Alles im grünen Bereich? Der Gebäudepass schafft Transparenz bei Vermietung und Verkauf:

Bei Autos und Kühlschränken ist es schon seit Jahren selbstverständlich, beim Kauf auf den Energieverbrauch zu achten. Seit Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Oktober 2007 gilt dies auch für Immobilien. Stufenweise wurde der Energieausweis für Wohngebäude ab Mitte 2008 eingeführt und muss seitdem bei Verkauf oder Vermietung dem potenziellen Kauf-/Mietinteressenten auf Verlangen vorgezeigt werden. Ab 1. Juli 2009 wird diese Pflicht auf Nichtwohngebäude ausgeweitet.

Dann muss für jedes Gebäude in Deutschland bei Verkauf oder Neuvermietung auf Wunsch ein Energieausweis vorgelegt werden. Bei Neubau eines Gebäudes muss der Eigentümer den Energieausweis sogar der zuständigen Landesbehörde auf Verlangen vorzulegen. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Ausgenommen von der Energieausweispflicht sind Ferienhäuser, Baudenkmäler oder Abrisshäuser. Auch für kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern Nettogrundfläche oder unbeheizte Immobilien, wie zum Beispiel Garagen, ist das Dokument nicht notwendig. Das gleiche gilt für formelle Verkäufe innerhalb eines Konzens oder der Familie, auch dann ist der Energieausweis nicht vorzulegen. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig und bewertet die Immobilie anhand der Tauglichkeit, Wärmeverluste und Energiekosten gering zu halten und gibt so einen Hinweis auf die Höhe der Heiz- und Energiekosten. Auf einem Farbtacho von Grün bis Rot kann sehr einfach abgelesen werden, in welchem energetischen Zustand sich das Gebäude befindet.

Bedarfs- oder verbrauchsorientierter Ausweis?
Den Energieausweis gibt es in zwei Varianten: Während für Wohngebäude die Wahlfreiheit seit 1. Oktober 2008 eingeschränkt ist, können Eigentümer von Gewerbeimmobilien zwischen verbrauchs- und bedarfsorientierten Energiepass wählen. Der verbrauchsorientierte Ausweis stellt den tatsächlichen Energieverbrauch pro Quadratmeter fest und spiegelt den Heizenergie- und bei Nichtwohngebäuden auch den Stromverbrauch der Nutzer wieder.

Dazu werden die entsprechenden Daten auf Basis der Heizkosten- und Stromabrechnungen der letzten drei Jahre ermittelt. Allerdings können mit dieser Variante mögliche energetische Schwachstellen des Gebäudes nicht direkt aufgezeigt werden, da eine Vor-Ort-Begutachtung in der Regel ausbleibt. Dafür ist dieser Ausweis aber wesentlich kostengünstiger als die bedarfsorientierte Version.

Für den bedarfsorientierten Ausweis muss eine wärmetechnische Bestandsaufnahme des Gebäudes vorgenommen werden. Dabei werden die bau- und anlagentechnischen Kenngrößen begutachtet. Dazu gehört die Qualität der Gebäudehülle und der Heizungsanlage. Aber auch Faktoren wie Dämmung, Art der Heizung oder die Ausrichtung zur Sonne fließen in die Berechnung mit ein.

Der bedarfsorientierte Energieausweis gibt also eine neutrale Bewertung über den energetischen Zustand der Immobilie unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Nutzer. Die Erstellung dieses Ausweistyps ist sehr zeit- und kostenintensiv. Der Preis beläuft sich schnell auf mehrere hundert Euro.

Energieausweis für Gewerbeimmobilien berücksichtigt Stromverbrauch
Anders als bei Wohngebäuden wird beim Energieausweis für Gewerbeimmobilien eine ganzheitliche energetische Betrachtung vorgenommen. Neben der Erfassung des Heizverbrauchs wird deshalb auch der Stromverbrauch berücksichtigt. Grundsätzlich gilt: Energieausweise werden stets pro Gebäude ausgestellt. Mit einer Ausnahme: Fehlen bei Nichtwohngebäuden dezentrale Messeinrichtungen, ist die Erstellung eines Energieausweises ausnahmsweise pro Heizungsanlage möglich. In diesem Fall ist ein Energieausweis für die ganze Liegenschaft ausreichend.

In bestimmten Fällen sind zwei Energieausweise nötig
Unter bestimmten Bedingungen werden für ein Gebäude sogar zwei Ausweise nötig. Dies ist bei gemischt genutzten Immobilien der Fall, wenn sich also sowohl Wohnungen als auch Gewerbe, wie zum Beispiel eine Bäckerei, in dem Haus befinden. Hier muss ein Ausweis für Nichtwohngebäude und ein weiterer für Wohngebäude vorgelegt werden.

Aushangpflicht für kommunale Einrichtungen ab 1.000 Quadratmeter
Für kommunale Einrichtungen gelten spezielle Regeln: Bei Gebäuden mit einer Nettogrundfläche von mehr als 1.000 Quadratmetern, in denen öffentliche Dienstleistungen mit einem hohem Publikumsverkehr erbracht werden, müssen Energieausweise in einseitiger Ausführung an einer gut sichtbaren Stelle im Eingangsbereich ausgehängt werden.

Diese Regelung betrifft in der Realität die Mehrzahl der kommunalen Gebäude. Für folgende Institutionen ist die Aushangseite vorgesehen:

• Gebäude der Obersten und oberen Behörden von Bund und Ländern mit Publikumsverkehr
• gemeindliche Ämter und Einrichtungen
• Schulen, Kindertagesstätten, sonstige Einrichtungen zur Kinderbetreuung
• Hochschulen, Universitäten, Forschungseinrichtungen einschließlich ihrer Verwaltung
• Bibliotheken
• Sport- und Freizeiteinrichtungen
• Museen
• sonstige Versammlungsstätten
• Krankenhäuser und Gebäude, die der medizinischen Betreuung dienen.

Eine weitere Besonderheit gilt für Baudenkmäler. Für diese Gebäude ist zwar laut EnEV kein Energieausweis nötig, für kommunale Einrichtungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden untergebracht sind und die entsprechenden Bedingungen erfüllen, gilt dennoch die Aushangpflicht.

ista als Lösungsanbieter für Gewerbe-Energieausweise
Mit knapp 200.000 ausgestellten Energieausweisen im Wohngebäudebereich gehört ista zu den Marktführern in Deutschland und hat auch im Gewerbeimmobilienbereich für jeden Gebäudetyp die passende Lösung. Die kostengünstige verbrauchsorientierte Energieausweisvariante stellt ista selbst aus und ist für Gewerbekunden bereits ab 109,90 Euro netto (130,78 Euro brutto) erhältlich. Bei der Erstellung des aufwändigeren bedarfsorientierten Energiepasses arbeitet ista mit dem europaweit tätigen Energieberatungsunternehmen Cycle Systems zusammen.