Energiefresser oder Klimaschützer: Der Energieausweis bringt es ans Licht

Bei Autos und Kühlschränken ist es schon seit Jahren selbstverständlich, beim Kauf auf den Energieverbrauch zu achten. Seit Mitte 2008 gilt dies auch für Immobilien. Seitdem muss der Energieausweis für Wohngebäude bei Verkauf oder Vermietung auf Verlangen vorgezeigt werden. Ab 1. Juli 2009 wird diese Pflicht auf Nichtwohngebäude ausgeweitet. Für potenzielle Käufer oder Mieter einer Gewerbeimmobilie schafft der Energieausweis künftig Transparenz, denn er gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. „Das Dokument zeigt dem Interessenten deutlich, ob das Gewerbeobjekt ein Energiefresser ist oder ob es ein gut isoliertes, energieeffizientes Gebäude ist“, erklärt Karsten Zastrau, Produktmanager von ista, einem führenden Messdienstleister.

Der Ausweis bewertet die Immobilie anhand der Tauglichkeit, Wärmeverluste und Energiekosten gering zu halten und gibt so einen Hinweis auf die Höhe der Heiz- und Energiekosten. Auf einem Farbtacho von Grün bis Rot kann sehr einfach abgelesen werden, in welchem energetischen Zustand sich das Gebäude befindet.

Anders als bei Wohngebäuden wird beim Energieausweis für Gewerbeimmobilien eine ganzheitliche energetische Betrachtung vorgenommen. Neben der Erfassung des Heizverbrauchs wird deshalb auch der Stromverbrauch berücksichtigt. Grundsätzlich gilt: Energieausweise werden stets pro Gebäude ausgestellt. Mit einer Ausnahme: Fehlen bei Nichtwohngebäuden dezentrale Messeinrichtungen, ist die Erstellung eines Energieausweises ausnahmsweise pro Heizungsanlage möglich. In diesem Fall ist ein Energieausweis für die ganze Liegenschaft ausreichend.

Der Energiepass im Detail
Der Energiepass für Nichtwohngebäude umfasst vier Seiten plus einer zusätzlichen Seite für objektspezifische Modernisierungsmaßnahmen. Auf der ersten Seite werden die Stammdaten zum Objekt (z.B. die Gebäudekategorie, Adresse, Baujahr und Nettogrundfläche) sowie der Anlass der Ausstellung (Vermietung, Verkauf, Modernisierung, etc.) dokumentiert. Besonders zu beachten ist die Nettogrundfläche. Sie ist die Bezugsfläche beim Energieausweis für Nichtwohngebäude. Für die Ermittlung sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen (z.B. Wände) in Höhe der Fußbodenoberkante anzusetzen.

Seite zwei ist für die Berechnung des Bedarfsausweises vorgesehen. Bei dieser Variante des Energieausweises werden der Energiebedarf des Gebäudes und die energetische Qualität der Gebäudehülle berechnet sowie die haustechnischen Anlagen (z.B. Heizung, Kühlung und Lüftung) analysiert. Das standardisierte Berechnungsverfahren ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben und die angegebenen Werte sind „Normwerte“, das heißt sie erlauben keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch. Der Bedarfsausweis ist bei Neubauten und nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen auch bei Bestandsimmobilien Pflicht.

Auf der dritten Seite steht der tatsächlich ermittelte Energieverbrauchskennwert des betrachteten Gebäudes im Mittelpunkt. Der Wert wird auf Basis der letzten drei Abrechnungsperioden erstellt und in Kilowattstunden je Quadratmeter für ein Jahr angegeben (kWh/m2a). Ein Pfeil auf einer Farbskala verdeutlicht auf einen Blick, ob das Gebäude energetisch im „grünen Bereich“ liegt. Anders als bei Wohngebäuden wird beim Energieausweis für Nichtwohngebäude zusätzlich noch der Stromverbrauch erfasst und auf einem zweiten Farbtacho angegeben.

Das Verfahren zur Ermittlung der Energieverbrauchskennwerte ist durch die Energieeinsparverordnung vorgegeben und berücksichtigt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes. Zusätzlich werden auf der Farbskala objektspezifische Referenzwerte für Heizung und Strom dargestellt. So können Objekte noch besser miteinander verglichen werden. Die Referenzwerte werden regelmäßig durch das Bundesverkehrsministerium beziehungsweise durch das Bundeswirtschaftsministerium veröffentlicht.

Auf der vierten Seite sind allgemeine Erläuterungen zu den verwendeten Begriffen und den Berechnungsgrundlagen aufgeführt. Anschließend erhalten Besitzer und Vermieter auf der letzten Seite objektspezifische Modernisierungsempfehlungen (z.B. der Austausch der Heizungsanlage oder die mögliche Verbesserung der Dämmung)