung der Vorschrift die Unabhängigkeit trotz Verwandtschaftsverhältnis wahren.